Hypothekenchaos weckt Ängste vor einem Zusammenbruch des Immobilienmarktes in Großbritannien

LONDON – Es gibt wachsende Befürchtungen eines Wohnungsmarktcrashs im Vereinigten Königreich, nachdem a Eine Reihe von Steuersenkungen, die von der Regierung angekündigt wurden ließen die Zinserwartungen in die Höhe schnellen und die Kreditzinsen für Eigenheimkäufer in die Höhe treiben.

Das sogenannte Mini-Budget von Finanzminister Kwasi Kwarteng am 23. September erschreckte die Märkte mit schuldenfinanzierten Steuersenkungen in Höhe von 45 Mrd. £ (50.5 Mrd. $) und löste einen massiven Anstieg der Renditen von Staatsanleihen aus. Diese werden von Hypothekenanbietern verwendet, um Festhypotheken zu bepreisen.

Die Bank of England reagierte auf das Marktchaos mit a temporäres Kaufprogramm von Anleihen mit langer Laufzeit, was dem Markt eine gewisse fragile Stabilität brachte. Der britische Chefökonom von Oxford Economics, Andrew Goodwin, deutete jedoch an, dass weitere Probleme bevorstehen könnten – insbesondere, wenn es um den Immobilienmarkt geht.

„Obwohl das vorübergehende Anleihenkaufprogramm der BoE einen Rückgang der Swap-Sätze auslöste, bleiben sie hoch, und eine Reihe von Banken haben bereits darauf reagiert, indem sie die Zinssätze für ihre Hypothekenprodukte deutlich erhöht haben“, sagte Goodwin am Freitag in einer Notiz.

„Ein Szenario, in dem die Immobilienpreise zusammenbrechen und den bereits starken Gegenwind für die Verbraucherausgaben noch verstärken, wird immer wahrscheinlicher“, fügte Goodwin hinzu.

Oxford Economics schätzt, dass die Immobilienpreise, wenn die Zinssätze auf dem derzeit angebotenen Niveau bleiben, etwa „30 % überbewertet sind, basierend auf der Erschwinglichkeit der Hypothekenzahlungen“.

„Die hohe Verbreitung von Festzinsgeschäften wird dazu beitragen, den Schlag für bestehende Hypothekengeber abzufedern, aber es ist schwer vorstellbar, wie ein starker Rückgang der Transaktionen und eine deutliche Korrektur der Preise vermieden werden können“, sagte Goodwin.

Kallum Pickering, Senior Economist bei Berenberg, merkte an, dass der Wohnungsmarkt bereits in den letzten Monaten einen Abschwung begonnen habe, was auf einen breit angelegten Nachfragerückgang in Verbindung mit steigenden Kreditkosten und einem Rückgang der Realeinkommen zurückzuführen sei.

„Aber nach den Panikverkäufen auf dem Gilt-Markt und der Befürchtung, dass die BoE den Leitzins bis Anfang nächsten Jahres auf 6.0 % anheben könnte, haben die Banken begonnen, Hypothekengeschäfte in Eile abzuschließen“, sagte Pickering am Montag in einer Notiz.

Eine Reihe von Banken hat Hypothekengeschäfte ausgesetzt für Neukunden, und viele sind inzwischen mit deutlich höheren Raten auf den Markt zurückgekehrt.

„Einige Banken haben die Zinsangebote für ihre fünfjährigen Festhypotheken mit einem Beleihungsauslauf von 75 % auf 5.0 bis 5.5 % erhöht, mit fast 6 % für neue Hypotheken. Das sind fast 200 Bp über dem August-Durchschnitt für vergleichbare Hypotheken“, fügte Pickering hinzu.

Mit Blick auf die Zukunft wird es von der Entwicklung der Zinserwartungen abhängen, ob die Festzinsen für Hypotheken erhöht bleiben oder beginnen, sich abzuschwächen.

Diese sind von früheren Höchstständen von über 6 % abgefallen, nachdem die Regierung ihren Plan, den höchsten Einkommenssteuersatz abzuschaffen, umgedreht hatte, aber Analysten erwarten nicht, dass dies die Nervosität des Marktes unterdrücken wird.

Das Bank of England hat die Zinsen in diesem Jahr bereits sechs Mal angehoben, von 0.25 % Ende 2021 auf aktuell 2.25 %. Die Märkte preisen nun für den größten Teil des Jahres 5 eine letztendliche Rate von über 2023 % ein.

Für viele Haushalte dürfte dies nach Jahren niedriger Zinsen ein Schock sein.

Maria Rivas, Senior Vice President von DBRS Morningstar, merkte an, dass die Banken angesichts der Kombination aus erwarteten weiteren Zinserhöhungen und einer sich abschwächenden Wirtschaft in den kommenden Monaten wahrscheinlich vorsichtig bleiben werden, wenn es um das Zeichnen und Bepreisen von Wohnungsbauhypotheken und anderen Kreditprodukten geht.

„Insbesondere für britische Kreditnehmer sind wir der Ansicht, dass die Herausforderungen eher früher als später offensichtlich werden könnten, angesichts der Beschaffenheit des britischen Marktes, wo die Mehrheit der Hypotheken auf kurzfristigen festen Zinssätzen von 2 bis 5 Jahren basiert“, sagte Rivas.

Berenberg geht davon aus, dass die durchschnittlichen Hypothekenzinsen am Ende um etwa zwei Prozentpunkte steigen werden. Pickering argumentierte, dass dies keine „ernsthaften finanziellen Stabilitätsrisiken“ für das Vereinigte Königreich darstellen sollte, da die britischen Banken gut kapitalisiert sind und die durchschnittlichen Haushaltsfinanzen vorerst „solide“ bleiben.

„Höhere Hypothekenzinsen werden jedoch kurzfristig den Immobilienabschwung verstärken – den Konsum durch negative Vermögenseffekte beeinträchtigen – und die Erholung danach verzögern, da die Haushalte weiterhin eine höhere Zinslast zahlen“, sagte er.