„Es ist eine Plattform, die es jedem leicht macht, in Mietobjekte zu investieren“, CEO von Arrived Homes im Immobilien-Podcast von Benzinga

Willkommen zum Immobilien-Podcast von Benzinga. Heute haben wir Ryan Frazier, der CEO der Immobilieninvestmentplattform ist Angekommene Häuser.

Höre diese Episode of Der faule Vermieter auf Benzinga.

Kevin Vandenboss: Also, was ist im Wesentlichen angekommen?

Ryan Frazier: Es ist eine Plattform, die es jedem leicht macht, in Mietobjekte zu investieren. Und so funktioniert es, dass Einzelpersonen Anteile an einzelnen Häusern ab 100 bis 10,000 US-Dollar oder mehr kaufen können, egal wie viel Sie in diese Immobilie investieren möchten. Und dann kümmert sich Arrived um die gesamte Verwaltung der Immobilie. Also alles, was sich mit der Hausverwaltung oder dem Vermietungsbetrieb für das Objekt befasst. Und die Auswirkung ist, dass Investoren immer noch auswählen können, wie sie ihr Portfolio aus einzelnen Mietobjekten aufbauen möchten. Sie können nahezu jeden Kapitalbetrag investieren, den sie möchten, und über Immobilien diversifizieren.

Und dann wird es von da an zu einer passiven Investition Ist eingetroffen kümmert sich um die Geschäftsführung.

Kevin Vandenboss: Wie war die Nachfrage nach Investoren, die in diese speziellen Mietobjekte investieren?

Ryan Frazier: Ich denke, das hat uns überrascht, wie bemerkenswert das Interesse war, bei dem sich fast 100 Menschen angemeldet haben, um in Immobilien zu investieren und Anteile an einzelnen Häusern zu kaufen.

Und ich denke, wir dachten, es könnte länger dauern, bis die Leute das Konzept des Kaufs eines Anteils an einem Mietobjekt verstehen. Aber ich denke, weil die Investition in Bruchteile von Aktien und anderen Vermögenswerten etwas üblicher und beliebter geworden ist, denke ich, dass die Menschen einfach einen Ort in ihren Köpfen haben, an dem sie es verstehen können.

Sie sagen: „Okay, ich kann einen Anteil an diesem Grundstück besitzen. Ich erhalte die proportionalen Renditen, den Cashflow aus Mieteinnahmen oder jegliches Wachstum des Immobilienwerts basierend auf der Anzahl der Aktien, die ich besitze. Und das gibt mir mehr Kontrolle darüber, wie viel ich investiere, und kann diversifizieren.“

Für mich und die Mitbegründer von Arrived war unsere persönliche Erfahrung mit dem Wunsch, in Immobilien zu investieren, der Hauptantrieb. Mit Mitte zwanzig bis dreißig bin ich wirklich nur herumgezogen. Wir waren einfach nie lange genug am selben Ort, wo es sinnvoll war, 5, 10+ Jahre zu investieren, was bei Immobilien wirklich erforderlich ist, um die Art von Hürde der Transaktionskosten zu überwinden, um irgendeine Art von materiellen Renditen zu erzielen. Und so hatte ich das schon eine Weile in Frage gestellt.

Die Geschichte geht weiter

Warum muss es so binär sein, dass man für diese heute oft sechsstelligen Anzahlungen mehrere Jahre spart und sich dann für immer oder wirklich langfristig an diese Stadt oder dieses Grundstück bindet?

Und das ist die Idee für Arrived. Wie sehen wir diese Barrieren, die Menschen heute davon abhalten, mit dem Besitz von Immobilien zu beginnen? Das Kapital, der Zeitaufwand und das erforderliche Fachwissen, und wie senken wir die Eintrittsbarriere? Wenn Sie also Zeit und Fachwissen haben, aber vielleicht nicht die Menge an Kapital, um in so viele Immobilien zu diversifizieren, wie Sie möchten, kann Arrived dies für Sie erleichtern.

Sie haben keine Zeit, in neue Märkte zu investieren und dort eine Präsenz aufzubauen, und Sie wollen diversifizieren. Angekommen kann auch in dieses Szenario eintreten. Es geht also wirklich darum, diese drei Arten von großen Steinen zu nehmen, die die Leute davon abhalten, Kapital, Zeit und Fachwissen zu investieren, und es einfach sehr bequem zu machen, loszulegen.

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Kevin Vandenboss: Wie können Sie diese Investitionen nicht akkreditierten Investoren anbieten?

