Würfel bilden neben einem Musterhaus das Kürzel „REIT“ (Real Estate Investment Trust).
getty
Bei Hypotheken-REITs dreht sich alles um die Zinskurve. Sie nehmen Kredite am unteren Ende (30- bis 60-Tage-LIBOR) auf, um Hypotheken zu kaufen, die Zinsen am oberen Ende (30-Jahres-Zinsen) zahlen, und schütten dann die Differenz als Dividende an die Aktionäre aus, erklärt er Todd Rasierer; hier, der Herausgeber von Bullenmarktbericht – und Mitwirkender an Moneyshow.com — prüft ein Trio von Hypotheken-REITs für ertragsorientierte Anleger.
Unter normalen Umständen ist das ein Perpetuum-Motion-Geldautomat. Und selbst jetzt, wo die Spanne zwischen den kurzfristigen Kreditzinsen und den langfristigen Kreditzinsen unangenehm eng geworden ist, finden die Leute, die diese Portfolios verwalten, immer noch Möglichkeiten, ein oder zwei halbe Prozentpunkte herauszudrücken.
Im Jahr 2019, als sich die Kurve vollständig umkehrte, ging dieser Spread bis auf 0.55 % zurück. . . immer noch positiv und immer noch genug, um den Cashflow aufrechtzuerhalten. Das ist alles, was man braucht, um die schlechten Zeiten zu überstehen. Und sobald sich die Spreads wieder ausweiten, erholen sich die Ausschüttungen schnell. Der Zeitpunkt, um eine Rendite zu sichern, ist, wenn sich die Kurve umkehrt. Wenn die Geschichte ein Anhaltspunkt ist, könnte Ihr Einkommen für ein oder zwei Quartale einen Schlag erleiden, aber bevor Sie es wissen, werden Sie wieder 8-10 % pro Jahr verdienen.
Führender Investmentfonds für Hypothekenimmobilien AGNC-Investition (AGNC) veröffentlichte vor einer Woche seine Ergebnisse für das zweite Quartal und meldete einen Umsatz von 315 Millionen US-Dollar, ein Plus von 36 % im Jahresvergleich, verglichen mit 232 Millionen US-Dollar vor einem Jahr. Das Unternehmen verzeichnete einen Gewinn oder Funds from Operations (FFOs) von 435 Millionen US-Dollar oder 0.83 US-Dollar pro Aktie gegenüber 400 Millionen US-Dollar oder 0.76 US-Dollar.
Der Buchwert des Hypotheken-REIT fiel im Laufe des Quartals auf 11.43 $ je Aktie, verglichen mit 13.12 $ am Ende des Vorquartals. Dies war auf die Schwäche des Marktes für durch Hypotheken besicherte Wertpapiere von Agenturen und die Erwartung höherer kurzfristiger Zinsen aufgrund von Rezessionsängsten zurückzuführen, was allesamt zu erheblich hohen Zinsvolatilitäten während des Quartals führte.
Das Unternehmen beendete das Quartal mit einem Portfolio von 61 Milliarden US-Dollar, davon 44 Milliarden US-Dollar an hypothekenbesicherten Wertpapieren von Agenturen, 16 Milliarden US-Dollar an noch bekannt zu gebenden Hypothekenpositionen, bei denen es sich im Wesentlichen um Termingeschäfte für Hypothekenabrechnungen handelt, und Kreditrisikotransfers im Wert von 2 Milliarden US-Dollar und Non-Agency-Wertpapiere.
Die Renditeunterschiede zwischen dem 30-jährigen aktuellen Kupon MBS und den 10-jährigen Schatzanweisungen haben sich im Laufe des Jahres um über 100 Basispunkte ausgeweitet und beendeten das Quartal mit einem Spread von 140 Basispunkten. Die einzige andere Zeit, in der solche Spreads über längere Zeiträume bestanden, war während der Großen Rezession im Jahr 2008, und für Hypotheken-REITs wie AGNC führen größere Spreads langfristig zu höheren Erträgen.
