Kohls Immobilienverkauf liegt nach Deal-Gesprächen auf dem Tisch

Kohls verkauft sein Geschäft vielleicht doch nicht. Aber es versucht nun, einen Teil seiner Immobilien zu verkaufen und seine Entwicklung umzukehren vorherige Haltung.

Der Einzelhändler gab am Freitag bekannt, dass er die Deal-Gespräche mit dem Eigentümer von The Vitamin Shoppe beendet hat Franchise-Gruppe, was die Berichterstattung von CNBC vom Donnerstagabend bestätigt. Stattdessen, sagte Kohl, wird es weiterhin als eigenständige Aktiengesellschaft operieren.

Kohl's wurde monatelang von aktivistischen Firmen, darunter Macellum Advisors, unter Druck gesetzt, einen Verkauf des Unternehmens in Betracht zu ziehen, zum großen Teil, um den in Kohls Immobilien gebundenen Wert freizusetzen.

Macellum hat argumentiert, dass Kohl's einen Teil seiner Immobilien verkaufen und zurückmieten sollte, um Kapital freizusetzen, insbesondere in schwierigen Zeiten. Kohls hingegen hat sich zumindest in einem so großen Umfang gegen sogenannte Sale-Leaseback-Transaktionen gewehrt.

Laut Peter Boneparth, Vorstandsvorsitzender von Kohl, hat das Unternehmen früher in der Covid-Pandemie einen kleinen Sale-Leaseback-Deal abgeschlossen. Es erzielte einen Gewinn von 127 Millionen US-Dollar durch den Verkauf und das Rückmieten seiner E-Commerce-Fulfillment- und Vertriebszentren in San Bernardino.

Am Freitag stellte Kohl's in seiner Pressemitteilung jedoch ausdrücklich fest, dass sein Vorstand derzeit Möglichkeiten neu bewertet, wie der Einzelhändler seine Immobilien monetarisieren kann. Die Franchise Group hatte geplant, einen Teil der Kohl's-Akquisition zu finanzieren, indem sie einen Teil der Kohl's-Immobilien an eine andere Partei verkaufte und sie dann zurückmietete. Dies gab Kohl's wahrscheinlich eine Vorstellung davon, welchen Wert es für seine eigenen stationären Geschäfte und Vertriebszentren erzielen könnte.

„Jetzt haben Sie ein Umfeld, in dem sich die Finanzierung so sehr verändert hat, dass es tatsächlich attraktiver sein könnte, Immobilien als Instrument zur Monetarisierung zu nutzen“, sagte Boneparth in einem Telefoninterview mit CNBC.

„Wenn Sie das mit dem unserer Meinung nach aktuellen Aktienniveau kombinieren, wird es zu einer ganz anderen Übung als in einem früheren Finanzierungsumfeld“, erklärte er. „Es ist kein Geheimnis, dass Kohl’s einen sehr großen Vermögenswert in der Bilanz hat: Immobilien.“

Am 29. Januar besaß Kohl's 410 Filialen, mietete weitere 517 und betrieb Erbpachtverträge für 238 seiner Geschäfte. Alle seine eigenen Immobilien wurden zu dieser Zeit auf etwas mehr als 8 Milliarden Dollar geschätzt, wie eine jährliche Einreichung zeigt.

Befürworter von Sale-Leaseback-Deals argumentieren, dass dies eine bequeme Möglichkeit für Unternehmen ist, Mittel für zukünftiges Wachstum aufzubringen, solange es einen Käufer für die Immobilie gibt. Aber es überlässt dem Verkäufer auch die Verpflichtung, Leasingverpflichtungen zu erfüllen, da er die gerade verkaufte Immobilie mieten würde.

Diese Mietverträge könnten viel schwieriger zu brechen sein und die Mieten können zwischen den Märkten schwanken. Kohl's sagte in seiner jährlichen Einreichung, dass ein typischer Ladenmietvertrag eine anfängliche Laufzeit von 20 bis 25 Jahren hat, mit vier bis acht Verlängerungsoptionen um fünf Jahre.

Im Jahr 2020 schloss Big Lots einen Vertrag mit der Private-Equity-Immobilienfirma Oak Street ab 725 Million aufbringen aus dem Verkauf von vier firmeneigenen Distributionszentren und deren Rückmiete. Es gab dem großen Einzelhändler zusätzliche Liquidität kurz vor Beginn der Covid-19-Pandemie.

Auch in 2020, Bed Bath & Beyond fertiggestellt ein Sale-Leaseback-Geschäft mit Oak Street, in dem es etwa 2.1 Millionen Quadratfuß Gewerbeimmobilien verkaufte und 250 Millionen US-Dollar an Erlösen erzielte. Mark Tritton, der damalige CEO von Bed Bath, pries den Deal als einen Schritt an, um Kapital zu beschaffen, um wieder in das Unternehmen zu investieren. Jetzt steht Bed Bath jedoch vor einer weiteren Liquiditätskrise, da der Umsatz einbricht und Tritton Anfang dieser Woche von seiner Rolle verdrängt wurde.

Oak Street hatte geplant, eine Finanzierung anzubieten an die Franchise Group in einem Kohl's-Deal, berichtete CNBC zuvor, laut einer mit den Diskussionen vertrauten Person. Ein Vertreter der Oak Street antwortete nicht auf die Bitte von CNBC um Stellungnahme.

Kohl's bekräftigte am Freitag seinen Plan, später in diesem Jahr einen beschleunigten Aktienrückkauf in Höhe von 500 Millionen US-Dollar durchzuführen. Es reduzierte seine Umsatzprognose für das zweite Quartal des Geschäftsjahres und verwies auf eine jüngste Abschwächung der Verbrauchernachfrage inmitten einer jahrzehntelang hohen Inflation.

„Der Verbraucher steht heute eindeutig unter noch größerem Druck“, sagte Michelle Gass, CEO von Kohl, in einem Telefoninterview mit CNBC. „Dagegen sind wir nicht immun … aber Kohl's steht für Wert. Und in Zeiten wie diesen ist es wichtiger denn je, diese Botschaft zu verstärken.“

Sie fügte hinzu, dass Kohls Partnerschaften mit Amazon und Sephora bleiben bestehen und Teil der längerfristigen Strategie des Unternehmens, neue Kunden zu gewinnen.

„Der Abschluss des Gremiumsverfahrens war die absolut richtige Antwort“, sagte sie.

Kohls Aktien fielen am Freitag um mehr als 20 % und erreichten ein 52-Wochen-Tief. Die Aktien der Franchise Group fielen kürzlich um etwa 9 % und erreichten ebenfalls ein 52-Wochen-Tief.

Macellum antwortete nicht auf die Bitte von CNBC um einen Kommentar.