Mein Mann und ich vermieten unser zweites Zuhause an unseren Sohn und seine Frau. Jetzt wollen wir, dass er dieses Haus besitzt, aber unseren Hypothekenzins von 2.5 % behält. Wie können wir das machen?

Sie waren frischgebackene Hochschulabsolventen und standen gerade am Anfang ihrer Karriere. Sie haben dieses Haus zu ihrem Zuhause gemacht. Und es war ein wunderbares Arrangement, bei dem sie alle Kosten decken und das Anwesen erhalten und sogar verbessert haben.

Aber jetzt, da sie gut verdienen, hätten sie gerne ein Eigenheim. Wir alle vier wollen diesen Mietvertrag in ein Szenario verwandeln, in dem sie ein Haus besitzen.

Wegen der Rate von 2.5 % ist keiner von uns daran interessiert, das Haus zu verkaufen und unsere Rate auf 7 % zu erhöhen.

Wir erwägen, die Hypothek unter unserem Namen zu behalten und als Bank zu fungieren und unseren Sohn alle Kosten bezahlen zu lassen und das Haus ihm zu überlassen. Das war der Plan, den wir im Kopf hatten und der in einer schriftlichen Vereinbarung formalisiert werden sollte.

Wenn er sich letztendlich entscheidet zu verkaufen, würden wir unsere Anzahlung, Ausgaben und einen Teil des Eigenkapitals zurückbekommen. Den Rest würden sie behalten.

Jetzt hat das Haus an diesem Punkt um ungefähr 50,000 $ zugelegt.

Hier meine Frage: Ist das eine schlechte Idee? Wir wissen, dass es steuerliche Auswirkungen und andere Fallstricke geben muss, aber wir können das einfach nicht herausfinden.

Es in der Familie behalten

'Der große Umzug' ist eine MarketWatch-Kolumne, die sich mit den Vor- und Nachteilen von Immobilien befasst, von der Suche nach einem neuen Zuhause bis hin zur Beantragung einer Hypothek.

Haben Sie eine Frage zum Kauf oder Verkauf eines Hauses? Wollen Sie wissen, wo Ihr nächster Schritt sein soll? E-Mail an Aarthi Swaminathan unter [E-Mail geschützt] .

Liebe Keeping,

Der Plan macht für mich Sinn. Wenn Ihr Sohn regelmäßig alle Kosten für das Haus zahlt, einschließlich Versicherung und Hypothek, während Sie als Rückhalt fungieren, dann sehe ich keine großen Probleme.

„Jeder kann seinen Eltern oder einer anderen Person bei der Zahlung einer Hypothek helfen“, sagte Melissa Cohn, Regional Vice President bei William Raveis Mortgage, gegenüber MarketWatch.

Aber überprüfen Sie, ob Ihre Hypothek eine ist annehmbares Darlehen. Wenn es sich um ein annehmbares Darlehen handelt, bedeutet dies, dass Ihr Sohn Ihr Haus kaufen kann, indem er Ihre Hypothek übernimmt, sagte Aaron Kovac, ein in Austin ansässiger Hypothekenmakler, gegenüber MarketWatch.

Aber die meisten konventionellen Hypotheken seien nicht annehmbar, fügte er hinzu.

Und denken Sie auch an die steuerlichen Auswirkungen. Wenn Ihr Sohn Ihre Hypothek abzahlt, kann dies laut dem als Geschenk für bis zu 17,000 US-Dollar im Jahr 2022 angesehen werden Internal Revenue Service. Und da Ehepartner das Doppelte geben können, muss er nach 34,000 US-Dollar Steuern auf Zahlungen für dieses Jahr zahlen.

Aber gleichzeitig gibt es Nachteile, wenn Ihr Sohn Ihre Hypothek abbezahlt.

Es gibt zwar kein Verbot, aber er erhält keine Gutschrift für die geleisteten Zahlungen. Also möchte er das vielleicht in Betracht ziehen.

Außerdem werde er auch nicht in den Genuss der Steuervorteile der Zahlungen kommen, bemerkte Cohn. Mit anderen Worten, er kann den Hypothekenzinsabzug nicht in seiner Steuererklärung geltend machen.

Und schließlich sollten Sie bedenken, dass Sie unabhängig von Ihren finanziellen Verhältnissen im Alter letztendlich für die Hypothek aufkommen werden.

Wenn Sie als Bank fungieren und Ihr Sohn in Zukunft aus irgendeinem Grund nicht zahlt, sind Sie das Sicherheitsnetz und müssen den Rest des Darlehens zurückzahlen.

Stellen Sie sich vor, Sie sind in Ihren 80ern und dieses Arrangement bleibt bestehen. Wenn Ihr Sohn in eine Situation gerät, in der er nicht zahlen kann, sind Sie immer noch am Haken, da der Kredit auf Ihren Namen läuft.

Und in dieser Situation wird von Ihnen erwartet, dass Sie ihn im Alter abdecken, unabhängig davon, wie hoch dieser monatliche Betrag sein mag.

Sprechen Sie also mit ihm darüber, wie er plant, ein solches Szenario zu lösen, wenn es auftaucht.

Insgesamt scheint Ihr Plan sinnvoll zu sein, wenn auch mit einigen Nachteilen. 

Aber wie Cohn es ausdrückt, wenn man bedenkt, wie viel höhere Zinsen heute sind, ist der Vorteil des Wegfalls eines Steuerabzugs im Austausch für die Beibehaltung eines historisch niedrigen Hypothekenzinses definitiv klar. 

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