In der Vergangenheit haben sich solche Situationen als hervorragende Einstiegsmöglichkeiten erwiesen, und die Federal Reserve hat deutlich gemacht, dass das bevorzugte geldpolitische Instrument die Anpassung der Leitzinsen und nicht die Reduzierung der Bilanz ist. Damit bleibt das Nettoangebot von Agency MBS im Bereich von 700 Milliarden US-Dollar, was es für Unternehmen wie AGNC recht attraktiv macht.
AGNC ist seit Jahresbeginn um über 18 % und gegenüber seinem Höchststand im Oktober um 25 % gesunken, da die Zinserhöhungen seinen Buchwert in Mitleidenschaft gezogen haben. Dadurch ist die aktuelle Rendite auf 11.4 % gestiegen, und die Aktie wird mit einem Aufschlag von nur 10 % auf den Buchwert gehandelt, was sie zu einer großartigen Gelegenheit zum Einstieg macht. Mit robuster Liquidität, bestehend aus 10 Milliarden US-Dollar in bar und 44 Milliarden US-Dollar an Schulden, es ist nach wie vor gut positioniert, um das Beste aus diesen Chancen zu machen.
Einer der größten Investmentfonds für Hypothekenimmobilien, Anna Kapitalverwaltung
Wie bei den meisten mREITs verzeichnete Annaly im Laufe des Quartals einen Rückgang des Buchwerts um 13 %, was zu einer negativen wirtschaftlichen Rendite von 9.6 % führte, da sich die Spreads ausweiteten und die Zinsvolatilität den Betrieb weiterhin durcheinanderbrachte. Das Unternehmen verzeichnete jedoch eine hervorragende Umsatz- und Ergebnisentwicklung und erwirtschaftete Gewinne, die die Dividenden um 135 % übertrafen.
Annaly beendete das Quartal mit einem Portfolio von 82 Milliarden US-Dollar, davon 75 Milliarden US-Dollar in einem hochliquiden Agenturportfolio. Das Wohnungsportfolio belief sich auf 4.8 Milliarden US-Dollar, ein Anstieg von 10 %, gefolgt vom Mortgage Servicing Rights-Portfolio mit 1.7 Milliarden US-Dollar, ein Plus von 41 % im Jahresvergleich, was es zum viertgrößten Käufer von MSRs YTD macht, was, wie wir bereits besprochen haben, a ist erhebliche Absicherung gegen steigende Zinsen.
Dies war ein ereignisreiches Quartal für das Unternehmen, das fünf vollständige Kreditverbriefungen im Wert von 2 Milliarden US-Dollar abschloss und es zum größten Nichtbanken-Emittenten von Prime Jumbo und Expanded Credit MBS machte. Die Wohnkreditgruppe fügte eine Kreditfazilität in Höhe von 500 Millionen US-Dollar hinzu, und die MSR-Plattform schloss weitere 500 Millionen US-Dollar ab, gefolgt von einer Zweitplatzierung von Stammaktien im Wert von 740 Millionen US-Dollar im Mai, wodurch reichlich Liquidität für das Unternehmen geschaffen wurde.
Trotz eines herausfordernden Umfelds während des Quartals sollten die Klarheit an der Bundeswährungsfront zusammen mit den historisch attraktiven Spreads in Zukunft zu höheren Gesamtrenditen führen. Nach einem Rückgang um 14 % seit Jahresbeginn bieten Annaly-Aktien eine Rendite von 12.8 % mit ausgezeichneter Dividendendeckung, während sie gleichzeitig mit einer gesunden Prämie gehandelt werden.
Rith Capital (RITM), früher bekannt als New Residential Investment, veröffentlichte seine Ergebnisse für das zweite Quartal mit Einnahmen in Höhe von 1.3 Milliarden US-Dollar, was einem fast dreifachen Anstieg im Jahresvergleich entspricht, verglichen mit 450 Millionen US-Dollar vor einem Jahr. Der Gewinn im Quartal blieb mit 145 Millionen US-Dollar oder 0.31 US-Dollar pro Aktie hoch.