Ryan Frazier: Das war ein sehr wichtiger Teil von Arrived. Die Mission von Arrived ist es sicherzustellen, dass diese Investitionen für jeden zugänglich sind, der in Mietobjekte investieren möchte. Nur 7 % der Menschen in diesem Land besitzen Immobilienanlagen außerhalb ihres Hauptwohnsitzes.

Das ist eine riesige Lücke in Bezug auf die Anzahl der Menschen, die investieren konnten.

Ein Teil davon war, das auf der Basis von Produkterfahrungen durchzuarbeiten. Die Möglichkeit, Aktien zu kaufen, bedeutete also, dass Arrived mehr Arbeit bei der Verwaltung der Investitionen übernahm, damit mehr Menschen gerne investieren würden.

Aber der andere Teil bestand darin, sicherzustellen, dass nicht akkreditierte Investoren investieren können, d. h. Menschen, die nicht über ein Nettovermögen von mehr als 1 Million US-Dollar oder ein Jahreseinkommen von mehr als 200 oder 300 US-Dollar verfügen. Und das bedeutete, fast ein Jahr lang mit der SEC zusammenzuarbeiten und dieses Modell gemäß der Verordnung A+ zu übernehmen, die im Grunde diesen Prozess des Börsengangs eines einzelnen Hauses geschaffen hat. Die Arrived-Plattform ist heute eine Plattform für den Betrieb dieser individuellen Haus-IPOs. Und wir haben einen Prozess gemäß Verordnung A+ durchlaufen, bei dem die SEC unsere Angebote überprüft und qualifiziert hat, damit wir sie verfügbar machen können.

Jedes Mal, wenn Sie nicht akkreditierten Investoren Investitionen zur Verfügung stellen, gibt es eine viel höhere Offenlegungsbarriere. Daher haben wir für jede Immobilie viele Offenlegungen, die auf unserer Website verfügbar sind. Dinge wie die Risikofaktoren, die Finanzen, wir stellen daher auch geprüfte Jahresabschlüsse für unsere Immobilien bereit, die ebenfalls von der SEC geprüft werden.

Wir haben uns also wirklich die Zeit genommen, diesen Prozess zu durchlaufen, um sicherzustellen, dass dies allgemein zugänglich ist. Diese Angebote so strukturiert zu haben, bietet einige Optionen für Liquidität, bei denen die Menschen im Laufe der Zeit Zugang zu Liquidität für ihre Investitionen erhalten können, wenn sie dies auch möchten.

Wirklich diese beiden Dinge, die Unterstützung nicht akkreditierter Anleger und die Unterstützung einiger der zukünftigen Liquiditätsoptionen, die wir gerade aufbauen, waren wirklich der Grund, warum wir bei der Entwicklung des Produkts und der Zusammenarbeit mit der SEC diesen regulatorischen A+-Pfad eingeschlagen haben.

Kevin Vandenboss: Warum sollte jemand jetzt in diesen Markt einsteigen wollen? Haben Sie Bedenken, dass der Wohnungsmarkt zusammenbrechen könnte? 

Ryan Frazier: Ich denke, es war sicherlich eine interessante Zeit auf dem Markt in den letzten 18 Monaten oder so, als wir die COVID-Pandemie durchgemacht haben und wir gesehen haben, dass es viele Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt gegeben hat, die wir von diesen Leuten gesehen haben sind aus diesen Stadtzentren, in denen sie sich befinden, herausgezogen und schätzen mehr Platz, den sie zu haben schätzen, bewegen sich ein wenig außerhalb des Kerns, und sie sind entweder bereit, Geld auszugeben, um ein Haus zu kaufen, oder sie sind es auf der suche nach qualität.

Wohnungen zur Miete, die mehr Platz bieten, die sich von diesen Apartmentgebäuden unterscheiden, in denen sie zur gleichen Zeit lebten, als die Fed die Zinssätze auf Allzeittiefs bis auf Null gegenüber dem Fed Funds Rate änderte. Aber wir sahen, dass die Hypothekenzinsen unter 3 % fielen, und diese beiden Faktoren haben neben anderen Faktoren dazu geführt, dass sich der Immobilienmarkt im Preisanstieg wirklich beschleunigt hat.

Wir haben eine Preissteigerung gesehen, die wahrscheinlich langfristig nicht nachhaltig ist, wo Sie eine Preissteigerung von 15 % bis 20 % und mehr pro Jahr sehen werden. Das ist einfach nicht das, was wir auf dem Wohnungsmarkt oder bei Einfamilienhäusern historisch betrachtet haben, es ist historisch eher ein durchschnittlicher Preisanstieg von 4 % pro Jahr.

