Viele Amerikaner sind so verliebt in Wohneigentum, dass sie vielleicht vergessen, dass es andere Immobilieninvestitionsmöglichkeiten gibt – möglicherweise bessere.
Der Besitz eines Eigenheims bietet Schutz, Wertsteigerungspotenzial, Steuerabzüge und andere Vorteile. Andere Immobilienoptionen erweitern das meiste davon, außer dass sie kein Dach über dem Kopf bieten.
Mietobjekte sind eine Möglichkeit, aber auch REITs oder Real Estate Investment Trusts sowie Immobilienfonds. Diversifikation, Gewinnpotenzial und andere Vorteile sind mit diesen Optionen verfügbar, obwohl die Besonderheiten variieren.
Wohneigentum kann eine gute Wahl sein, aber angesichts der hohen Zinssätze und stark steigender Immobilienwerte ist es für einige potenzielle Käufer eine unerschwingliche und sogar besorgniserregende Option, sagte Jeremy Pagan, Immobilienanalyst beim Researcher Morningstar.com. „Es kann beängstigend sein, die Füße in das Wasser des Wohneigentums zu tauchen“, sagte er.
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NAREIT, die National Association of Real Estate Investment Trusts, beschreibt Eigenheime eher als Konsumgut denn als Investition, da diese Wohnungen kein Einkommen erwirtschaften, aber von den Eigentümern eine Menge laufender Ausgaben verlangen. Nicht jeder würde dieser Beschreibung ganz zustimmen, aber Mietobjekte, REITs und Immobilienfonds sind eindeutig Investitionen. So vergleichen sie:
Zeit, Mühe und Kontrolle
Wenn es Ihnen nichts ausmacht, sich die Hände schmutzig zu machen, kann der direkte Besitz von Mietwohnungen eine gute Möglichkeit sein. Nicht, dass Sie buchstäblich Toiletten reinigen oder abgewetzte Wände streichen müssen, aber Sie sollten zumindest in der Lage sein, die Arbeiter zu beaufsichtigen, die diese Aufgaben erledigen. Sofern Sie keinen Hausverwalter beauftragen, sollten Sie auch damit rechnen, sich mit Mietern zu befassen, von der Bearbeitung von Mietanträgen bis zum Einziehen der Miete.
REITs sind Unternehmen, die ihre eigenen Immobilienportfolios verwalten. REITs werden an der Börse gehandelt, sodass jeder, der Aktien kauft, sich nicht in den Immobilienverwaltungsprozess einmischen muss. Immobilienfonds sind noch weiter davon entfernt und kaufen stattdessen REIT-Aktien zusammen mit Aktien von Häuslebauern, Bauunternehmen und so weiter.
A neue Studie, die von Pagan bei Morningstar verfasst wurde schlägt vor, dass Mietimmobilien eine gute Wahl für Rentner, einige Selbständige und andere mit der Zeit, dem Fachwissen und der Bereitschaft sein könnten, Immobilien direkt zu betreuen. Im Gegensatz dazu könnten vielbeschäftigte Fachleute REITs oder Fonds bevorzugen, für die viel weniger Aufsicht erforderlich ist.
Risiko und Diversifikation
Der Besitz eines einzigen Miethauses bietet wenig Diversifizierung, da Sie eine Art von Immobilie an einem einzigen geografischen Standort besitzen würden. Sie können dies erweitern, indem Sie mehrere Mietobjekte besitzen, die vorzugsweise auf verschiedene Gebiete verteilt sind. Die risikomindernden Vorteile der Diversifikation nehmen durch REITs und Immobilienfonds stark zu.
Aber während ein einzelner REIT Hunderte von Immobilien besitzen kann, konzentrieren sie sich oft auf eine einzige Branche, seien es Wohnkomplexe, Bürogebäude, Industrieparks, Krankenhäuser oder was auch immer. Ein REIT wird daher nicht so stark diversifiziert wie ein Immobilienfonds mit Beteiligungen an verschiedenen Arten von Unternehmen. Einige Immobilienfonds gehen sogar global mit Investitionen in fremde Länder.
Viele REITs haben auf lange Sicht Renditen erzielt, die denen des breiten Aktienmarktes entsprechen oder diese übertreffen, aber gelegentlich werden sie auch geschmälert, wie es 2022 angesichts steigender Zinssätze geschah. Beispielsweise sind REITs, die Industrie-, Wohn- und Selfstorage-Immobilien halten, laut NAREIT im Jahresdurchschnitt alle um mehr als 25 % gefallen. Büro-REITs litten noch stärker mit einem durchschnittlichen Verlust von fast 38 %, da der Trend zur Arbeit von zu Hause aus viele Gebäude leerte.
Steuerliche Vorteile von Immobilieninvestitionen
Die Immobilienbesteuerung ist ein komplexes Thema für sich und Mietobjekte werden deutlich anders behandelt als REITs und Immobilienfonds.
