Ich möchte meine Hypothek refinanzieren, werde aber bald 70 Jahre alt. Ist eine Refinanzierung in meiner Lebensphase sinnvoll?

Normalerweise müssten sich die Erben aufgrund des Testaments darum kümmern, aber ich habe meiner Meinung nach keine Erben. Ich bin Single, war nie verheiratet und habe keine Kinder. Meine Mutter ist verstorben und mein Vater ist 97 Jahre alt. Er lebt mit einer Frau zusammen, aber sie haben sich entschieden, nicht zu heiraten.

Mein Bruder und ich leben seit 1990 getrennt. Ich habe nicht vor, ihm etwas Wertvolles zu hinterlassen – er hat mich nach dem Tod unserer Mutter massiv abgezockt, abgesehen davon, dass ich eigentlich nichts Wertvolles besitze. Ich möchte ihm kein Chaos hinterlassen. Er ist 67 Jahre alt, und wer weiß, ob er noch lebt, wenn ich sterbe. Dann ist da noch meine Nichte, sein einziges Kind, das ich kaum kenne. Sie hat nie versucht, diese Tatsache zu korrigieren, seit sie erwachsen geworden ist. Sie ist 38 Jahre alt, ledig und hat keine Kinder. Ich habe 33 oder mehr Cousins ​​zweiten Grades, aber seit fast 30 Jahren keine Beziehung mit den wenigen, die ich je getroffen habe.

Mein Schmerz und Groll in Bezug auf meinen Bruder und meine Nichte sollten meine Verpflichtung, ein Testament zu hinterlassen, nicht negieren. Sie sind schließlich mein Blut, und ich bin keiner gemeinnützigen Organisation emotional verbunden. Ich habe enge Freunde, die ich bereits zwischen 1954 und 1966 kennengelernt habe, aber keine bedeutenden anderen.

In der Zwischenzeit schulde ich rund 33,000 US-Dollar für meine aktuelle Hypothek. Ich bitte um eine Auszahlung von 30,000 Dollar, die ich für Heimwerkerarbeiten verwenden möchte. Auf die Bewertung wird verzichtet, aber die Einheiten der gleichen Größe in meiner Eigentumswohnung wurden für zwischen 285,000 und 315,000 US-Dollar verkauft. Ich lebe in einem Vorort von Los Angeles. Die aktuelle monatliche Zahlung beträgt 458 $, einschließlich Grundsteuern, mit einem Zinssatz von 5.25 %. Die neue Zahlung beträgt 531 $ bei 3.28 %. Kein gewaltiger Unterschied, wenn man bedenkt, was alle Werbespots über die aktuellen Refinanzierungssätze sagen, aber mein Verhältnis von Schulden zu Einkommen ist kein Bueno.

"„Wenn ich sterbe, wer bleibt mit dem unbezahlten Restbetrag hängen? Geht der Kreditgeber davon aus?'"

Derzeit ist mein einziges „echtes“ Einkommen die Sozialversicherung und 900 Dollar, die mir mein Vater monatlich von einem Treuhandkonto überweist. Ich habe vor, nächstes Jahr wieder zu arbeiten, weil ich mich zu Tode langweile, aber das hat nichts mit dem Kredit zu tun. Die amortisierte 30-Jahres-Darlehenszahlung umfasst Abschlusskosten, vorausbezahlte Steuern und über 17,000 US-Dollar an ausstehenden Schulden zusätzlich zu der verbleibenden Hypothek und Auszahlung.

Wenn ich sterbe, wer bleibt mit dem unbezahlten Restbetrag hängen? Übernimmt der Kreditgeber das? Muss sich nicht jemand um das Problem kümmern oder den Restbetrag erhalten, wenn es verkauft wird? Habe ich Recht, dass es irrelevant ist, ob ich einen 15-jährigen oder einen 30-jährigen Kredit nehme, da ich sterben könnte, bevor einer von beiden abbezahlt ist?

Da das beabsichtigte Darlehen erheblich geringer ist als der Wert des Eigenheims, gibt es andere Arten von Problemen, mit denen sich mein Erbe auseinandersetzen müsste? Natürlich könnte ein weiteres Erdbeben passieren, aber abgesehen von einer unvorhergesehenen Katastrophe oder meinem Zahlungsrückstand, wer könnte rechtlich gezwungen sein, irgendwelche Probleme zu lösen, wenn ich kein Testament hinterlasse?

Mit freundlichen Grüßen

Refinanzierung von Golden Girl

'Der große Umzug' ist eine MarketWatch-Kolumne, die sich mit den Vor- und Nachteilen von Immobilien befasst, von der Suche nach einem neuen Zuhause bis hin zur Beantragung einer Hypothek.

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Sehr geehrte Refinanzierung,

Ich möchte zunächst auf Ihre Frage zur Laufzeit des Darlehens eingehen, da ich befürchte, dass Sie den Unterschied zwischen einem 15-jährigen und einem 30-jährigen Darlehen möglicherweise unterschätzen.

