Lernen Sie das koreanische Startup für Wohnungsvermietung kennen, das einen brandaktuellen Wohnungsmarkt stört

Als Gründungsmitglied von WeWork Labs, dem Venture-Arm des Giganten für gemeinsame Büroräume, trug Matthew Shampine dazu bei, die Welt der Gewerbeimmobilien zu verändern. Jetzt nimmt er es mit dem von Kautionen geprägten Wohnimmobilienmarkt Südkoreas auf, eine Miete nach der anderen.

LDas Leben in beengten, unbezahlbaren Wohnungen bleibt für viele Erwachsene eine glanzlose Realität. Als Matthew Shampine, der koreanisch-amerikanische Mitbegründer und CEO des Wohnungsvermietungs-Startups Dongnae, mit seiner Frau und seiner neugeborenen Tochter nach Seoul zog, sah er eine Gelegenheit, diese Realität in Südkorea neu zu gestalten.

„Ich wollte wirklich, wirklich etwas tun, das die größte Wirkung auf die meisten Menschen hat“, sagt Shampine, 39, in einem Videointerview. „Sie können hier jeden fragen, aber Koreaner haben eine starke Affinität zu Wohnimmobilien … wir können das gesamte Erlebnis bis zum Ende verändern und auf ihre Bedürfnisse eingehen.“

Shampine wurde in Südkorea geboren, in den USA adoptiert und wuchs in New Jersey auf. 2007 kehrte er zu einer koreanisch-amerikanischen Adoptiertenkonferenz nach Korea zurück und kam wieder mit seiner leiblichen Familie in Kontakt. Dort machte er es sich zur Mission, für immer zurückzukehren – und Gutes für das Land zu tun.

Shampine kam 2011 zu WeWork und war Mitbegründer von WeWork Labs, dem Startup-Inkubator des Büro-Sharing-Unternehmens. 2018 wurde er General Manager von WeWork Korea, wo er den Mitbegründer von Dongnae, Insong Kim, kennenlernte, der als Chief Strategy Officer des Unternehmens fungiert.

Gemeinsam gründeten die beiden im Jahr 2020 das in Seoul ansässige Unternehmen Dongnae mit dem Ziel, den Umzug in eine Wohnung erschwinglicher und zugänglicher zu machen. Sein Hauptprodukt, Dongnae FLEX, bietet kurzfristige, voll möblierte Mietobjekte mit niedrigen Kautionen, die für frischgebackene Absolventen oder Reisende attraktiv sind, die die exorbitanten Kautionen nicht aufbringen können – bis zu 350 Monatsmieten, sagt das Startup – die normalerweise üblich sind erforderlich von Koreas Wohnungen.

„Unser Produkt ist so entstanden, dass wir es den Menschen wirklich ermöglichen, die Wohnungen zu leben, die sie wollen“, sagt Shampine. „Wir schalten all diese neuen Optionen frei, weil Sie nicht durch den Geldbetrag begrenzt sind, den Sie für eine Einzahlung beiseite gelegt haben.“

Bisher hat Dongnae seine Türen geöffnet sowohl lokal als auch international Investoren. Seine 21-Millionen-Dollar-Finanzierungsrunde der Serie A im März umfasste NFX, das unterstützt hat, wie Lyft und Doordash und Proptech-fokussiertes MetaProp, ein Unterstützer von Airbnb, zusammen mit Koreas ältestem Investmentfonds Daol Investment und Hana Financial. Das frische Kapital brachte die Gesamtfinanzierung des Startups auf etwa 34 Millionen US-Dollar, nach der Seed-Runde von 4.1 Millionen US-Dollar im Dezember 2020 und der Pre-Seed-Runde von 700,000 US-Dollar im Jahr zuvor. Dongnae lehnte es ab, seine aktuelle Bewertung offenzulegen.

„Wohnimmobilien sind die größte Anlageklasse hier in Korea“, sagte Kyung Kuk-hyun, Geschäftsführer von Daol Investment, in einer Erklärung über die jüngste Finanzierung von Dongnae. „Das unglaubliche Wachstum von Dongnae gepaart mit ihren starken finanziellen Partnerschaften mit führenden Finanzinstituten machen diese Investition überzeugend.“

Über 80 % des Vermögens koreanischer Haushalte befinden sich in Immobilien, verglichen mit etwa 35 % in den Vereinigten Staaten, aber Wohneigentum erweist sich als zunehmend schwierig. Der Durchschnittspreis einer Wohnung in Seoul, der Hauptstadt des Landes und der bevölkerungsreichsten Stadt, hat sich zwischen 2017 und 2021 auf über 1 Million US-Dollar verdoppelt. Der Wohnungsbau bildete ein Kernstück der jüngsten Präsidentschaftsdebatten Koreas neu gewählte Präsident Yoon Suk-yeol Er versprach, den Markt abzukühlen und während seiner fünfjährigen Amtszeit landesweit 2.5 Millionen neue Häuser zu bauen.

