Die Wohnungsverkäufe in Manhattan brechen im 4. Quartal ein, Makler befürchten einen eingefrorenen Markt

Die Wohnungsverkäufe in Manhattan gingen im vierten Quartal um 29 % zurück, was Befürchtungen über einen eingefrorenen Markt auslöste, in dem Käufer und Verkäufer aufgrund von Konjunktur- und Zinsängsten am Rande bleiben.

Laut einem Bericht von Douglas Elliman und Miller Samuel gab es im Quartal 2,546 Verkäufe gegenüber 3,560 im Vorjahr. Der Rückgang war der größte seit dem dritten Quartal 2020, in den Tiefen der Pandemie.

Auch die Preise gingen zum ersten Mal seit Anfang 2020 zurück, wobei der Medianpreis um 5.5 % zurückging.

Die Rückgänge sowohl bei den Verkäufen als auch bei den Preisen markieren das Ende des fulminanten Comebacks der Immobilien in Manhattan nach den schlimmsten Tagen der Pandemie und lassen eine anhaltende Schwäche im neuen Jahr befürchten. Steigende Zinssätze, eine schwächere Wirtschaft und ein fallender Aktienmarkt, der sich überproportional auf Immobilien in Manhattan auswirkt, dürften den Markt in diesem Jahr belasten.

Analysten sagen, dass ihre große Sorge eine anhaltende Pattsituation zwischen Käufern und Verkäufern ist – wobei Verkäufer nicht bereit sind, inmitten fallender Preise zu listen, und Käufer ihre Suche unterbrechen, bis die Preise weiter fallen.

„Ich konnte sehen, dass sich der Markt seitwärts bewegt, mit einigen leichten Rückgängen in einigen Sektoren“, sagte Jonathan Miller, CEO von Miller Samuel, dem Bewertungs- und Marktforschungsunternehmen. „Und es könnte sich weiter abschwächen, wenn der Hintergrund einer Rezession und des Verlusts von Arbeitsplätzen besteht.“

Selbst wenn Preise und Verkäufe sinken, bleiben die Lagerbestände jedoch knapp, da die Verkäufer mit Angeboten zurückhalten. Am Ende des vierten Quartals waren dem Bericht zufolge 6,523 Wohnungen auf dem Markt, nur 5 % mehr als im Vorjahr, aber immer noch deutlich unter dem historischen Durchschnitt von rund 8,000. Ohne eine große Erhöhung der Lagerbestände werden die Preise laut Analysten wahrscheinlich nicht stark genug fallen, um viele Käufer zurückzulocken, die auf Rabatte warten. Laut Serhant betrug der durchschnittliche Rabatt vom ursprünglichen Listenpreis auf den Verkaufspreis 6.5 %, gegenüber 4.1 % im dritten Quartal.

Steigende Zinssätze haben auch mehr Manhattan-Käufer zu All-Cash-Deals bewegt, die laut Miller 55 % aller Verkäufe im vierten Quartal ausmachten, der höchste seit Beginn der Aufzeichnungen.

Wie bei einem Großteil der Erholung bleibt das High-End- und Luxussegment am stärksten. Die mittleren Verkaufspreise für Luxusapartments – definiert als die oberen 10 % des Marktes – stiegen im vierten Quartal um 4 %, verglichen mit einem Rückgang auf dem breiteren Markt in Manhattan. Die Durchschnittspreise für Luxusapartments sind im Vergleich zu 21 um 2019 % gestiegen, doppelt so stark wie der breitere Markt.

Die Pipeline von Deals, die in Arbeit sind oder kürzlich unterzeichnet wurden, deutet auf ein langsames erstes Quartal hin. Laut Corcoran wurden im vierten Quartal nur 2,312 Verträge unterzeichnet, was einem Rückgang von 43 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Laut einem Bericht von Serhant war das Quartal das schlechteste für neue Verträge, die in den letzten zehn Jahren unterzeichnet wurden.

„Die unterzeichneten Verträge sind ein zeitnaherer Indikator für die Nachfrage und verzeichneten eines der langsamsten Fertigstellungen seit 2008“, so Corcoran.

Broker sagen jedoch, dass sie optimistisch bleiben, und viele sagen eine positive Überraschung im Jahr 2023 voraus, wenn sich die Zinsen stabilisieren und Käufer Gelegenheiten in einem schwächeren Markt finden. John Gomes, Mitbegründer des Eklund-Gomes-Teams bei Douglas Elliman, sagte, der Dezember sei „in Flammen“ gewesen, mit einer Flut von Jahresendgeschäften.

„Das hat uns wirklich überrascht“, sagte er. „Die Dinge haben sich im Dezember wirklich gedreht.“

Gomes sagte, ein Käufer habe 20 Millionen Dollar für ein Stadthaus in Greenwich Village bezahlt, das noch nicht einmal auf dem Markt war. Er sagte, ein Immobilieninvestor habe Angebote für vier separate Wohnungen in Neubaugebieten gemacht, „die so aussehen, als würden sie heute akzeptiert werden“.

Ian Slater von Compass sagte, dass es im August und September einen großen „Unzusammenhang“ auf dem Markt gegeben habe, mit einer großen Kluft zwischen Käufern und Verkäufern, und der Markt begann sich zu schwächen. „Jetzt sehe ich, dass Käufer die Zinssätze als die neue Normalität akzeptieren und sich beim Kauf wohler fühlen – oder zumindest, dass die Preise nicht fallen.“

Gomes sagte, ein Grund für den Aktivitätsschub im Dezember seien ausländische Käufer, die im Dezember begannen, in die Stadt zurückzukehren. Da der Dollar leicht schwächer wurde und die Reisebeschränkungen weltweit aufgehoben wurden, sagten Makler, dass Käufer aus dem Nahen Osten und China im Dezember zurückgekehrt sind.

Makler sagen, dass Käufer auch Bargeld verwenden, um die höheren Zinssätze zu vermeiden und von niedrigeren Preisen zu profitieren. Und Entwickler mit neuen Mehrfamilienhäusern auf dem Markt senken die Preise, um nicht verkaufte Wohnungen auszulagern.

„Entwickler sind realistisch, sie machen Zugeständnisse beim Preis und bei den Abschlusskosten“, sagte er. „Ich bin optimistisch für das kommende Jahr.“

Korrektur: Laut Corcoran wurden im vierten Quartal 2,312 Wohnungsverträge in Manhattan unterzeichnet. Eine frühere Version dieser Geschichte gab die Quelle dieser Zahl falsch an.