Der Real Estate Investment Trust enthüllte eine Reihe von Änderungen, die über seinen Namen und sein Aktiensymbol hinausgingen, wobei die monumentalste die Aufkündigung seines Vertrags mit dem externen Manager Fortress Investment Group war. In Zukunft wird Rithm intern verwaltet und zahlte infolgedessen 325 Millionen US-Dollar für die Kündigung seiner Vereinbarung mit Fortress, ein Schritt, der zu jährlichen Einsparungen von 60 Millionen US-Dollar führen wird.
Darüber hinaus hat Rithm zahlreiche weitere Schritte unternommen, um Kosten zu sparen und die Effizienz zu steigern, insbesondere im Hypothekengeschäft, wo die jährlichen allgemeinen und Verwaltungskosten von 2.2 Milliarden US-Dollar auf 1.9 Milliarden US-Dollar gesunken sind. Das Unternehmen hat das Kapital in seinem Origination-Geschäft weiter von 2 Milliarden US-Dollar auf nur 650 Millionen US-Dollar reduziert und damit die Gesamtrendite auf das eingesetzte Kapital für die Aktionäre verbessert.
Der Ansatz des Unternehmens, sein Portfolio mit der perfekten Mischung aus Originationen, MSRs, Unternehmen und Vermögenswerten neu auszubalancieren, hat zu einem Rückgang des Buchwerts von nur 2.2 % gegenüber dem Vorquartal geführt. Dies macht Rithm zu einem Ausreißer unter den führenden mREITs, von denen die meisten angesichts steigender Zinsen, einer Umkehrung der Zinskurve, nachlassender Immobilienverkäufe und einer drohenden Rezession eine drastische Erosion der Buchwerte verzeichnet haben.
Rithms MSR-Portfolio (Hypothek Servicing Rights) belief sich während des Quartals auf 623 Milliarden US-Dollar an unbezahlten Kapitalsalden, mit einem Gewinn von 515 Millionen US-Dollar als Ergebnis steigender Zinssätze und Treasury-Renditen. Das Service-Segment verzeichnete einen Gewinn von 620 Millionen US-Dollar und stellt eine robuste Absicherung gegen das Origination-Geschäft dar, das sich derzeit inmitten einer Verlangsamung befindet.
Die Verluste im Origination-Segment des Trusts beliefen sich auf geringfügige 26 Millionen US-Dollar, unverändert gegenüber dem letzten Quartal, aufgrund niedrigerer Originationen von 19 Milliarden US-Dollar im Vergleich zu 23 Milliarden US-Dollar vor einem Jahr. Das Segment sieht jedoch weiterhin stetige Verbesserungen der Verkaufsmargen von 1.95 % gegenüber 1.42 % im Vorjahr. Auch hier arbeitet das Unternehmen eifrig an der Kostensenkung.
Die Aktie bleibt seit Jahresbeginn um über 7 % im Minus, selbst nach einer deutlichen Erholung vom Tief im Juni. Rithm Capital stellt mit Renditen von fast 10 %, einer guten Abdeckung der Dividende, erheblichen Wert- und Synergiegewinnen in den letzten Quartalen eine hervorragende Gelegenheit für zukünftige Gewinne dar, da seine verschiedenen Betriebsgesellschaften in den Zuständigkeitsbereich des internalisierten Managements fallen. Die Zukunft sieht rosig aus. Wir haben Vertrauen in das Management und sind zuversichtlich, dass der Buchwert von 12.28 $ in den nächsten 1-2 Jahren in den mittleren Zehnerbereich steigen wird.
Quelle: https://www.forbes.com/sites/moneyshow/2022/08/18/lock-in-high-yields-with-mortgage-reits/