Mieten ist nicht immer die einfachere Alternative. Koreas Mietwohnungsmarkt stützt sich weitgehend auf Jeonse, ein einzigartiges Zahlungssystem, das von den Mietern hohe Vorauszahlungen verlangt. Diese als „Schlüsselgeld“ bekannten Pauschalbeträge machen bis zu 80 % des Verkaufspreises einer Einheit aus – der durchschnittliche Jeonse-Preis für Wohnungen in Seoul lag im August bei etwa 516,000 US-Dollar, während bestimmte Bezirke laut Zahlen von KB Kookmin bis zu 572,400 US-Dollar erreichen könnten Bank.

Die weit verbreitete Praxis, Kredite aufzunehmen, um „Schlüsselgeld“ freizusetzen, trägt zu Koreas sich verschärfender Haushaltsschuldenkrise bei, die im Juni 104 % des koreanischen BIP überstieg. Unter den fünf größten Kreditgebern des Landes erreichten die Schulden von Jeonse im vergangenen Juni 106.4 Milliarden US-Dollar, gegenüber 37.8 Milliarden US-Dollar in diesem Monat im Jahr 2017. Mehr als die Hälfte der ausstehenden Kredite stammte von Erwachsenen in den Zwanzigern und Dreißigern, die 20 Milliarden US-Dollar schuldeten.

Immer mehr Koreaner verlassen das Mietsystem mit hohen Kautionen. Von den insgesamt 258,313 Mietverträgen für Wohnungen und Häuser im April waren laut dem koreanischen Ministerium für Land, Infrastruktur und Verkehr 50.4 % für monatliche Mieten und nicht für Jeonse bestimmt – der erste Monat seit 2011, in dem Jeonse keine Transaktionen leitete.

Shampine verbindet die Abkehr von Jeonse mit den sich entwickelnden Bedürfnissen junger Berufstätiger, die traditionelle Ideale von Ehe, Kindererziehung und Eigenheimbesitz überdenken. Neben dem „befreienden“ Gefühl, ohne Schulden zu leben, bieten kurzfristige Immobilienmieten diesen Erwachsenen die Möglichkeit, unabhängigere und flexiblere Wohnformen zu erkunden, während sie ihre Karriere oder Freundschaften priorisieren – der Schulbezirk einer Wohnung ist weniger wichtig als ihre Nähe Arbeit oder Standort in einer „coolen Nachbarschaft“, sagt er.

„Für Menschen Ende 20 und Anfang 30 ist die Vorstellung, unabhängig von den Eltern zu sein, etwas anderes als unabhängig zu sein, wenn es darum geht, keinen Mitbewohner zu haben“, sagt Shampine. „Ihr könnt beide zusammenarbeiten und habt wirklich eine tolle Wohnung. In der Vergangenheit gab es hier in Korea entweder die Möglichkeit, in einem wirklich kleinen Wohngemeinschaftsraum zu leben, oder in einem Bürotel (ein Gebäude mit Büros und Wohneinheiten) ohne jegliche Annehmlichkeiten.“

Dongnae begann als Angebotsplattform für potenzielle Mieter, um Besuche bei Immobilienagenturen zu buchen, hatte jedoch nur begrenzten Erfolg. Shampine sagt, sein Team habe keine „kulturelle Dynamik“ vorhergesehen, die die Nachfrage nach ihrem Produkt dämpfe. „Wir haben hier in Korea festgestellt, dass es sehr einfach ist, zu jedem Apartmentkomplex in der Stadt zu gehen oder eine Art Verbindung zu einem Makler zu haben, um einfach nach einer Tour zu fragen, wann immer Sie wollen“, sagte er. „Also schien das Konzept, über eine App zu gehen und [eine Tour] für etwa das kommende Wochenende zu buchen, nicht wirklich attraktiv.“

Der anfängliche Mangel an Erfolg führte zu „guten und gesunden“, wenn auch schmerzhaften Überlegungen zum Geschäftsmodell, sagt Shampine. Gespräche mit Kunden, Maklern und Teammitgliedern vor Ort informierten über das Ziel von Dongnae, „Lieferant zu werden, anstatt nach Lieferung zu jagen“. Im Juli letzten Jahres wechselte Dongnae von Wohnungsangeboten zu Serviced Apartments. Zum Abschluss seiner letzten Finanzierung sagte das Startup, dass seine Immobilien 60 Apartmentkomplexe umfassen – jetzt erstrecken sie sich über 80 in 12 Bezirken in Seoul.

Mit Blick auf die Zukunft plant Dongnae, seine Heimdienstleistungen für Einwohner zu erweitern und Koreas florierenden Markt für Möbel und Lifestyle-Produkte zu erschließen. Andere Startups, die Lösungen für Wohnräume entwickeln, haben beachtliche Erfolge erzielt. Im Mai Plattform für Innenarchitektur oHaus sammelte 182 Millionen US-Dollar, um das neueste koreanische Einhorn zu werden, mit einer Bewertung von etwa 1.6 Milliarden US-Dollar.

Shampine hofft, einen breiteren kulturellen Wandel einzuleiten. „Wenn ich persönlich darüber nachdenke, wie WeWork die gewerblichen Immobilien hier verändert hat, von der Vermietung von Flächen und Co-Working bis hin zu tatsächlichen Umgebungen in den Büros, hoffe ich wirklich, dass wir in der Lage sind, etwas Ähnliches aus einer Wohnperspektive zu schaffen“, sagt Shampine. „Es zu einem besseren Erlebnis zu machen … für die Makler, für die Vermieter und insbesondere für die Mieter.“