Hispanische Mehrgenerationenhaushalte spüren zunehmenden wirtschaftlichen Druck

Eine Kombination aus steigenden Zinsen, hohen Eigenheimwerten und begrenztem Bestand hat potenzielle Eigenheimkäufer unter Druck gesetzt – und vielleicht wissen das nur wenige so gut wie Juan Espinoza.

Der 23-jährige Einwohner von Santa Ana, Kalifornien, war drei Jahre lang auf der Suche nach einer Wohnung, die innerhalb des Familienbudgets liegt, das die vier seiner eigenen Familie – und seiner Eltern – umfasst.

„Wir leben gerade in einer Wohnung und warten nur darauf, dass der Markt ein wenig nachlässt“, sagte Espinoza. „Wir wurden so oft überboten, dass ich den Überblick verloren habe, wie viele Häuser wir gesehen haben.“

Die Familie ist mit zwei Trends konfrontiert, die die Suche besonders erschwert haben. Der erste ist, dass die Eigenheimpreise im vergangenen Jahr stark gestiegen sind, selbst als sie sich abzukühlen beginnen. Und die Espinozas haben in Orange County gesucht, wo der mittlere Hauspreis im dritten Quartal 987,950 $ betrug, 11 % mehr als im Vorjahreszeitraum, nach ATTOM-Daten.

Zweitens gehören die Espinozas zu den Millionen von Menschen, die mehrere Generationen unter einem Dach leben. Im März 2021 lebten 59.7 Millionen US-Bürger in dieser Lebensform, gegenüber 14.5 Millionen im Jahr 1971 Pew Research.

Die Hypothekenzinsen sind ebenfalls gestiegen, da die Federal Reserve die Geldpolitik strafft, um den seit etwa 40 Jahren nicht mehr erlebten Inflationsdruck einzudämmen. Laut Freddie Mac erreichte der Zinssatz für eine 30-jährige Festhypothek am 6.66. Oktober 6 %. Am 2.99. Oktober 7 lag er bei 2021 %.

„Wir werden sie zu Hausbesitzern machen, aber die Zinssätze sind gestiegen und ihre Kaufkraft ist gesunken“, sagte Imelda Manzo, eine Maklerin aus Murrieta, Kalifornien, die daran arbeitet, neue Wohnungen für die Espinozas zu finden.

Farbige Familien teilen sich mit größerer Wahrscheinlichkeit ein Haus mit mehreren Generationen, stellte Pew fest. Etwa ein Viertel der asiatischen, schwarzen und hispanischen Amerikaner lebte 2021 jeweils in Mehrgenerationenhaushalten, verglichen mit 13 % der Weißen.

Das Wohnen bei Verwandten kann Vorteile bieten: Wenn mehrere Familienmitglieder unter einem Dach wohnen, können Sie beispielsweise mehrere Einkommensströme bündeln. Und in Haushalten mit kleinen Kindern können die Großeltern bei der Kinderbetreuung mit anpacken.

„Latinos leben eher in Mehrgenerationenhaushalten“, sagte Gary Acosta, Mitbegründer und CEO der National Association of Hispanic Real Estate Professionals.

„Aber eine größere Familie mit mehreren Generationen zu sein, bringt Komplikationen mit sich, wenn man versucht, ein Haus zu besitzen“, sagte er.

Beispielsweise kann es für sie schwieriger sein, sich für eine Hypothek zu qualifizieren, selbst wenn sie mehrere Einkommensströme auf den Tisch bringen. „Die Wahrnehmung ist, dass dies keine permanenten Szenarien sind, daher ist es der Instinkt des Underwriters, alles andere aggressiver zu betrachten“, sagte Acosta.

