Ich kaufe mit meiner 74-jährigen Mutter ein Haus, aber die Hypothek läuft auf meinen Namen. Wie sollten wir das Haus betiteln?

Sehr geehrte MarketWatch,

Ich würde gerne sehen, ob Sie mir einen Rat geben können, wie ich mit meiner Mutter, die 74 Jahre alt ist, ein Haus kaufen kann. Ich werde 240,000 US-Dollar – mit dem Erlös aus dem Verkauf meines eigenen Hauses – für das neue Haus investieren und damit beginnen eine Hypothek von 220,000 $. Die Hypothek läuft nur auf meinen Namen. Sobald das Haus meiner Mutter verkauft ist, wird sie mir etwas von ihrem Hauserlös geben – 100,000 Dollar, damit ich meine Hypothek neu fassen und meine monatlichen Zahlungen senken kann.

Unsere Fragen sind: Wie sollen wir das Haus betiteln, in dem wir beide leben werden? Sollen wir beide unsere Namen auf das Haus mit gemeinsamen Mietern mit Überlebensrecht setzen? Wird das Geld, das sie mir gibt, um meine neu gefasste Hypothek aufzustocken, als Geschenk an mich betrachtet, für das ich Steuern zahlen muss? Gibt es eine Möglichkeit, dies zu vermeiden? Und meine letzte Frage ist, soll ich auch meine erwachsene Tochter auf den Titel des Hauses setzen, auch als Mitmieter mit Unterhaltsrecht, damit das Haus ihr gehören kann, wenn meine Mutter und ich nicht mehr auf dieser Erde sind?

Wenn Sie diese Fragen nicht beantworten können, können Sie mir sagen, ob ich mit einem Immobilienanwalt, einem Steueranwalt oder einem Wirtschaftsprüfer sprechen muss? Ich bin mir nicht sicher, wem ich solche Fragen stellen soll. Ich lese deine Kolumne sehr gerne. Vielen Dank für Ihre Hilfe.

Mit freundlichen Grüßen

Einzug bei Mama

'The Big Move' ist eine MarketWatch-Kolumne, die sich mit den Besonderheiten von Immobilien befasst, von der Suche nach einem neuen Zuhause bis zur Beantragung einer Hypothek.

Haben Sie eine Frage zum Kauf oder Verkauf eines Hauses? Möchten Sie wissen, wo Ihr nächster Schritt sein sollte? E-Mail Jacob Passy an [E-Mail geschützt] .

Liebe Umzug,

Es ist sehr nett, dass Sie planen, mit Ihrer Mutter ein Haus zu kaufen, da ich sicher bin, dass dies ihr ein Gefühl von Trost geben wird, wenn sie älter wird und mehr Unterstützung benötigt. Ich weiß, dass Sie mich nicht nach meiner Meinung zu diesem Arrangement gefragt haben, aber ich wäre nachlässig, wenn ich nicht vorschlagen würde, viele offene Gespräche miteinander zu führen, in denen Sie Ihre Erwartungen an das Zusammenleben besprechen. Dies wird eine große Veränderung für Sie beide sein, und wie bei jeder Mitbewohnervereinbarung ist es am besten, rechtzeitig auf der gleichen Seite zu sein, um ein friedliches Zusammenleben zu gewährleisten.

Ich muss zugeben, dass ich mit der Zeitlinie, die Sie beide gewählt haben, verwirrt bin. Wenn es keinen Grund gibt, warum es sinnvoll ist, das Haus alleine zu kaufen, sehe ich nicht ein, warum Sie beide nicht ein bisschen länger warten würden, um das Haus zusammen zu kaufen – besonders wenn Sie erwägen, beide im Haus zu haben Tat. Wenn Sie Ihre Ressourcen auf einmal bündeln, können Sie sehr wahrscheinlich von einer besseren Finanzierung profitieren.

Eine Neufassung der Hypothek kann für viele Hausbesitzer von Vorteil sein. Es ermöglicht Ihnen, Ihre Schuldenverpflichtung zu reduzieren, ohne den Zinssatz oder die Laufzeit des Darlehens zu ändern. In einer Zeit, in der die Hypothekenzinsen steigen, könnte dies für viele Hausbesitzer eine bessere Option sein als eine Refinanzierung, wenn Ihr Hauptziel darin besteht, die Höhe Ihrer ausstehenden Schulden zu reduzieren.

Diese Strategie hat einige Nachteile. Zunächst einmal erlauben dies nicht alle Hypothekenbanken, daher müssen Sie dies im Voraus klären. Und selbst wenn ein Kreditgeber dies zulässt, können sie dies nicht für alle Kreditarten tun. Insbesondere staatlich unterstützte Darlehen, einschließlich FHA- und VA-Darlehen, können nicht neu gefasst werden. Und der Kreditdienstleister berechnet Ihnen eine Gebühr für die Neufassung. Aus diesen Gründen entscheiden sich einige Kreditnehmer dafür, nur zusätzliche Zahlungen für ihre Hypothek zu leisten, anstatt den gesamten Prozess einer Neufassung zu durchlaufen.

