Lassen Sie uns unsere Unabhängigkeit erklären – von der Zoneneinteilung

Heute ist der Tag, an dem die Amerikaner gemeinhin den „Geburtstag unseres Landes“ betrachten, den Tag, an dem wir offiziell die Unabhängigkeit vom Vereinigten Königreich erklärt haben. Man könnte argumentieren, dass die anderen Tage angemessen wären, wie die endgültige Ratifizierung unserer schriftlichen Verfassung am 21. Juni 1788 oder sogar der Verbrennung des Schiffes Gaspee von einer Gruppe amerikanischer Steuerhinterzieher am 9. Juni 1722. Aber der 4. Juli ist jetzt in unserer Zivilreligion als dieser Tag geheiligt, und es ist auch ein guter Tag für die Amerikaner, darüber nachzudenken, ihre Unabhängigkeit von einem anderen Unterdrückungsregime zu erklären, der Nutzung der Zoneneinteilung Verwaltung und Kontrolle der Landnutzung in amerikanischen Städten.

Der Feiertag des 4. Juli ist insofern einzigartig, als er weder eine Schlacht noch eine Person feiert, sondern ein Dokument. die Unabhängigkeitserklärung, dessen zentraler Schwerpunkt darin besteht, die Einmischung einer fernen Regierung in das tägliche Leben abzuschütteln. Für die Menschen auf der linken Seite geht es in dem Dokument um universelle Rechte, für die Menschen auf der rechten Seite geht es in der Regel um eine Feier der individuellen Rechte. Natürlich ist beides im Dokument vorhanden. Die Zoneneinteilung verdeutlicht diesen Konflikt zwischen der Notwendigkeit, dass die Regierung die Gemeinschaft mit fairen und vorhersehbaren Regeln schützt, die keine Rechte verletzen, und dem starken Gefühl, das wir aus dem Dokument gewonnen haben, dass es als Amerikaner darum geht, zu tun, was man will, solange es tut Tut niemand anderem weh. Was ist Zoneneinteilung und woher kommt die Zoneneinteilung? Und bedeutet es, ihn loszuwerden, einen libertären Wilden Westen zu erschließen, der schädlich sein könnte?

Die Geburt, das Wachstum und das Alter der Zoneneinteilung

Euclid, Ohio, ist ein Vorort von Cleveland und war zu Beginn des 19. Jahrhunderts ein weitgehend landwirtschaftlich geprägter Ort^th Jahrhundert, und als die Stadt zu wachsen begann, erregte sie das Interesse von Eisenbahninvestoren. Die Stadt Euclid befürchtete, dass sie von Spekulanten und Neubauprojekten der Eisenbahnen überschwemmt werden würde, und erließ daher Vorschriften, um die Entwicklung von Grundstücken im Besitz der Ambler Real Estate Company einzuschränken. Ambler verklagte und der daraus resultierende Rechtsstreit und die Entscheidung des Obersten Gerichtshofs, Village of Euclid gegen Ambler Realty Co., 272 US 365 (1926), bildet die Grundlage der heutigen örtlichen Bebauungsgesetze. Dies öffnete den Städten im ganzen Land die Möglichkeit, das einzuführen, was wir heute „Euklidische Zonierung“ nennen, ein System von Regeln und Vorschriften, das die Nutzung geografisch in Zonen aufteilt; Hier Wohnen, dort Einzelhandel und da drüben ein Nutzungsmix.

Damals machte diese Trennung durchaus Sinn, um, wie es hieß, „die Sau aus der Stube fernzuhalten“. Niemand wollte in einem Haus neben einer rauchenden Fabrik oder einer Tierkörperbeseitigungsanlage wohnen. Die Trennung von Nutzungen war eine Möglichkeit, die Entfernung zu nutzen, um die Gesundheitsrisiken oder die Verschlimmerung verschiedener Nutzungen durch andere Nutzungen, insbesondere im Wohnbereich, zu mindern. Um dieses System aufrechtzuerhalten, müssten jedoch im Laufe der Jahre Straßen gebaut werden. Das Ergebnis war ein Vorort mit Wohnhäusern, die meilenweit von der Konzentration von Einzelhandels-, Gewerbe- und Erholungsgebieten entfernt liegen. Straßen waren teuer und wurden bald verstopft, als die Bevölkerung wuchs.

