Weitere gemischte Signale zur Wohnungswirtschaft

Ich bin in den 80er Jahren aufgewachsen, einer Zeit, in der Inflation und Rezession Umgangssprache waren. Ende der 70er Jahre wütete die Inflation und so erhöhte die Federal Reserve die Zinsen, eine Rezession folgte. Meine Erinnerung an 1982 umfasst endlose Berichte über Entlassungen und wirtschaftliche Not und große Halbzeitgewinne für die Demokraten. Dann drehten sich die Dinge um. Heute ist die Geschichte nicht so einfach, und sie ist es nie, während sich die Ereignisse entwickeln. Die Ringer hat einen großartigen Podcast namens Plain English und ich habe ihre Folge gefunden Die Wohnungsrezession kommt informativ und interessant. Ich habe letzten Monat spekuliert was mit der Wohnungswirtschaft passiert, aber der Podcast brachte mich dazu, erneut darüber nachzudenken, was mit dem Wohnungsbau im Jahr 2023 passieren könnte.

Gastgeber Derek Thompson beginnt mit den seltsamen Signalen, die von Datenquellen kommen, die über verschiedene wirtschaftliche Trends, insbesondere den Wohnungsbau, berichten. Einige Kennzahlen zeigen, dass die Immobilienpreise und Mieten ab Anfang dieses Jahres fallen, während die sogenannte „Gesamtinflationsrate“, die von der Regierung gemeldete Inflationsrate, einen Anstieg der Inflation zeigt, der hauptsächlich auf gestiegene Wohnkosten zurückzuführen ist. Eine breite Kategorie namens „Unterkunft“ macht ein Drittel der CPI-Berechnung aus, und wenn dieser Indikator heiß wird, steigt die Gesamtinflation. Unterdessen ist in der Gesamtwirtschaft das Bruttoinlandsprodukt (BIP) gesunken und war zwei Quartale in Folge, doch die Beschäftigungszahlen halten sich stark.

Thompson ist Gastgeber von Mark Zandi von Moody's Analytics, um zu erfahren, was vor sich geht, insbesondere im Wohnungswesen. Zuerst gibt es ein gutes Gespräch über die Methodik. Die Mietverfolgungsplattformen wie Zillow müssen mit ihren Erhebungen von Mietdaten schneller sein, während das Bureau of Labor Statistics hinterherhinkt und ein Erhebungsinstrument verwendet, das eine einzigartige Stichprobenmethode verwendet. Der Punkt, auf den Zandi hinweist, ist, dass die BLS-Zahlen hinter anderen Mietmessungen zurückbleiben, sodass die Mieten tatsächlich wahrscheinlich insgesamt zu Beginn des Jahres zu fallen begannen und weiter fallen oder abflachen. Diese Änderungen werden in den BLS-Statistiken erst später auftauchen und möglicherweise die Inflation gegen Ende des Jahres verringern.

Zandi nimmt sich der Frage von Thompson an, ob „das schon wieder 2007 ist“, wobei der Wohnungsbau am Rande eines steilen Absturzes steht. Ich fand Zandis Antwort vernünftig. Wahrscheinlich nicht. Wir stehen nicht kurz vor dem Absturz, sondern eher vor einer Korrektur; Aufgrund der rückläufigen Wohnungsbauproduktion im letzten Jahrzehnt hat das Angebot nach dem Wohnungsunglück von 2008 immer noch nicht aufgeholt. Obwohl die Preise für Wohnungen stark gestiegen sind, bildet das fehlende Angebot daher eine Obergrenze. Er wiederholt meinen Standpunkt über Leute, die vielleicht Häuser an Orten wie Boise und Austin an der Spitze des Marktes mit billigem Geld gekauft haben, aber jetzt sehen, wie der Marktwert ihres Kaufs auf die Erde zurückfällt.

Er teilt auch meine Besorgnis, dass im Falle einer echten und anhaltenden Rezession diejenigen Haushalte, die beim Kauf von Wohnungen alles gegeben haben, vor großen Herausforderungen stehen könnten. Wenn Anfang 2023 eine von der Fed verursachte Rezession eintritt, um die Inflation zu korrigieren, und Stunden gekürzt oder Arbeitsplätze verloren gehen, könnte die Hypothekenzahlung schwieriger zu leisten sein, was zu Zwangsvollstreckungen führen könnte. Dies hängt alles davon ab, wie tief und dauerhaft eine Rezession sein kann, und Zandi geht davon aus, dass wir uns derzeit nicht in einer Rezession befinden und aufgrund der starken Beschäftigungszahlen möglicherweise nicht wirklich in eine tiefe und dauerhafte Rezession im Jahr 2023 geraten.