Bei Mietobjekten können Eigentümer eine Reihe von Ausgaben abziehen, darunter Reparaturen, Grundsteuern, Hypothekenzinsen, Versicherungen, Verwaltungsgebühren, Abschreibungen und Reisekosten zur und von der Immobilie. Übersteigen die Mieteinnahmen Ihre Kosten, zahlen Sie die Differenz versteuern. Wenn Sie eine Immobilie verkaufen, müssen Sie Steuern auf jeden Gewinn zahlen, und die im Laufe der Jahre vorgenommenen Abschreibungen müssen zurückerstattet werden, was bedeutet, dass Steuern auf diese Beträge anfallen würden. Der Internal Revenue Service beschreibt die vielen Steuerdetails von Mietobjekten in IRS Veröffentlichung 527.
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Als Anleger eines REITs oder Immobilienfonds würden Sie sich damit nicht auseinandersetzen. Vielmehr würde Ihre steuerliche Beteiligung ähnlich aussehen wie bei anderen Aktien oder Investmentfonds oder börsengehandelten Fonds, da Sie Steuern auf Dividenden plus Gewinne zahlen müssten, wenn Sie mit Gewinn verkaufen. Ein bemerkenswertes Merkmal von REITs ist, dass sie fast ihr gesamtes Nettoeinkommen an die Aktionäre auszahlen müssen. Die Dividenden sind daher in der Regel hoch, was willkommen sein kann, insbesondere wenn Sie in einer niedrigen Steuerklasse sind.
Wenn Sie REITs oder Immobilienfonds innerhalb eines individuellen Altersvorsorgekontos oder Arbeitsplatzplans gemäß 401(k) besitzen, werden Steuern auf reinvestierte Dividenden aufgeschoben. Aber wenn Sie schließlich Geld abheben, fallen Steuern an. Wie bereits erwähnt, werden REITs an der Börse gehandelt und aus steuerlicher Sicht wie die meisten anderen Wertpapiere behandelt.
Bargeldbedarf und Kredite
Selbst für den Kauf einer moderaten Mietimmobilie könnten Sie Zehntausende von Dollar für eine Anzahlung benötigen, möglicherweise mehr, und Sie würden mit Maklerprovisionen und einer Wäscheliste mit Abschlusskosten konfrontiert sein. Dann müssen laufend Auftragnehmer eingestellt, Grundsteuern und Versicherungen gezahlt, möglicherweise Hypothekenzahlungen geleistet werden und so weiter. All das erfordert viel Geld, obwohl die Einnahmen durch die Mietzahlungen der Mieter fließen würden.
Bei REITs und sogar Immobilienfonds ist der Liquiditätsbedarf ganz anders. Beteiligungen an diesen Investitionen kosten in der Regel ein paar tausend Dollar, möglicherweise weniger, und es besteht keine Notwendigkeit, zusätzliches Geld aufzubringen. Tatsächlich können Sie häufig Anteile an REITs oder Immobilienfonds über einen 401 (k) -Arbeitsplatz-Rentenplan in kleinen Schritten kaufen, die möglicherweise unternehmensbezogene Fonds enthalten.
Es gibt auch keine Hypothek, was bedeutet, dass kein Antragsverfahren, keine monatlichen Zahlungen und keine Auswirkungen auf Ihre Kreditwürdigkeit bestehen. Im Gegensatz dazu würden diese Faktoren auf mit Krediten gekaufte Mietobjekte zutreffen.
Wertsteigerungspotenzial und Liquidität
Immobilienwerte sind historisch im Laufe der Zeit gestiegen, sei es unter anderem für Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser, Industrieparks, Bürogebäude, Lagerhäuser und Krankenhäuser. Wie Pagan feststellte, können die Renditen jedoch je nach Immobilientyp und geografischer Lage, sogar je nach Nachbarschaft oder Straße, stark variieren.
REIT-Preise spiegeln die Werte der gehaltenen Immobilien wider. Da REITs jedoch Wertpapiere sind, die an der Börse gehandelt werden, wird ihr Wert auch von der Zahlungsbereitschaft der Anleger beeinflusst. Sie können REIT-Anteile praktisch jederzeit kaufen oder verkaufen, was im Vergleich zum oft langwierigen Prozess von Mietobjekttransaktionen eine viel größere Liquidität bietet.
Jetzt könnte ein guter Zeitpunkt sein, um REITs und Immobilienfonds zu kaufen, da die Preise für viele Immobilienarten im vergangenen Jahr unter dem Ansturm steigender Zinsen stark gefallen sind. Wenn sich die Zinssätze weiter stabilisieren oder zu fallen beginnen, „sollte das für REITs von Vorteil sein“, sagte Pagan.
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Dieser Artikel erschien ursprünglich auf Arizona Republic: Immobilien: Wissenswertes über die Investition in Mietobjekte, REITs
Quelle: https://finance.yahoo.com/news/looking-investment-options-heres-know-155249731.html