Megavillen erleiden bei Immobilienauktionen massive Preissenkungen

Wenn hochpreisige Mega-Villen zum Verkauf auf dem Markt liegen – weitläufig, protzig und unfähig, einen Käufer anzulocken – greifen manche Eigentümer zu einer zweischneidigen Option: einer Immobilienauktion.

Der Auktionsblock kann nach Jahren des Leerlaufs schnell Trophäenimmobilien mit horrenden Preisen verkaufen. Aber es bringt eine harte Realität mit sich.

Laut einer CNBC-Rezension der jüngsten Verkäufe kann eine Auktion wie eine metaphorische Immobilien-Guillotine wirken und überhöhte Angebotspreise halbieren oder noch schlimmer machen.

Die drei Häuser mit dem höchsten Preis, die jemals auf einer Auktion verkauft wurden, kamen jeweils in den letzten 14 Monaten zum Verkauf. Und während für jede Transaktion ein atemberaubendes Endgebot abgegeben wurde, wurden die ursprünglichen Angebotspreise der drei Villen im Durchschnitt um 70 % gesenkt – so dass insgesamt 600 Millionen US-Dollar auf dem Tisch standen.

Es ist ein unglückliches Schicksal, das einen zum Bauträger gewordenen Dermatologen und den bevorstehenden Termin seines Hauses beim Auktionator belasten könnte.

Dr. Alex Khadavi, ein berühmter Hautarzt in Los Angeles, hoffte auf einen schnellen Verkauf und einen großen Lohn, als er endlich fertig wurde ein 21,000 Quadratmeter großes Herrenhaus, dessen Entwicklung sieben Jahre und Dutzende Millionen Dollar dauerte.

Aber etwas mehr als ein Jahr, seit er es zum Verkauf angeboten hat – mit einem Preisschild mit einer Reihe glücklicher 7er bei 87,777,777 US-Dollar – werden die Träume des Arztes von einer Auszahlung durch einen Schuldenberg, unbezahlte Rechnungen von Auftragnehmern, Insolvenzgerichtsverfahren und Ärger zunichte gemacht mit dem Gesetz. 

Jetzt gehen ihm Glück, Geld und Zeit aus. 

Khadavi, der etwa zwei Wochen, nachdem er das Haus auf den Markt gebracht hatte, Insolvenzschutz nach Kapitel 11 beantragte, hat jedoch seinen Sinn für Humor nicht verloren.

„Das Haus ist zwischen Milliardären eingeklemmt, und ich bin der ärmste Kerl im Viertel“, sagte er lachend gegenüber CNBC.

Khadavi gab zu, dass er sich bei der Entwicklung der Luxusresidenz mit sieben Schlafzimmern, elf Bädern und übertriebenen Ausstattungsmerkmalen wie einem verglasten Industrieaufzug, einer riesigen Autogalerie und einer versteckten DJ-Kabine, die aus dem Marmor ragt, über den Kopf geworfen hat Boden, der durch unterirdische Hydraulik angetrieben wird, und ein hochtechnologisches audiovisuelles System zur Projektion einer NFT-Sammlung innerhalb und außerhalb des Hauses.

„Es wurde zu einer Art Leidenschaft und Obsession, und es kostete mehr Geld, als ich dachte“, sagte Khadavi.

Öffentliche Aufzeichnungen zeigen Khadavi zahlte 16 2013 Millionen US-Dollar für das Grundstück in der Sarbonne Road 777, zu dem auch ein bestehendes Haus gehörte, das er später abriss. Dann kam eine Reihe von Finanzierungsverträgen im siebenstelligen Bereich, darunter ein umfangreicher Kredit im Jahr 2020 über 27 Millionen US-Dollar. 

Diese neun Jahre brachten auch eine Flut finanzieller Schwierigkeiten rund um das Anwesen mit sich, darunter Mahnungen, ein staatliches Pfandrecht, die drohende Gefahr von Treuhandverkäufen und zwei Mechanikerpfandrechte, die von Auftragnehmern eingereicht wurden, die behaupteten, sie seien für ihre Dienste nie bezahlt worden.