Auf Thompsons Frage nach der Bauindustrie und ob dort Arbeitsplätze verdunsten werden, setzt Zandi auf den Mehrfamilienhausbau, um diesen Sektor zumindest flach zu halten, da dieser Wohnungstyp gut zu laufen scheint, auch wenn der Einfamilienbau hinterherhinkt. Ich bin skeptisch gegenüber Zandis Ansicht von Mehrfamilienhäusern, außer ich denke, es bleibt abzuwarten, was mit Arbeitsplatzwachstum, Einkommen und Wachstum passiert.

Und da werde ich mit meinen eigenen Gedanken einspringen, während wir uns dem Ende des Jahres 2022 nähern. Ich bin natürlich kein Ökonom, aber ich würde meine frühen Gedanken revidieren und vermuten, dass wir 2023 in eine Rezessionsphase eintreten werden, in der viele der Immobilienkäufe von 2021 wie ein großer Fehler erscheinen werden. Ich denke auch, dass der Bau von Mehrfamilienprojekten, insbesondere Reihenhäusern, die zum Verkauf stehen, hohe Leerstandsraten aufweisen wird. Viele Stadthäuser und Eigentumswohnungen werden monatelang auf dem Markt liegen, bevor sie vom Markt genommen oder mit großen Rabatten verkauft werden. Die Zinssätze sind hoch, und ich denke, die Leute – Investoren und Käufer – werden sich bis zum ersten Quartal 2023 aus dem Spiel heraushalten.

Die Psychologie von 2023 wird der Schlüssel sein, da es immer eine Wirtschaft ist. Werden die Menschen froh sein, dass wir ein relativ Covid-freies Jahr 2022 überstanden haben, und wird das zu einem Überschwang führen, der die Produktion hoch hält? Wird das nicht zu mehr Inflation und damit zu mehr Druck der Fed auf die Zinsen führen? Wie funktionieren diese Dinge in Kombination? Wie wird sich all dies auf die Wohnungspolitik auswirken, etwas, von dem ich viel mehr über diese Ökonomie weiß?

Diese letzte Frage hängt von etwas ab, das Thompson und Zandi besprechen, nämlich der Art unserer Messungen der monatlichen Wohnkosten. Im Gegensatz zu Benzin steigen und fallen die Wohnungspreise nicht täglich, wöchentlich oder sogar monatlich merklich. Im Allgemeinen bleibt die Miete der meisten Leute gleich, wenn die Nachrichten große Mietspitzen melden. Und Hypotheken bewegen sich überhaupt nicht. Wenn der Markt volatil bleibt, mit „Korrekturen“ oder „Einbrüchen“ oder „Spitzen“ (wählen Sie Ihr Adjektiv oder Adverb), müssen die Menschen ihre eigenen Erfahrungen mit Signalen in der Wirtschaft vergleichen.

Ich habe oft gedacht, dass wir besser dran wären, wenn Miete und Hypotheken auf wöchentlicher oder sogar täglicher Basis gezahlt oder von jedem Gehaltsscheck einbehalten würden. Dies könnte den Stachel von Preisschwankungen lindern und sie weniger wahrnehmbar machen. Wenn die Leute jeden Monat oder jedes Quartal einen Scheck für ihre Steuern ausstellen müssten, wie es Kleinunternehmer tun, könnten die Einstellungen zu Steuern anders sein. Ich frage mich, ob die Leute weniger in Panik geraten und weniger geneigt wären, eine Mietpreisbremse zu fordern, wenn sie nicht jeden Monat einen riesigen Miet- oder Hypothekenscheck ausstellen müssten. Im Moment fühlt sich die breite wirtschaftliche Volatilität in der Wohnungswirtschaft nicht abstrakt an; es macht die Leute sich Sorgen und sehnen sich nach Dingen wie der Mietpreisbremse.

Die Volatilität in der Wohnungswirtschaft wird bis weit ins Jahr 2023 hinein anhalten, und je nach Wahlausgang wird es weiterhin Druck auf die politischen Entscheidungsträger geben, die Höhen und Tiefen des Marktes zu regulieren. Ob dieser Druck uns weiter zu mehr und mehr treibt mehr staatliche Eingriffe or bessere Politik wird davon abhängen, ob die politischen Entscheidungsträger einen kühlen Kopf bewahren und ob sie bessere Alternativen wie weniger Regulierung und effizientere Subventionen finden.