Und wir denken, dass wir heute, da sich einige dieser Art von Trends und Veränderungen allmählich abzeichnen, auf dem Markt wahrscheinlich eher zu diesem historischen Durchschnitt zurückkehren werden. Wir haben gesehen, wie die FED jetzt die Zinssätze erhöht, um zu versuchen, das auszugleichen, was wir in Bezug auf die Inflation sehen. Und ich denke, das lässt die Kreditkosten viel höher erscheinen als vor 12 Monaten. Aber ich denke, die Realität ist, dass wir immer noch weit unter dem sind, was wir vor einem Jahrzehnt waren. Ich denke also, dass der Markt immer noch einpreist, was das für die Erschwinglichkeit von Wohnraum bedeutet und wie der Markt darauf reagieren wird.

Aus unserer Sicht sind wir immer noch sehr aufgeregt, in den Einfamilienhausbereich zu investieren. Ich denke, es gibt viel Rückenwind für den Vermögenswert, wo Sie haben, institutionelle Investoren, die jetzt in den Raum eingestiegen sind, Sie haben einige Dinge, die es wirklich schwierig machen, mehr Angebot hinzuzufügen, die hohen Arbeitskosten, die hohen Kosten für Materialien.

Sie haben Leute, die sich in den letzten Jahren diese historisch niedrigen Zinssätze gesichert haben. Sie haben also jetzt diese Art von Zinsbindung, die verhindert, dass mehr Angebot auf den Markt kommt. Die Menschen sind weniger bereit, ihr Zuhause und die damit verbundenen Hypothekenzinsen aufzugeben.

Wir glauben also, dass der Wohnungsmarkt immer noch sehr robust ist. Wir gehen unserer Meinung nach nicht davon aus, dass wir einen großen Immobiliencrash erleben werden, aber wir gehen davon aus, dass der schnelle Preisanstieg wieder zu einer normalen Art von Basislinie zurückkehren wird. Im Allgemeinen, wenn wir an Arrived-Produkte denken, die Investition in Anteilen an Eigenheimen im Vergleich zum Kauf eines ganzen Eigenheims, stellen wir fest, dass dies den Zugang zu Durchschnittskosten in Dollar bietet, d , oder jährlich, was noch nie zuvor im direkten Eigentum an Immobilien möglich war, wenn Sie ganze Häuser kaufen. Und jedes Haus ist eine so massive finanzielle Entscheidung. Das kann man wirklich verteilen.

Und ich denke, das nimmt ein wenig von der Wichtigkeit ab, den Markt zu timen, denn ich denke, das ist immer sehr schwierig und ermöglicht es Ihnen, die durchschnittlichen Dollarkosten im Laufe der Zeit zu senken und in verschiedenen Städten und Zeiten und verschiedenen Arten von Immobilien zu diversifizieren insgesamt helfen, einige Ihrer Risiken zu senken.

Kevin Vandenboss: Zusammen mit dem Anstieg der Immobilienpreise haben wir in einigen Gegenden offensichtlich einen stärkeren Anstieg der Mieten gesehen. Wo sehen Sie das hin?

Ryan Frazier: Ich denke, Sie stellen fest, dass die Miete tendenziell der Inflation folgt, vorausgesetzt, dass die Inflation mit mehr wirtschaftlicher Aktivität zusammenhängt. Ich denke, dass ein Teil der Inflation, die wir sehen, eher mit einigen Problemen in der Lieferkette zusammenhängt, was meiner Meinung nach Teil dessen ist, was das derzeitige wirtschaftliche Umfeld zu einer Herausforderung macht. Aber im Allgemeinen denken wir, dass die Mieten dem wahrscheinlich folgen werden.

Die andere Sache, die Sie im Hinterkopf behalten sollten, ist, dass, wenn die Zinssätze weiter steigen oder sogar auf dem aktuellen Stand bleiben, sich die Art der relativen Erschwinglichkeit einer monatlichen Hypothekenzahlung oder des Eigentums an einer Immobilie, in der Sie leben, ändert gegen Miete. Und oft funktionieren diese Dinge in einer Art Gleichgewichtspunkt. Ich habe letzte Woche einen Artikel gelesen, dass die Kosten für den Besitz eines Hauptwohnsitzes steigen, wenn die Zinssätze gestiegen sind. Und das führt dazu, dass sich mehr Menschen für die Miete entscheiden, weil sie den Kompromiss der Erschwinglichkeit eingehen. „Möchte ich für dieses Haus, in dem ich leben möchte, zusätzliche 700 US-Dollar pro Monat bezahlen, oder würde ich lieber für ein oder zwei weitere Jahre mieten und etwas Geld sparen?“

Und daher denke ich, dass solche Dinge auch bestimmen, wohin sich die Mietmärkte bewegen. Aber es scheint, als wären die Mietmärkte ein wenig gestiegen.

