Ich bin Chefökonom eines 5-Milliarden-Dollar-Unternehmens für Immobiliendaten und -titel. Hier sind 5 Dinge, die Sie jetzt über den Wohnungsmarkt wissen müssen

Wohnen ist für Millionen von Amerikanern zunehmend unerschwinglich geworden – die Immobilienpreise und Hypothekenzinsen steigen weiter (Sehen Sie sich hier die niedrigsten Tarife an, für die Sie sich jetzt qualifizieren können). Also – als Teil von UNSERE Serie wo wir jetzt prominente Ökonomen und Immobilienprofis nach ihrer Meinung zum Wohnungsmarkt fragen – wir haben mit Mark Fleming gesprochen. Fleming – der Chefökonom des Unternehmens First American Financial Corporation für Titel, Abwicklung, Immobiliendaten und Risikolösungen – analysiert und prognostiziert seit 20 Jahren die Immobilien- und Hypothekenmärkte. Bevor Fleming Chefökonom bei First American wurde, entwickelte er Erkenntnisse und Analyseprodukte für CoreLogic sowie Bewertungsmodelle bei Fannie Mae und heute umfasst seine Forschungskompetenz Immobilien- und Stadtökonomie sowie Hypothekenrisiken. Also haben wir Fleming gefragt: Was müssen Käufer und Verkäufer von heute über den Wohnungsmarkt wissen?

Die Hypothekenzinsen sind höher, aber sie sind immer noch nicht hoch

Obwohl sie deutlich höher sind als vor drei Monaten, was die Kaufkraft für Häuser verringert, liegen sie bei etwa 6 % für eine 30-jährige Festhypothek, was laut Fleming alles andere als hoch ist. „Die Hypothekenzinsen sind höher, aber im historischen Vergleich nicht hoch“, sagt Fleming. Er hat ein Argument: Dieser Chart der St. Louis Fed zeigt die Kurve der Hypothekenzinsen seit 1975. (Sehen Sie sich hier die niedrigsten Tarife an, für die Sie sich qualifizieren können.)

Erschwinglichkeit ist zunehmend eine Herausforderung für Käufer

Die Immobilienpreise sind in den letzten zwei Jahren rapide gestiegen. Laut Daten der National Association of Realtors ist der durchschnittliche Verkaufspreis für ein bestehendes Haus im Vergleich zum Vorjahr um 17 % gestiegen. „Das ist wichtig, weil die Kaufkraft von Häusern praktisch unmöglich war, mitzuhalten, und folglich die Erschwinglichkeit zurückgegangen ist“, sagt Fleming. 

Fleming sagt, dass die Hauspreissteigerung, gemessen an vielen der in den Medien berichteten Hauspreisindizes, eine erhebliche Verzögerung hat, manchmal bis zu sechs Monate. „Es wird noch einige Monate dauern, bis die Hauspreisindizes widerspiegeln, wie die Preise auf den schnellen Anstieg der Hypothekenzinsen im zweiten Quartal reagiert haben“, sagt Fleming.

Bereiten Sie sich auf ein langsameres Wachstum der Eigenheimpreise vor

Aber nur weil die Erschwinglichkeit eine Herausforderung darstellt, heißt das nicht, dass die Immobilienpreise fallen werden. Fleming sagt, dass seine Forschung zeigt, dass in Zeiten steigender Hypothekenzinsen, wie wir sie jetzt erleben, die Zahl der Hausverkäufe tendenziell zurückgeht, die Hauspreise im Allgemeinen jedoch nicht. „Weniger Umsatz und weniger Preisanstieg sind zu erwarten“, sagt Fleming.

Der Wohnungsmarkt kühlt ab

Beobachten Sie die Lagerbestände und die Höhe der Verkäuferpreisnachlässe für Angebote. „Dies sind die Frühindikatoren dafür, wohin sich die Preise entwickeln werden und wie sich der Anstieg der Hypothekenzinsen auf die Nachfrage ausgewirkt hat. Mehr Inventar und mehr Preissenkungen durch Verkäufer signalisieren einen sich abkühlenden Markt“, sagt Fleming. Für Verkäufer bedeutet dies einen Reset der Erwartung, wie schnell sich ihr Haus verkaufen wird. „Bloße Tage auf dem Markt waren nie normal. Tatsächlich lautete früher das alte Sprichwort, dass Verkäufer normalerweise damit rechnen sollten, dass es bis zu 3 Monate dauern kann, bis ihr Haus auf dem Markt verkauft wird. Davon sind wir natürlich noch weit entfernt, aber Verkäufer sollten damit rechnen, dass es länger dauern wird, bis sie ihr Haus verkaufen. Erwarten Sie für Käufer einen weniger harten Wettbewerb beim Kauf eines Eigenheims“, sagt Fleming. (Sehen Sie sich hier die niedrigsten Tarife an, für die Sie sich qualifizieren können.)

Ziehen Sie einen ARM in Betracht und seien Sie ein kluger Käufer

Angesichts des aktuellen Marktes, sagt Fleming, ist es leicht, den Fokus zu verlieren, wenn sich die Hypothekenzinsen und andere Immobiliendynamiken verschieben. „Die Realität ist, dass einige grundlegende Schritte wichtig bleiben und sich nicht wesentlich von jedem Markt unterscheiden. Suchen Sie nach der besten Hypothek und prüfen Sie in einem Markt mit steigenden Zinsen Hypotheken mit variablem Zinssatz auf den Vorteil mit niedrigeren Zinsen. Treffen Sie Ihre Entscheidungen basierend auf dem Zuhause als Unterschlupf und nicht als Renditemöglichkeit für Investitionen, und haben Sie Geduld“, sagt Fleming.