Sie wissen, dass die monatliche Rate für ein 15-jähriges Darlehen höher ist – das stimmt. Aber es könnte sogar noch höher sein, als Sie glauben (es sei denn, der Kreditgeber hat die Differenz bereits angegeben). Zum Beispiel würde für eine 100,000-jährige Hypothek mit 30 US-Dollar und einem Zinssatz von 3 % die monatliche Zahlung ungefähr 422 US-Dollar betragen. Wenn dasselbe Darlehen stattdessen eine Laufzeit von 15 Jahren hätte, würde die monatliche Zahlung etwa 691 US-Dollar betragen.

Um zu unterstreichen, dass die monatliche Zahlung für eine 15-jährige Hypothek etwa 64 % höher ist. Oft werden Menschen von der kürzeren Laufzeit eines 15-jährigen Darlehens angezogen, weil sie dadurch langfristig Zinsen sparen. Aber für jemanden mit festem Einkommen kann dieser Unterschied in der monatlichen Zahlung einen großen Unterschied machen.

Wie Sie selbst sagten, ist es nicht klar, ob Sie lange genug leben werden, um den Kredit so oder so abzubezahlen. Die langfristigen Einsparungen durch die kürzere Laufzeit würden sich also höchstwahrscheinlich nicht lohnen. Du bist jetzt auf die finanzielle Unterstützung deines Vaters angewiesen, aber geht das weiter, wenn er stirbt? Wenn nicht, könnte die höhere monatliche Rate eines 15-jährigen Darlehens plötzlich völlig unbezahlbar werden.

Für denjenigen, der das Haus im Todesfall bekommt, spielt es für die Schuldentilgung keine Rolle, ob die Hypothek eine Laufzeit von 15 oder 30 Jahren hatte. Wenn wir sterben, müssen unsere wohnungsbezogenen Schulden immer noch bezahlt werden.

In Ihrem Fall klingt es so, als ob Sie entweder kein Testament haben oder nicht festgelegt haben, wer Ihr Vermögen nach Ihrem Tod erben soll. Die meisten Staaten folgen einem Verfahren, um zu bestimmen, wer erbberechtigt ist, beginnend mit Ehepartnern und Kindern, gefolgt von Enkelkindern. In Fällen, in denen keine dieser Personen in der Nähe sind, zieht der Staat andere Verwandte in Betracht, einschließlich Geschwister, Nichten und Neffen. Der Staat kann auch das Eigentum selbst erben.

Wenn Sie ohne Testament sterben und der Staat keinen rechtmäßigen Erben für das Eigentum bestimmt, dann würde Ihr Hypothekengeber oder Verwalter theoretisch das Haus zwangsversteigern, um das Darlehen zu decken. Wenn ein Erbe identifiziert wurde oder Sie einen benannt haben, haben die meisten Staaten Gesetze, um ihre Rechte auf das Haus zu schützen. Wenn Sie sterben, würden Ihre Erben den Titel des Hauses erben, aber nicht seine Hypothek. Hypotheken enthalten oft eine Fälligkeitsklausel, die verlangt, dass das Darlehen zurückgezahlt wird, wenn das Haus verkauft wird – denn dann wird das Eigentum übertragen.

Wenn die Eigentumsübertragung durch eine Erbschaft erfolgt, schützen Gesetze normalerweise den Erben. Sie können die Hypothek übernehmen und weiter zahlen. In einigen Fällen können sie die Hypothek auf ihren Namen übertragen lassen, oder sie können das Haus verkaufen, um das Darlehen abzuzahlen und den anschließend verbleibenden Erlös einzustreichen.

Wenn ich ein wenig übertreiben darf, würde ich Ihnen raten, noch einmal zu überdenken, wer Ihres Erbes würdig ist. Von Natur aus denken die meisten von uns daran, unsere weltlichen Besitztümer Blutsverwandten zu hinterlassen – aber meiner Meinung nach ist die Definition von Familie weiter gefasst. Ihr Bruder hat Ihnen Kummer bereitet, und Sie sagen, Sie haben praktisch keine Beziehung zu Ihrer Nichte.

Es klingt, als ob Sie viele Freunde haben, mit denen Sie reiche Beziehungen haben. Sicher, sie sind vielleicht nicht romantischer Natur, aber ich bin sicher, dass diese Freunde Freude und Trost in Ihr Leben bringen. Diese Menschen sind Ihre auserwählte Familie, und sie verdienen alle Rechte und Privilegien, die normalerweise Blutsverwandten vorbehalten sind. Tatsächlich können Sie Ihren Besitz eher einem Freund als einem Familienmitglied vermachen.

Vielleicht sind Ihre Freunde nicht daran interessiert, Ihre Eigentumswohnung zu erben, aber ich würde mit ihnen sprechen, um zu sehen, was sie von einem solchen Geschenk halten würden. Vielleicht haben sie selbst ein Kind oder einen anderen Verwandten, der davon profitieren könnte, ein Haus zum Leben zu erben (oder den finanziellen Wert dieses Eigentums).

Sie haben hart gearbeitet, um Ihr Zuhause instand zu halten, und Sie sollten sich wohl fühlen, wenn Sie wissen, dass es jemandem gehört, der Ihnen wichtig ist, nachdem Sie gestorben sind. Wen auch immer Sie als Ihren Erben identifizieren, teilen Sie ihm Ihre Pläne mit. So ist Ihr Ableben kein Schock und sie fühlen sich gut gerüstet für die vielfältigen Aufgaben, die ein Erbe mit sich bringt.

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