Kevin Vandenboss: Sehen Sie bestimmte Märkte, die derzeit besonders attraktiv sind?

Ich denke, wenn wir uns die Märkte ansehen, schauen wir uns an, wo gibt es Wachstum auf einer einfachen Ebene, wo wir uns die Bevölkerungsdaten ansehen, sehen wir eine Zunahme der Menschen, die in diese Stadt ziehen? Sind das begehrte Orte zum Leben, wo sie eine großartige und ausreichende Infrastruktur haben, um dies zu unterstützen? Und wir schauen uns einige der Top-100-Städte von heute an, wir sind in 19. Und wir fügen schnell weitere Städte hinzu. Ich denke, wir werden wahrscheinlich bis Ende des Jahres bei 40 sein. Und dann nennen wir einfach einige von denen, die uns gefallen würden, vielleicht einige von denen, an die die Leute nicht natürlich denken würden, weil ich denke, dass es einige Städte gibt, in denen wir uns befinden, sagen wir Nashville, die gerade gesehen haben, wie z Bevölkerungswachstum und viel kulturelles Interesse an diesem Markt.

Aber dann gibt es andere Märkte, die eher zu den aufstrebenden Städten gehören, die ein schnelles Bevölkerungswachstum verzeichnen, aber vielleicht eher zu den Top-100-Städten gehören als zu den Top-25. Wir sehen uns Northwest Arkansas Fayetteville, Bentonville, an , wo es ein so starkes Wirtschaftswachstum gibt, das von Walmart angetrieben wird, das dort seinen Hauptsitz hat.

Und dann alle Unternehmenspartner von Walmart, die dort Büros haben. Und sie tätigen eine Menge Investitionen in der Region. Infolgedessen haben wir eine starke Nachfrage nach Mietobjekten festgestellt. Und deshalb denke ich, dass das ein interessanter Markt ist. Ein paar andere, die wir uns ansehen, sind Indianapolis, das eine starke, fundamentale Wirtschaft hatte, und ich denke, es gibt einige Migrationsmuster aus Chicago, die ein wenig dazu beitragen, aber es war ein Markt, den wir genau verfolgt und begonnen haben, zu investieren . Und dann Chattanooga in Tennessee, wo es zu einer netten Fernarbeit geworden ist, ein ganzer Knotenpunkt in dieser Region hat das schnellste Internet des Landes, was eine lustige Tatsache ist, die für die Fernarbeiter, die in diese Gegend ziehen, so großartig ist. Aber ich denke, Sie sehen ein paar davon. Etwas kleinere, aber aufstrebende Städte mit großem Wachstumspotenzial, denen wir gerne einige Vermögenswerte hinzufügen und für Investoren verfügbar machen.

Kevin Vandenboss: Was spielt bei der Auswahl der Häuser eine Rolle, in die Sie investieren werden?

Ryan Frazier: Leute, die auf die Website kommen, werden feststellen, dass es sich oft um neuere Häuser und hochwertige Immobilien und Mietobjekte handelt. Unserer Ansicht nach werden diese während des gesamten Zeitraums stärkere Cashflow-Möglichkeiten bieten, nur weil sie weniger Wartungsbedarf haben. Die meisten unserer Immobilien sind neuer als 2010. Keine aufgeschobene Wartung oder ähnliches. Und wenn wir ein älteres Haus kaufen, führen wir normalerweise größere Verbesserungen oder Renovierungen der Einrichtung durch, bevor wir sie auf der Plattform zur Verfügung stellen.

Und noch einmal, das ist wirklich der Versuch, diese starken und nachhaltigen Cashflows bereitzustellen. Ein großer Anziehungspunkt für Mietobjekte ist der beständige Zugang zu Cashflow, in unserem Fall sind es Dividenden. Also zahlen wir diese Dividenden vierteljährlich aus. Für unsere Immobilien zahlen wir im Durchschnitt wahrscheinlich zwischen 3 % und 7 % auf Jahresbasis aus. Und das hängt nur vom Markt ab und vielleicht davon, wie viel Hebelwirkung auf der Immobilie liegt.