Darüber hinaus wurde Khadavi letztes Jahr verhaftet, nachdem er angeblich von einer Überwachungskamera in der Lobby seines Wohnhauses dabei gefilmt worden war, wie er homophobe Beleidigungen ausstieß und damit drohte, seine Nachbarn, ein verheiratetes schwules Paar, zu töten. Khadavi bekannte sich nicht schuldig und sagte gegenüber CNBC, er habe keinen Kommentar zu dem anhängigen Verfahren abgegeben.

Trotz all seiner rechtlichen Probleme gelang es Khadavi, das Haus fertigzustellen, aber er sagte, er hätte nie gedacht, dass er die Kosten länger als ein Jahr tragen müsste, während er auf einen Käufer wartete, der nie zustande kam. Da ihm nur noch wenige Möglichkeiten bleiben, hat er sich der Tatsache ergeben, dass der Wert seines Hauses bald bei einer Auktion ermittelt wird. 

„Ich kann die Kosten nicht tragen. Ich musste tun, was ich tun musste“, sagte er.

In der Hoffnung auf einen schnellen Verkauf beschloss Khadavi zusammen mit den Co-Listing-Maklern des Hauses, Aaron Kirman von Compass und Mauricio Umansky von The Agency, das Haus zu versteigern.

„Er hatte einen sehr engen Zeitplan. Und er war bereit, ein gewisses Maß an Kontrolle aufzugeben … und den Markt in einem sehr angespannten, erhöhten Moment den Preis bestimmen zu lassen“, sagte Kirman gegenüber CNBC.  

Der Verkauf wird von Concierge Auctions, dem führenden Auktionator für Luxusimmobilien, abgewickelt und beinhaltet eine Rücklage von 50 Millionen US-Dollar, was bedeutet, dass Khadavi keine Angebote unter diesem Betrag annimmt. Die Ausschreibung soll am 27. April beginnen und die Auktion wird sich über fünf Tage erstrecken – die Standarddauer für die meisten Hausverkäufe des Unternehmens.

„Es ist ein sehr kurzer Zeitrahmen, der entweder gut oder schlecht sein kann“, sagte Kirman, der kürzlich mit Concierge Auctions bei der Versteigerung von 944 Airole Way zusammenarbeitete, einer Mega-Villa, die für den Rekordpreis von 141 Millionen US-Dollar verkauft wurde.

Khadavi hofft, dass der große Verkauf ein gutes Zeichen für seine bevorstehende Auktion sein wird. Obwohl er glaubt, dass allein die Aussicht von 777 Sarbonne seinen Preis von 87.78 Millionen US-Dollar wert ist, gab er zu, dass er auch mit Millionen weniger zufrieden wäre.

„Meine magische Zahl liegt bei 77 Millionen US-Dollar“, sagte Khadavi gegenüber CNBC. (Seine Lieblingszahl ist 7.)

„Das würde ich mir wünschen, es wäre großartig.“

Laura Brady, Gründerin und CEO von Concierge Auctions, sagte gegenüber CNBC, dass sich die Mehrheit der Kunden des Unternehmens für eine Auktion entscheide, nachdem sie erfolglos versucht hätten, selbst zu verkaufen. Aber Häuser, die über einen längeren Zeitraum mit einem enorm hohen Angebot auf dem Markt bleiben, werden diesen Preis bei einer Auktion wahrscheinlich auch nicht erzielen, sagte sie.

„Produkte, die bereits vor der Auktion auf dem Markt waren, insbesondere wenn sie seit einem Jahr oder länger gelistet sind, haben es schwer, ihre vorherigen Listenpreise bei der Auktion zu übertreffen, da sie bereits zu diesen Preisen angeboten wurden“, Brady genannt.

Wenn Khadavis Haus für 50 Millionen Dollar oder mehr verkauft wird, wird das moderne Herrenhaus einen Platz unter den teuersten Häusern einnehmen, die jemals auf einer Auktion verkauft wurden.