In Ihrer Situation könnte der Beitrag Ihrer Mutter als Schenkung angesehen werden, wenn sie nicht auf der Hypothek steht, obwohl Sie nicht diejenige wären, die darauf Steuern zahlen müsste. Sie sollten einen Buchhalter konsultieren, um seinen Expertenrat einzuholen, aber es ist wahrscheinlich, dass er eine Schenkungssteuererklärung abgeben muss. Das heißt, es sei denn, sie schenkt Ihnen und anderen Millionen von Dollar, es ist wahrscheinlich, dass sie aufgrund des lebenslangen Ausschlusses niemals Steuern auf dieses Geld schulden wird.

Sie kann auf dem Titel stehen, ohne auf der Hypothek zu stehen, aber es ist nicht unbedingt einfach. Wenn Sie erwägen, sie später in die Urkunde aufzunehmen, nachdem Sie das Haus gekauft und die Hypothek aufgenommen haben, sollten Sie einen Anwalt für Immobilienrecht konsultieren. Einige Kreditgeber enthalten Klauseln, die vorschreiben, dass das Darlehen vollständig zurückgezahlt werden muss, wenn wesentliche Änderungen am Eigentumstitel des Eigenheims vorgenommen werden, und Sie möchten, dass ein Rechtsexperte jeden Hypothekenvertrag überprüft, um festzustellen, ob dies hier der Fall wäre.

Wenn Sie stattdessen planen, Ihre Mutter von Anfang an auf der Urkunde zu haben, ohne sie auf der Hypothek zu haben, müssen Sie sich mit dem Hypothekengeber beraten, um seine Zustimmung zu dieser Vereinbarung zu erhalten. Wie die New Yorker Immobilienanwältin Victoria Spodek in einem Blogbeitrag erklärt: „Die Bank muss sicher sein, dass ihre Interessen geschützt sind, weil sie eine große Geldsumme verleiht. Die Fähigkeit der Bank, die Immobilie im Falle eines Zahlungsausfalls zu verkaufen, ist entscheidend für ihr Modell, und sie wird kein Geld verleihen, wenn sie nicht geschützt ist.“

Das Problem, das entstehen kann, wenn mehrere Personen auf dem Titel stehen, aber nur eine auf der Hypothek, besteht darin, dass der Besitz des Eigenheims kompliziert wird. Aus Sicht des Kreditgebers hätte Ihre Mutter Rechte an dem Haus, die den Verkauf erschweren könnten, wenn Sie in die Zwangsvollstreckung gehen würden. Was Kreditgeber in einem solchen Szenario oft tun, sagt Spodek, ist, dass beide Eigentümer die Hypothek unterzeichnen, während nur eine Person die Notiz unterschreibt, die das Versprechen darstellt, das Darlehen zurückzuzahlen. Auf diese Weise „wird die Bank, wenn das Darlehen nicht bezahlt wird oder in Zahlungsverzug gerät, immer noch die Möglichkeit haben, das Haus zu verkaufen, um es zurückzuzahlen“, schreibt sie.

Auch hier sollten Sie erwägen, Ihre Mutter in die Hypothek aufzunehmen. Sofern sie keine Kreditprobleme hat, könnten ihr zusätzliches Einkommen und Vermögen aus der Sozialversicherung dazu beitragen, dass Sie einen besseren Zinssatz für die Hypothek erhalten. Es würde auch Probleme lindern, die entstehen würden, wenn sie das Darlehen zurückzahlen müsste, wenn ihr Haus verkauft wird.

Was die Art und Weise angeht, wie Sie das Haus benennen, denke ich, dass es wichtig ist zu überlegen, warum Sie beide auf dem Titel stehen möchten und was Ihre Ziele dabei sind. Es scheint klar zu sein, dass es für Sie beide wichtig ist, ein Nachlassgericht zu vermeiden, aber ein gemeinsames Mietverhältnis kann einige Risiken bergen. Wenn beispielsweise einer von Ihnen Schulden macht und diese nicht zurückzahlen kann, könnten Gläubiger Anspruch auf das Eigentum erheben. Das ist auch der Grund, warum es ein riskanter Schachzug sein könnte, auch Ihre Tochter zum Titel hinzuzufügen.

Für Sie alle kann es am sinnvollsten sein, das Haus in eine lebende Stiftung zu stellen. Dadurch haben Sie die Kontrolle darüber, was mit dem Heim passiert, wenn Sie und Ihre Mutter sterben, während Sie gleichzeitig im Heim bleiben können, solange Sie beide noch am Leben sind. Das Haus kann nicht nur leicht an Ihre Tochter übergehen, sie könnte auch bestimmte Steuern und Nachlassgebühren vermeiden. Sie müssen einen Anwalt beauftragen, um den Trust zu erstellen und ihn richtig für Sie zu strukturieren, aber angesichts der Komplexität Ihrer Lebensumstände könnte dies die beste Lösung für Ihr Problem sein und Ihnen und Ihrer Mutter die Gewissheit geben, dass Sie leben können in diesem Haus für den Rest Ihrer Tage.

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