Für Cincinnati ist es noch nicht zu spät, Maßnahmen zur Wohndichte zu ergreifen

Ein sehr bescheidener und nützlicher Vorschlag, um mehr Mehrfamilienhäuser in Cincinnati zu ermöglichen wurde im März abgelehnt durch den Stadtrat. Der AntragDie von Ratsmitglied Liz Keating vorgeschlagene Initiative hätte die Bebauungsgrenzen in einigen Teilen der Stadt mit Bebauungsregeln aufgehoben, die mehr Wohnraum und mehr Menschen ermöglichen würden. Der Vorschlag hätte Einfamilienzonen nicht berührt, was einer Gruppe von Gegnern entgangen ist, die den Vorschlag offenbar zunichte gemacht haben. Wäre er angenommen worden, hätte der Vorschlag neuen Menschen, die nach Cincinnati ziehen, durch die Schaffung eines größeren Wohnungsangebots zugute gekommen. Trotz der Niederlage hat in der Stadt die Diskussion darüber begonnen, wie man die Immobilienpreise am besten angehen kann, mit mehr oder weniger Wohnraum.

Die Schlacht in Cincinnati ist mir nur allzu vertraut und erinnert mich daran Kampf um die Dichte Das begann, als sich der Immobilienmarkt nach dem Crash von 2008 zu erholen begann. Als sich das zweite Jahrzehnt des Jahrhunderts anbahnte, protestierten verärgerte Einfamilienhausnachbarn mit einer Vielzahl von Ablenkungsmanövern gegen die Verdichtung: Die neuen Wohnungen seien zu groß, zu klein, hässlich , zu groß und blockierte Licht und Luft. Außerdem würden neue Wohnungen die Baumkronen der Stadt dezimieren. Und was sie immer als Ausschlusskriterium anführten, war natürlich, dass Wohnraum dadurch nicht erschwinglicher werden würde. Neue Wohnungen seien zu teuer, sagten sie.

Ein Gastredaktion im Cincinnati Enquirer bringt das Gleiche zum Ausdruck.

„Derzeit gibt es keine Daten, die die Annahme stützen, dass eine höhere Bebauungsdichte zu geringeren Wohnkosten führt. Tatsächlich zeigen Studien zu Dichte- und Erschwinglichkeitskennzahlen wie dem Median Multiple (der von den Vereinten Nationen, der Weltbank und dem Joint Center for Housing in Harvard verwendet wird) das Gegenteil. Wohnraum mit höherer Dichte ist im Durchschnitt teurer!“

Nun, das stimmt nicht. Es gibt eine aktuelle Studie (Dichtekontrolle, steigende Immobilienpreise und Mietwachstum in den Vereinigten Staaten), die bestätigt, dass „im Mehrfamilienhaussektor der Zusammenhang zwischen Dichtekontrolle und Mietwachstum positiv ist: In Gebieten mit strenger Dichtekontrolle steigen die Mieten schneller, was mit Angebotsengpässen vereinbar ist.“

Ein Punkt, der dieses Argument über mehr Wohnraum (was Dichte ist) erschwert. nicht Dies führt zu niedrigeren Gesamtpreisen, da neue Wohnungen – wie ein neuer Pullover oder ein neues Auto – immer teurer sind als bestehende Produkte. Wenn man also nur die Dichtesteigerungen in Form von zusätzlichem Neubauwohnungsbau betrachtet, wird der Durchschnittspreis höher sein und diese höheren Preise werden oft den Gesamtdurchschnitt verzerren. Wenn jedoch insgesamt und im Laufe der Zeit die Zahl neuer Wohneinheiten zunimmt, gibt es eine positive Auswirkung auf den Preis.

Zu dieser vernünftigen Schlussfolgerung kommt auch die Tatsache, dass die Wohnungen immer kleiner werden. Warum? Weil es das ist, was sich die Stadtbewohner gewünscht haben. Hier ist, worüber ich geschrieben habe Einheitsgröße und Erschwinglichkeit vor ein paar Jahren:

„Die Wohneinheiten sinken, weil immer mehr Menschen in dicht besiedelten Städten leben wollen, in denen Land knapp ist. Wenn Land knapp ist, wird es teuer. Der Kauf und Bau teurer Grundstücke bedeutet, dass auch die Mieten hoch sein müssen, um die Grundstückskosten zu rationalisieren. Was ist die Lösung? Kleinere Einheitsgrößen lösen dieses Problem, da Verbraucher Quadratmeterfläche zu einem niedrigeren Preis eintauschen und Entwickler eine höhere Rendite pro Quadratmeter ihrer Investition erzielen.“

Schließlich und vielleicht am aufschlussreichsten ist, dass Keatings Vorschlag von Einfamilienhaus-Nachbarn energisch abgelehnt wurde. Einer von ihnen argumentierte im Leitartikel, dass „Meinungsumfragen zeigen, dass freistehende Einfamilienhäuser mit einem Garten und alternativ Stadthäuser in dichteren Gebieten dies tun.“ liegen in fußläufiger Entfernung zu Annehmlichkeiten und sind für die Mehrheit der Amerikaner die bevorzugte Option.“

Vor der Pandemie stimmte das jedoch einfach nicht. Forschung von Freddie Mac im Jahr 2018 stellte fest: „Obwohl das Profil feststellt, dass eine wachsende Zahl von Mietern glaubt, dass sich ihre wirtschaftliche Situation im Vergleich zum letzten Sommer verbessert hat, stellt es auch fest, dass die Kosten zunehmend die Mietentscheidung beeinflussen.“ Ja, das stimmt, die Leute haben sich für Mietwohnungen entschieden, weil diese erschwinglicher sind. Und mehr Wohnraum in Cincinnati würde es auch günstiger machen.

Und nicht zuletzt, Nichts in Keatings Vorschlag hat Auswirkungen auf bestehende Einfamilienzonen. Warum sollten sie so verärgert sein? Es ist für jeden Außenstehenden offensichtlich; Wenn Wohnraum knapp und teuer ist, führt dies dazu, dass Geld aus den Taschen armer Menschen in Form höherer Mieten in den höheren Wert von Einfamilienhäusern transferiert wird. Verärgerte Nachbarn scheinen Veränderungen an Orten, an denen sie nicht leben, abzulehnen, weil dies den Wert ihres Zuhauses steigert. Wohnungsknappheit trägt dazu bei, dass die Investitionen der derzeitigen Eigentümer an Wert gewinnen.

Die schlechte Nachricht ist, dass die bescheidene Erhöhung der Bevölkerungsdichte in bereits dicht besiedelten Gebieten von wütenden, berechtigten Einfamilienhaus-Nachbarn in Cincinnati unterdrückt wurde. Dies ist den vom Stadtrat von Seattle vor Jahren verhängten Verbrechen nicht unähnlich. Reduzierung Dichte in Gebieten, die bereits als Dichtezonen ausgewiesen sind. Dieser „Gewinn“ für die Nachbarn wird sie auch dazu ermutigen. Die gute Nachricht ist jedoch, dass es für Cincinnati noch nicht zu spät ist, aus den Fehlern Seattles zu lernen und trotzdem Änderungen vorzunehmen. Wenn der Stadtrat von Cincinnati diese Lektion nicht lernt, werden Menschen mit weniger Geld zum Ausgeben, vor allem Mieter, in den kommenden Jahren mit steigenden Preisen konfrontiert.