Hier ist ein Countdown der vier teuersten Verkäufe, die jemals bei einer Auktion erzielt wurden, die massiven Preissenkungen, die sie bei der Auktion erlitten haben, und ein genauerer Blick auf einige der Hauptakteure bei jedem der Mega-Deals.

Dieses 60,000 Quadratmeter große, von Versaille inspirierte Herrenhaus in Hillsboro, Florida, kam erstmals 2015 mit einem Rekordpreis von 159 Millionen US-Dollar auf den Markt. Damals war es der höchste Listenpreis aller Zeiten für Broward Country, das im Norden an Palm Beach und im Süden an Miami-Dade grenzt. 

Das übertriebene Haus mit dem Namen „Le Palais Royal“ wurde innen und außen mit Akzenten aus 22-karätigem Blattgold verkleidet und verfügt über mehrere Wasserfälle sowie einen 150,000 Gallonen fassenden, Resort-großen Pool im Hinterhof am Meer. 

Der damalige Eigentümer war Robert Pereira II, ein leitender Angestellter der Middlesex Corporation, einem in Massachusetts ansässigen Bauunternehmen, das von Pereiras Vater gegründet wurde. Von 2015 bis 2018 war das Haus immer wieder auf dem Markt und wurde von Le Palais Royal in Playa Vista Isle umbenannt.

Im Jahr 2018 brachte Concierge Auctions das Herrenhaus in den Auktionsblock. Aus öffentlichen Aufzeichnungen geht hervor, dass das höchste Gebot von einer LLC mit angeblichen Verbindungen zum Teavana-Mitbegründer Andrew Mack abgegeben wurde. 

Das Haus und ein unbebautes Grundstück nebenan wurden für 42.5 Millionen Dollar verkauft. Damals war der Preis der höchste, der jemals bei einer Auktion erzielt wurde – er lag jedoch immer noch 116.5 Millionen US-Dollar unter Pereiras ursprünglichem Angebotspreis, was einer Preissenkung von etwa 73 % entspricht.

Der Bau der Villa Firenze im Stadtteil Beverly Park in Los Angeles dauerte Berichten zufolge sieben Jahre und umfasst 20 Schlafzimmer und 24 Bäder, so das Immobilienmaklerunternehmen Hilton & Hyland.

Der Eigentümer war der in Ungarn geborene Milliardär Steven Udvar-Hazy, der sein Vermögen in der Flugzeugleasingbranche machte und derzeit Vorstandsvorsitzender der Air Lease Corp. ist.

Anfang 2021 versuchte er bereits seit Jahren, das Haus zu verkaufen. 

Das Herrenhaus kam 2017 erstmals für 165 Millionen US-Dollar auf den Markt und ist damit eines der teuersten zum Verkauf stehenden Häuser in Amerika. Aber es blieb vier Jahre lang ohne Abnehmer auf dem Markt und wurde mehrmals nicht mehr gelistet und wieder neu gelistet, bevor der Preis im Jahr 160 nur geringfügig auf 2020 Millionen US-Dollar sank.

Der Preisnachlass von 5 Millionen US-Dollar überzeugte keinen Käufer, frühzeitig einzusteigen 2021 wurde die Residenz in 67 Beverly Park Court ohne Vorbehalt versteigert. Concierge Auctions führte auch diese Auktion durch. 

Aus öffentlichen Aufzeichnungen geht hervor, dass der Deal im April 2021 abgeschlossen wurde für 51 Millionen US-Dollar, einschließlich einer Käufergebühr von 12 % und einer Provision von 1.5 %, die von den Maklern auf der Auflistung aufgeteilt wird, so die Website der Auktionsplattform. 

Das Haus wurde vom Roy L. Eddelman Trust gekauft. Eddelman ist Gründer und ehemaliger Vorsitzender von Spectrum Labs, das 359 vom Pharmaunternehmen Repligen für 2017 Millionen US-Dollar übernommen wurde. 

Eddelmans Zuschlag für die Villa Firenze bedeutete einen Rückgang um 114 Millionen US-Dollar gegenüber dem ursprünglichen Angebotspreis des milliardenschweren Verkäufers – ein Schnäppchen mit 69 % Rabatt.