Ich habe Zoneneinteilung genannt um 20^th Jahrhundertlösung für ein 19^th Jahrhundertproblem, weil wir in der heutigen Welt gängige Entwicklungsmodelle haben, die Nutzungen so zusammenführen, dass die Menschen in fußläufiger Entfernung wohnen, arbeiten, einkaufen und einen Park besuchen können. Sowohl öffentliche als auch private Transportmöglichkeiten (wie LyftLYFT
UberUBER
usw.) haben sich vermehrt. Menschen in Städten können mittlerweile oft ohne lange Autofahrten das bekommen, was sie brauchen. Der Vorteil, wenn mehr Menschen näher beieinander wohnen, besteht darin, dass weniger Land benötigt wird, und das bedeutet, dass Wohnraum erschwinglicher und weniger knapp ist, als wenn er auf großen Grundstücken gebaut und verteilt wird.

Außerdem führten Redlining und rassistische Vereinbarungen im Amerika der Nachkriegszeit dazu, dass Zonen letztendlich nicht nur die Nutzung, sondern auch die Menschen trennten und schwarze Familien davon abhielten, in überwiegend weißen Gebieten Finanzierung und Wohnraum zu erhalten. Das lag nicht an der Typologie – Bungalows sind nicht rassistisch, sondern an Menschen –, sondern daran, dass Zonen es einfacher machten, Dinge oder Menschen, die sie nicht haben wollten, auf Distanz zu halten. Die Zoneneinteilung begünstigte Rassismus.

Bedeutet keine Zoneneinteilung, dass es keine Regeln gibt?

Nein. Lasst uns unser Netz ins Wasser werfen und ein Beispiel für eine Bebauungsordnung und ein Beispiel für eine Bauordnung herausfischen und einen Blick auf den Unterschied werfen.

Hier ist zunächst eine Zufallsstichprobe Bebauungsordnung von Seattle sieht aus wie:

"C. Wohnnutzungen auf Straßenniveau

1. In allen NC- und C-Zonen dürfen Wohnnutzungen unter folgenden Umständen oder an folgenden Standorten insgesamt nicht mehr als 20 Prozent der straßenseitigen Fassade einnehmen:

A. In einer Fußgängerzone, gegenüber einer ausgewiesenen Hauptfußgängerzone; oder

B. In allen NC- und C1-Zonen innerhalb des Bitter Lake Village Hub Urban Village, mit Ausnahme der an die Linden Avenue North angrenzenden Grundstücke, nördlich der North 135th Street; oder

C. Innerhalb einer Zone mit einer Höhenbeschränkung von 85 Fuß oder mehr, sofern in Unterabschnitt 23.47A.005.C.2 nichts anderes bestimmt ist; oder

D. Innerhalb einer NC1-Zone, außer wie in Unterabschnitt 23.47A.005.C.2 vorgesehen; oder

e. In allen NC- und C1-Zonen innerhalb des Northgate Overlay District, außer wie in Abschnitt 23.71.044 vorgesehen; oder

F. In allen NC- und C1-Zonen innerhalb der auf den Karten A bis D für 23.47A.005 am Ende dieses Kapitels 23.47A gezeigten Gebiete mit Blick auf eine Ausfallstraße.“

Hier ist nun ein Beispiel davon Bauvorschriften von Seattle:

„Trennung von Hochspannungsgeräten. Wenn Schalter, Sicherungsautomaten oder andere Geräte, die mit einer Nennspannung von 1000 Volt oder weniger betrieben werden, in einem Tresorraum, Raum oder Gehäuse installiert sind, in dem freiliegende stromführende Teile oder freiliegende Leitungen vorhanden sind, die mit einer Nennspannung von über 1000 Volt betrieben werden, muss die Hochspannungsausrüstung vorhanden sein durch eine geeignete Trennwand, einen Zaun oder eine Abschirmung wirksam vom Raum der Niederspannungsgeräte getrennt sein.“

Dies ist eigentlich Teil eines Details der Bauordnung, der Elektroordnung. Sie sehen, dass bei der Zoneneinteilung das Verhältnis der Nutzungen zur Straßenfläche, die Angrenzung der Grundstücke aneinander, die Höhe und die Beziehung der Gebäude zu anderen Nutzungen wie der Straße sehr wählerisch sind. Bei den elektrischen Vorschriften geht es vor allem um Sicherheit, und sie sind viel einfacher. Jemand, der sich mit Elektrizität auskennt und Häuser baut, könnte mit diesem Codestück streiten, aber es besteht kein Zweifel, dass jeder einige Grundregeln möchte, die sicherstellen, dass ein Gebäude nicht mit gefährlicher elektrischer Ausrüstung gebaut wird. Aber warum sollte man sich Gedanken über die Höhe des Gebäudes oder den Anteil der Fassade machen, der zum Gehweg zeigt?

