Hypothekenzinsbewegungen sind unabhängig und können sich schnell drehen

Der schnelle Anstieg der Hypothekenzinsen von 4 % auf 7 % hat Sorgen um den Wohnungsmarkt ausgelöst. Der Wohnimmobilienmarkt produziert jedoch seine eigenen Zyklen, die sogar gegenläufig zu den Aktien- und Rentenmärkten laufen. Diese Unabhängigkeit ergibt sich aus einem Fokus auf Angebot und Nachfrage nach neuen und bestehenden Häusern.

Dann gibt es die Immobilienkreditgeber. Sie sind von entscheidender Bedeutung, da die meisten Käufe durch langfristige Schulden stark fremdfinanziert sind. Der Zustand und die Preisstärke von Immobilien (die Sicherheiten) und die Kreditqualität der Kreditnehmer (zusammen mit aktuellen Beschäftigungsfaktoren) sind wichtige Faktoren für die Bereitschaft der Kreditgeber, Hypotheken bereitzustellen.

Beim Hypothekenzins kommt die Wall Street ins Spiel. Da die Kreditgeber die meisten Hypotheken verkaufen, bestimmen die aktuellen Zinssätze und die Nachfrage der Anleger den angebotenen Zinssatz.

Rückblickend, um den heutigen Hypothekenzins zu verstehen

Da Immobilienzyklen lang sein und unterschiedliche Merkmale aufweisen können, ist ein Blick in die Vergangenheit eine gute Möglichkeit, die Frage zu beantworten: „Wohin entwickeln sich die Hypothekenzinsen als nächstes?“ Unten ist also ein monatliches Diagramm ab 1950.

Warum so weit zurück? Weil die frühen 1950er Jahre eine gute Wirtschaft mit stabiler, niedriger Inflation und entsprechenden Anleiherenditen hatten. Wohnungsbau und Gewerbeentwicklung liefen in dieser Nachkriegszeit gut. Wohnbauhypotheken begannen das Jahrzehnt mit rund 4 %. Dann kam die steigende Inflation.

Der erste Ort, an dem man nachsehen sollte, ist der Kreis von 1959, in dem der Zins erstmals auf 6 % stieg – vergleichbar mit dem heutigen Hypothekenzins. Das Niveau war wichtig, weil Anleger in der Vergangenheit eine Rendite von 6 % als sicher für eine langfristige Anleihe angesehen hatten. Die Hauskäufer von 1959 hielten diese Rate jedoch für extrem. Daher hielt sich der Satz von 6 % nicht und blieb für die nächsten sechs Jahre im Bereich von 5 1/2 %.

Dann kam der 6-%-Durchbruch ohne Fanfare, danach stieg er vier Jahre lang stetig bis in den roten Bereich – das unerhörte Niveau von 9 % bis 10 %. Bedeutet das, dass die heutigen Kurse auch dieses Niveau erreichen könnten? Wahrscheinlich nicht. Dieser signifikante Anstieg um 4 % begann bei 5 1/2 %. Der heutige Anstieg um 4 % begann bei 2 1/2 % bis 3 %. Jeder Anstieg war besonders bemerkenswert, besonders der heutige wegen seiner Geschwindigkeit. Da solche Bewegungen das Interesse der Anleger (höhere Geldmenge) und die Besorgnis der Hauskäufer (geringere Geldnachfrage) wecken, stößt der Anstieg zwangsläufig auf eine Obergrenze.

Die Geschichte der Hochinflation

Nachdem sie sich auf dem niedrigen Niveau von 7 % aufgehalten hatte, stieg die Rate wieder an – dieses Mal erreichte sie 10 % fünf Jahre nach dem ersten Erreichen des Niveaus von 9 % bis 10 %. Erneut fiel er jedoch zurück, allerdings nur auf die 9 %-Marke.

Schließlich, vier Jahre später, im Jahr 1979, als Stagflation und Hyperinflation zu ernsthaften Problemen wurden, durchbrach die Rate leicht die 10 % für einen schnellen Anstieg, der bis auf 18 % schwankte.

Verwenden dieser Geschichte für das heutige Hypothekenzinsumfeld

Erstens liefert das heutige 7%-Niveau keine Hinweise, wenn man es mit dem vergleichbaren 20-jährigen Niveau vergleicht, als die Zinsen fielen.

Relevant ist, dass der Anstieg auf 7 % in seiner Größe mit den oben diskutierten vergleichbar ist. Der Unterschied liegt in der höheren Geschwindigkeit. Wichtig ist, dass weder die Größe noch die Geschwindigkeit einen weiteren Anstieg vorhersagen. Stattdessen enden berauschende Anstiege abrupt, wie es zuvor geschehen ist, und kehren um. Wieso den? Denn während Kreditnehmer vielleicht die Hände ringen, wird der Appetit von Kreditgebern und Investoren geweckt. Darüber hinaus führen alle am Verkaufsprozess Beteiligten Strategien ein, die den Bedenken der Käufer entgegenwirken (z. B. reduzierte Anzahlungen, anpassbare Hypothekenzinsen und reduzierte Ausgabezinsen). Schließlich gibt es die starke Kraft des Wettbewerbs unter den Kreditgebern.

In diesem Markt ändert sich auch die Einstellung potenzieller Eigenheimkäufer und Mieter. Diese früheren Nichtkäufer könnten einen Sinneswandel haben. Wenn dies der Fall ist, werden sie einen weniger hektischen Markt begrüßen, auf dem Häuser eine Zeit lang stillstehen und die Preise von ihren schnell steigenden Höchstständen zurückfallen. Höhere Hypothekenzinsen? Wie in früheren Perioden konzentrieren sich Hauskäufer auf den Kauf eines Eigenheims, damit sie bereit sind, mit den bestehenden Bedingungen zu arbeiten – und nicht Nicht-Eigentümer bleiben, um möglicherweise eine günstigere Hypothek zu erhalten, während sie das Risiko eingehen, dass die Hauspreise wieder steigen .

Zwei ausgezeichnete Artikel von Das Wall Street Journal beschreiben, wie sich die Bedingungen verändert haben: Erstens, wie sich der Markt verändert hat für Eigenheimkäufer verbessert. Zweitens, wie der Mieterboom ist beginnt zu platzen.

Fazit – Der Immobilienmarkt unterscheidet sich von Investmentmärkten

Betrachten Sie diesen Hypothekenzins von 7 % nicht als Ausverkauf festverzinslicher Anleihen. Die höhere Rate ist kein Sprungbrett für höhere Raten. Es ist eine Einladung an alle Beteiligten, etwas zu tun.

Das ist der Wohnimmobilienmarkt bei der Arbeit. Der Nachholbedarf an Häusern ist noch da. Es muss einfach einen Weg geben, die gewünschten Häuser in die Hände der Hauskäufer zu bekommen. Das ist die Sache aller Beteiligten in der Branche, also vertrauen Sie darauf, dass auf dem Wohnungsmarkt gute Dinge passieren werden.

Ein sehr wichtiger Unterschied zwischen Investoren und Eigenheimkäufern: Investoren werden nervös, wenn die Preise fallen; Hauskäufer sind begeistert. Es ist also eine gute Nachricht, dass die Immobilienpreise jetzt sinken.