Die Menschen wünschen sich wirklich einen großartigen Ort zum Leben, ob sie nun mieten oder nicht. Und aus welchen Gründen auch immer, ich denke, es ist eher der Trend, die Wartung aufzuschieben. Ich denke, das macht uns zu einem einzigartigen Vorteil, wenn wir die Immobilien, die wir haben, mit potenziellen Mietern in diesen Märkten teilen.

Im Laufe der Zeit kann Arrived jede Art von Asset unterstützen. Wir glauben wirklich an dieses Segment der Einfamilienhäuser und konzentrieren uns wirklich darauf, Städte hinzuzufügen, um den Menschen eine Diversifizierung zu ermöglichen, aber in Zukunft werden wir neue Anlagetypen hinzufügen.

Kevin Vandenboss: Was kommt als nächstes für Arrived Homes?

Ryan Frazier: Wir haben eine Tonne auf Lager. Ich denke, eines der Dinge, die wir Investoren am meisten zur Verfügung stellen, ist der Zugang zu Kurzzeitmieten wie Airbnbs.

So viele Menschen konnten Airbnb und VRBO und die Kurzzeitmiete erleben. Aber nur sehr wenige, sogar weniger als langfristige Mietobjekte auf der Eigentumsseite, waren in der Lage, an der Eigentumsseite dieser Volkswirtschaften als Gastgeber teilzunehmen und auf die Wirtschaftlichkeit zuzugreifen, die sich daraus ergeben kann, ein Gastgeber dieser kurzfristigen Mietobjekte zu sein.

Wir denken, dass wir die laufenden, zeitlichen Verpflichtungen lösen können, die für Investoren sogar höher sind als langfristige Mieten, damit sie Zugang zu dieser kurzfristigen Mietwirtschaft haben. Das ist es also, was wir in naher Zukunft wahrscheinlich Ende dieses Sommers hierher bringen werden.

Kevin Vandenboss: Wie können Investoren am besten sicherstellen, dass sie Zugang zu diesen neuen Immobilien erhalten, sobald sie auf der Plattform verfügbar sind?

Ryan Frazier: Der beste Weg ist, sich anzumelden und ein Konto zu erstellen Angekommene Häuser und Sie können dies über unsere Website tun.

Und sobald Sie dies tun, werden Sie über neue Immobilien benachrichtigt, die zu neuen Vermögenswerten kommen, und Sie können entscheiden, wann der richtige Zeitpunkt ist oder welche die richtigen Immobilien sind, in die Sie investieren können.

Immobilien haben weiterhin das getan, was sie im Allgemeinen in der Vergangenheit getan haben, nämlich stabilen Cashflow, stabilen Immobilienwert, Wachstum im Laufe der Zeit und eine schöne Inflationsabsicherung. Und wenn Sie den Vermögenswert mit einer langfristigen Perspektive, einer mehrjährigen Perspektive, betreten können, werden diese Dinge Bestand haben.

Selbst wenn wir einen Rückgang der Immobilienwerte sehen, haben Sie immer noch einen großartigen Cashflow, der dazu beiträgt, die Gesamtrendite etwas widerstandsfähiger zu machen. Ich denke, aufgrund dieser Dinge und nur der Eigenschaften von Immobilien waren in den letzten Monaten viele Menschen daran interessiert, ihr Immobilienportfolio zu erweitern.

Und wir haben wirklich versucht sicherzustellen, dass wir genügend Vermögenswerte zur Verfügung stellen, in die die Leute investieren können. Wie ich bereits erwähnt habe, sind fast 100 Leute zu uns gekommen, haben sich angemeldet und begonnen, Konten zu erstellen und in Immobilien zu investieren. Und wir haben wahrscheinlich in den letzten zwei Monaten Mietobjekte im Wert von über 20 Millionen Dollar finanziert. Und wir stellen jede Woche mehrere neue Immobilien zur Verfügung, um mit den Investoren Schritt zu halten. Und in der Zwischenzeit bleiben wir in den Städten, in denen wir uns heute befinden, sehr wählerisch bei dem, was wir kaufen. Wir zeichnen etwa 50,000 Immobilien pro Monat und machen Angebote für weniger als 0.1 % davon. Und dann sind diejenigen, die wir gewinnen, die Eigenschaften, die wir den Leuten zur Verfügung stellen.

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