Die Wahrheit ist, dass fast alle Bebauungsvorschriften abgeschafft werden könnten, keinen Einfluss auf die Sicherheit neuer Wohnungen hätten und deren Bau erheblich erleichtern würden. Erfüllen Sie die Strenge der Bauordnung und ihre verschiedenen Anforderungen, aber stellen Sie sich vor, Sie schauen sich diese Bebauungsordnung an und versuchen herauszufinden (mit allen Verweisen auf andere Teile der Vorschriften), was genau gebaut werden kann und welche Grenzen die Regeln für Wohn- und Wohnwerte haben könnten nutzbarer Raum. Die Bebauungsordnung trägt fast nichts zum Wohnraum für die Menschen bei, die darin leben, sondern setzt lediglich willkürliche Standards für andere Menschen, die möglicherweise in der Straße wohnen, und überwacht diese.

Die Unabhängigkeitserklärung von der Zoneneinteilung

Jefferson schrieb in der Erklärung: „Alle Erfahrungen haben gezeigt, dass die Menschheit eher dazu neigt, zu leiden, solange das Böse erträglich ist, als sich durch die Abschaffung der Formen, an die sie gewöhnt ist, wiedergutzumachen.“ Seltsamerweise Bauherren und Entwickler Hassen Sie die Zoneneinteilungsordnung nicht unbedingt weil sie es wissen und es ist vorhersehbar. Auch Banken und Kreditgeber sind darauf angewiesen. Und verärgerte Nachbarn, die sich Sorgen um die Gerechtigkeit ihres Einfamilienhauses machen, verlassen sich darauf, dass dies neue Entwicklungen verärgert, verlangsamt und vielleicht sogar stoppt.

Wie ich bereits betont habe, gibt es kaum ein besseres Beispiel für eine „willkürliche Regierung“, gegen die die in Philadelphia versammelten Männer schimpfen, als eine Zonenordnung. Bebauungsgesetze sind dicht, selbstbezogen und eine Anhäufung von Dingen, die Menschen nicht wollen, statt von Dingen, die sie anstreben. Sie fördern den Status quo und ersticken Innovationen. Und ihre Einhaltung ist kostspielig und erfordert eine Überprüfung, Rechtsberatung sowie mehrere Ebenen von Genehmigungen und Ärger. All dies tragen Mieter und Wohnungssuchende, die sich dies auch im Preis ihrer Wohnung widerspiegeln.

Aber es habe „eine lange Reihe von Missbräuchen und Usurpationen gegeben, die ausnahmslos das gleiche Ziel verfolgten“, indem Zonenordnungen eingerichtet wurden, insbesondere um die Rechte und Privilegien der „wir sind zuerst hierher gekommen“ gegenüber denen „wir wollen auch hier leben“ zu wahren. Die Aufhebung der Nutzungstrennung in den Bebauungsvorschriften würde auch die Segregation der Menschen beenden und die Möglichkeiten sowohl für Menschen, die Wohnraum bauen möchten, als auch für diejenigen, die darin wohnen möchten, erweitern.

Die Abschaffung der Zoneneinteilung würde keinen Verlust an Sicherheit oder die Möglichkeit der Menschen zur Folge haben, mit ihren Füßen und ihrem Geld für das zu stimmen, was ihnen gefällt, und gegen das, was sie nicht mögen. Vielleicht könnten einige hässliche Gebäude entstehen; Aber wenn niemand diese Gebäude mag, werden sie billig sein. Und einige wirklich erstaunliche Dinge werden möglich sein, und wir könnten eine Entwicklung haben, die Schönheit und Nutzen schafft, nicht trotz der Regeln, sondern weil es keine gibt.