Das Hearst Estate in Beverly Hills ist eines der traditionsreichsten Häuser, die kürzlich versteigert wurden. 

Das Anwesen mit acht Schlafzimmern und 15 Badezimmern gehörte einst Randolph Hearst und wurde durch Filme wie „Der Pate“ und „Der Leibwächter“, in denen das markante lachsfarbene Herrenhaus zu sehen war, noch bekannter.  

Im Jahr 2016 wurde das Haus für 195 Millionen US-Dollar gelistet. Im Laufe der Jahre kam es immer wieder auf den Markt und sein Preis sank auf 48 Millionen US-Dollar.

Im Jahr 2019 wurde der LLC, der das Haus gehörte, eine Zahlungsverzugsmitteilung wegen Schulden in Höhe von insgesamt mehr als 26 Millionen US-Dollar zugestellt. Und im Jahr 2021 erlebte der Eigentümer des Anwesens, Finanzier und Prozessanwalt Leonard Ross, wie sein Haus einer Gerichtsauktion unterzogen wurde.

Vier Börsenmakler von drei Maklerfirmen vertraten die Börsennotierung, darunter John Gould von Rodeo Realty und Gary Gold von Hilton & Hyland. Beide Agenten waren im Gerichtssaal anwesend, um den darauf folgenden Bieterkrieg um Milliardäre mitzuerleben.

Laut Gould betraten fünf Milliardäre den Gerichtssaal und der Richter begann mit der Ausschreibung bei 48 Millionen Dollar.

„Es war aufregend“, sagte er. Der Richter sah sich im Raum um und gab Gebote in Schritten von 100,000 US-Dollar ab: „48-eins, 48-zwei, 48-drei ... Bei etwa 54-55 Millionen US-Dollar begannen die ersten zu sagen: ‚Nein, zu reich für mich.‘“

Mit zunehmender Aufregung, so Hilton & Hyland's Gold, habe man das Gefühl, dass der einst unerreichbare Preis tatsächlich in greifbare Nähe gerückt sein könnte.

„All diese Leute legen ihr Geld bereit, um einen Kauf zu tätigen, und sitzen zusammen mit anderen Leuten, die das Gleiche tun wollen“, sagte Gold.

„Der Unterschied bei dieser Art von Verkäufen besteht darin, dass es keine Eventualverbindlichkeiten gibt, der Hammer fällt und Sie das Haus kaufen“, sagte er.

Das Höchstgebot zuzüglich der Auktionsgebühr von 12 % erhöhte den endgültigen Verkaufspreis auf 63.1 Millionen US-Dollar und übertrug das Haus an Berggruen Holdings, das Investmentvehikel des Charitable Trust des Milliardärs Nicolas Berggruen. 

Jeder der Börsenmakler teilte eine vom Richter genehmigte reduzierte Provision für den Deal auf.

Im Oktober 2021, als der Deal abgeschlossen wurde, verdrängte das Hearst Estate sowohl Playa Vista Isle als auch Villa Firenze und wurde das teuerste Haus, das jemals auf einer Auktion verkauft wurde, aber der Preis lag immer noch etwa 131.9 Millionen US-Dollar unter dem Angebotspreis von 2016, nämlich 68 % schneiden.

Weder Gould noch Gold waren an dem Haus beteiligt, als es zum ersten Mal auf den Markt kam, aber beide Männer sagten, dass die Diskrepanz zwischen einem Angebotspreis und einem tatsächlichen Verkaufspreis, sei es bei einer Auktion oder bei einem traditionellen Verkauf, oft mehr über die unrealistischen Erwartungen eines Verkäufers aussage als über die Marktbedingungen.

„Für mich kann jeder alles verlangen, was er will“, sagte Gold. „Als sie ursprünglich 195 [Millionen] Dollar verlangten … Das war nur ein Wunschtraum einiger Verkäufer.“ 

Gould von Rodeo Realty sagte, er beobachte häufig „Ego-Pricing“, bei dem ein Eigentümer einen Makler bittet, das Haus mit einem riesigen Preisschild anzubieten, das mehr auf dem Stolz des Hausbesitzers als auf einer marktbasierten Bewertung basiert.