Größere Familien haben auch Bedürfnisse, die sie bei der Wohnungssuche erfüllen müssen, was es schwierig macht, das ideale Zuhause zu finden, wenn der Bestand knapp ist. "Es ist nicht nur Quadratmeterzahl, aber haben Sie einen Hof, mehr Schlafzimmer", sagte Acosta. „Du willst mehr Nutzen.“

„Das Wachstum von Heimarbeit trieb Hauskäufer in die Vororte und zu Häusern mit mehr Nutzen, wie z. B. zusätzlichen Schlafzimmern, die als Heimbüro genutzt werden können“, sagte Acosta. Institutionelle Käufer seien auch in bezahlbare Viertel gestürmt, um Häuser zu ergattern, fügte er hinzu. In der Tat, ein Mai-Bericht von der National Association of Realtors fanden heraus, dass der Marktanteil institutioneller Käufer im Jahr 2021 in 84 % der Bundesstaaten sowie im District of Columbia gestiegen ist.

Für die Familie Espinoza hätte das ideale Zuhause mindestens drei Schlafzimmer, einen Hinterhof und die Nähe zu Arbeitsplätzen und Schulen in Santa Ana.

Diese Probleme werden auch durch die Tatsache verschärft, dass Erstkäufer von Eigenheimen wie die Espinozas einem harten Wettbewerb durch Barkäufer ausgesetzt sind.

„Wir würden Gegenangebote bekommen“, sagte Manzo. „[Verkäufer] würden das Höchste und Beste innerhalb einer Frist verlangen.“

Aggressive Bieter seien auch bereit, den Einsatz für den Kauf eines Eigenheims zu erhöhen, einschließlich des Verzichts auf Inspektionen und Bewertungsmöglichkeiten, sagte sie. Und andere bringen einfach mehr Geld auf den Tisch.

In einer Situation verlor die Familie ihr Gebot für ein Haus an einen anderen Käufer, der bereit war, 125,000 US-Dollar zu zahlen, fügte Manzo hinzu.

Da Wohneigentum zunehmend unbezahlbar wird, erarbeiten verschiedene Bundesstaaten Gesetze, um das Problem anzugehen.

Im vergangenen Jahr unterzeichnete Gavin Newsom, Gouverneur der Demokratischen Republik Kalifornien, das Kalifornisches Gesetz über Wohnmöglichkeiten und mehr Effizienz ins Gesetz. Die Maßnahme vereinfacht den Prozess für Hausbesitzer, ihr Wohngrundstück aufzuteilen oder ein Doppelhaus auf ihrem Grundstück zu bauen.

Das Gesetz erleichtert es Hausbesitzern auch, zusätzliche Wohneinheiten auf ihrem Grundstück zu bauen, sagte Acosta, was auch dazu beitragen kann, Mehrgenerationenhaushalte unterzubringen.

„Diese zusätzlichen Einheiten werden normalerweise als Einliegerwohnungen bezeichnet und können als zusätzliches Schlafzimmer oder als kleine Wohnung in einem anderen Grundstück genutzt werden, wodurch die Dichte erhöht wird“, sagte er.

Noch ein Stück der vorgeschlagenen Gesetzgebung in New Jersey würde Käufern, die auf zwangsversteigerte Häuser bieten, erlauben, eine Anzahlung von 3.5 % zu leisten, vorausgesetzt, sie machen diese Immobilie für mindestens sieben Jahre zu ihrem Hauptwohnsitz. Normalerweise müssten Käufer dieser Zwangsvollstreckungen eine Anzahlung von 20 % hinterlegen.

Für die Familie Espinoza bestehen die nächsten Schritte darin, abzuwarten, bis sich der Markt ausreichend abgekühlt hat – und die Zinssätze im Auge zu behalten, auch wenn die Fed ihr geldpolitisches Straffungsregime fortsetzt.

„Wir haben angefangen zu sehen, dass einige Verkäufer Preisnachlässe bei ihren Angeboten vornehmen; Sie verkaufen sich nicht mehr so ​​wie vor sechs Monaten“, sagte Manzo. „Wir befinden uns gerade in einer Wartephase, aber wir werden weiter schauen und sehen, was gegen Ende des Jahres passiert.“