In Wirklichkeit seien die Häuser „möglicherweise nicht annähernd so viel wert“, sagte er. 

Die berüchtigte Mega-Villa namens The One liegt hoch oben auf Bel Air und erstreckt sich über mehr als 100,000 Quadratmeter mit 21 Schlafzimmern, 42 Bädern, einer Garage für 30 Autos, einem 60 Fuß langen Innenpool und einem riesigen Nachtclub.

Der Gigant wurde ursprünglich vom Entwickler Nile Niami mit einem Preis von 500 Millionen US-Dollar beworben. 

Es dauerte zehn Jahre, das Wohnhaus am 944 Airole Way zu bauen, und nebenbei häufte der Bauträger laut Gerichtsakten einen Schuldenberg von über 120 Millionen US-Dollar an.

Die Mega-Villa war noch nicht einmal fertiggestellt, als sie in ein Insolvenzverfahren eintrat und ohne Nutzungsbescheinigung und mit einem neuen Angebotspreis von 295 Millionen US-Dollar versteigert wurde.

Bei der Auktion, die ebenfalls von Concierge Auctions durchgeführt wurde, gab es keine Mindestreserve, die eine niedrige Gebotsschwelle hätte stützen können. In diesem Fall würde der Zuschlag jedoch die endgültige Genehmigung eines Insolvenzrichters erfordern, ein ungewöhnliches Szenario. Laut CEO Brady entfallen nur 5 % der Verkäufe von Concierge Auction auf notleidende Immobilien.

Für die Mega-Villa One wurde ein Höchstgebot von 126 Millionen US-Dollar abgegeben, abgegeben von Richard Saghian, dem CEO des Fast-Fashion-Einzelhändlers Fashion Nova. Saghian zahlte die übliche Käuferprämie des Auktionators von 12 %, also etwa 15 Millionen US-Dollar, wodurch sich der Gesamtverkaufspreis auf 141 Millionen US-Dollar erhöhte – bei weitem der höchste Preis, der für ein Einfamilienhaus bei einer Auktion gezahlt wurde.

Wochen nachdem ein Insolvenzrichter den Verkauf genehmigt hatte, schien Saghian mit dem Deal mehr als zufrieden zu sein. 

„Als lebenslanger Angeleno und begeisterter Immobiliensammler erkannte ich dies als eine seltene Gelegenheit, die mir auch den Besitz einer einzigartigen Immobilie ermöglicht, die dazu bestimmt ist, Teil der Geschichte von Los Angeles zu werden“, sagte Saghian über einen Sprecher gegenüber CNBC.

Er zahlte nur 1,342 US-Dollar pro Quadratfuß in einer Gegend, in der hochwertige Häuser das Drei- bis Vierfache kosten können. Aber Experten gehen davon aus, dass Saghian wahrscheinlich noch viele Millionen mehr ausgeben muss, um das Haus tatsächlich fertigzustellen und eine Wohnbescheinigung zu erhalten. 

„Wir haben alles Menschenmögliche getan, um die höchste Zahl zu erreichen“, sagte Compass-Agent Kirman, der zusammen mit Williams & Williams als gerichtlich zugelassener Börsenmakler fungierte.

Kirman war vom Auktionsergebnis offenkundig enttäuscht. 

Der Makler, der eine vom Richter genehmigte Provision von 1 % auf die Transaktion aufteilte, sagte gegenüber CNBC, er hoffe, dass der Verkauf 177 Millionen US-Dollar übersteigen würde, ein Rekordpreis, der im Oktober für ein viel kleineres Herrenhaus in Malibu festgelegt wurde.

„Ich wollte einen Rekord brechen. Ich meine, ich wollte 200 Millionen Dollar oder mehr erreichen“, sagte Kirman. „Wir waren davon enttäuscht … aber der Markt sprach.“