„Ich weiß nicht, ob sich der Umgang mit Mietern lohnt“: Soll ich mein Haus in eine Mietwohnung umwandeln oder verkaufen?

Allerdings überlege ich, ob ich das Haus, das ich derzeit besitze, verkaufen oder vermieten soll. Ich habe das Haus für 188,500 $ gekauft. Ich habe mich zweimal umfinanziert und beim letzten Mal Bargeld ausgezahlt. Mein Zinssatz beträgt 2.75 % und ich habe noch 18 Jahre Zeit, um ihn abzubezahlen. Ich kann es für 1,800 bis 2,000 US-Dollar mieten. Aber ich weiß nicht, ob das die beste Option ist, denn ich könnte es auch für fast 500,000 US-Dollar verkaufen, was derzeit der höchste Wert ist.

Es wäre großartig, wenn die Mieter meine zweite Hypothek bezahlen würden, aber ich weiß nicht, ob es sich lohnt, sich ständig um die Mieter und Reparaturen zu kümmern, die sie möglicherweise verlangen. Schließlich handelt es sich um ein altes Haus. Was soll ich machen? 

Mit freundlichen Grüßen

Packen in Portland

'The Big Move' ist eine MarketWatch-Kolumne, die sich mit den Besonderheiten von Immobilien befasst, von der Suche nach einem neuen Zuhause bis zur Beantragung einer Hypothek.

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Liebe Verpackung,

Auf dem komplexen Wohnungsmarkt denken viele Eigenheimbesitzer genau über den Umzug nach, den Sie planen. Hausbesitzer sehen steigende Mietpreise und viele nutzen die Vorteile. Laut der Immobilien-Website Apartment List waren die Mieten im Februar im Vergleich zum Vorjahr landesweit um fast 18 % höher, was ein Rekordwachstum darstellt.

In gewissem Maße fördern Hausbesitzer dieses Mietwachstum, indem sie ihre Erstwohnungen in Mietwohnungen umwandeln. Diese Häuser hätten andernfalls die dringend benötigte Versorgung für die Immobilienkaufmärkte bereitgestellt. Stattdessen stehen so wenige Häuser zum Verkauf, dass viele Amerikaner gezwungen sind, länger als erhofft zu mieten, weil sie keine Immobilie zum Kauf finden. Mehr Mieter bedeuten mehr Wettbewerb um Mieteinheiten und damit steigende Mieten.

Nur weil so viele Hausbesitzer diesen Weg gehen, heißt das nicht, dass Sie das auch tun sollten. „Es macht nur dann Sinn, ein Haus in ein Mietobjekt umzuwandeln, wenn man alle potenziellen Probleme versteht, die es mit sich bringt, Vermieter zu werden“, sagte Michelle Gessner, Gründerin und Inhaberin von Gessner Wealth Strategies, einem Finanzberatungsunternehmen mit Sitz in Houston .

Man kann sich leicht vorstellen, welche Vorteile es hat, ein Vermieter zu sein – das zusätzliche Einkommen zur Tilgung der zweiten Hypothek zu nutzen und das Geld nach der Tilgung vielleicht für den Ruhestand zu sparen. Aber wenn uns die Pandemie etwas gelehrt hat, dann ist es, dass das Leben als kleiner, familiärer Vermieter nichts für schwache Nerven ist.

Sie haben bereits einige Herausforderungen als Vermieter gemeistert. Sie müssen mit den Mietern interagieren und mit ihnen zusammenarbeiten, um die Immobilie instandzuhalten. Und die Chancen stehen gut, dass die Mieter das Haus nicht so gut behandeln, wie Sie es vielleicht getan hätten, sodass Sie für die regelmäßige Reparatur zahlen müssen. Das ist nur die Spitze des Eisbergs.

Es hört sich so an, als wären Sie finanziell stabil, aber könnten Sie es sich leisten, sowohl die Hypothek für Ihr erstes als auch Ihr neues Zuhause selbst zu bezahlen? Viele Vermieter sahen sich in den letzten Jahren mit der Zwangsvollstreckung und dem Konkurs ihrer Mietobjekte konfrontiert, da die Mieter aufgrund der Pandemie Schwierigkeiten hatten, ihre Miete zu bezahlen. Am Ende entschieden sich viele dieser Immobilienbesitzer für den Verkauf der Häuser, um ihre Verluste zu begrenzen.

Wenn Sie der Meinung sind, dass Sie diesem Stress nicht gewachsen sind, würde ich es mir dringend noch einmal überlegen, Vermieter zu werden. Es gibt noch andere finanzielle Gründe, zweimal darüber nachzudenken. Wenn jemand seinen Hauptwohnsitz verkauft, kann er Kapitalerträge in Höhe von bis zu 250,000 US-Dollar ausschließen (oder 500,000 US-Dollar, wenn er verheiratet ist und den Antrag gemeinsam einreicht). Wenn Sie also beispielsweise das Haus für 500,000 US-Dollar verkauft, aber ursprünglich nur 300,000 US-Dollar für den Kauf bezahlt haben, dann sind Sie das würden keine Kapitalertragssteuern auf die 200,000 US-Dollar an Gewinnen zahlen, die Sie erwirtschaftet haben.

Sollten Sie sich dafür entscheiden, die Immobilie in ein Miethaus umzuwandeln und sich später für den Verkauf entscheiden, könnte eine hohe Steuerbelastung auf Sie zukommen. Um den Ausschluss von Kapitalerträgen in Anspruch nehmen zu können, müssen Sie in den letzten fünf Jahren zwei Jahre in der Wohnung gelebt haben, es müssen jedoch nicht die beiden letzten Jahre sein. Im Wesentlichen haben Sie also eine gewisse Schonfrist. Und es gibt Steuerabzüge, die Sie als Vermieter versteuern können.

Nehmen wir jedoch an, Sie hätten das Haus sechs Jahre lang gemietet und sich dann für den Verkauf entschieden. Dann würde Ihnen der Ausschluss von 250,000 US-Dollar (oder 500,000 US-Dollar) nicht zugutekommen, sodass der gesamte Erlös, den Sie durch den Verkauf erzielen, als steuerpflichtiges Einkommen betrachtet würde. Es gibt Möglichkeiten, wie Sie diesen Steuereffekt vermeiden können – insbesondere können Sie das Geld über eine Börse gemäß Abschnitt 1031 in ein anderes Mietobjekt reinvestieren. Andernfalls wird die Steuerlast höher ausfallen.

Eine weitere finanzielle Überlegung ist, ob Ihr Hypothekengeber Ihnen überhaupt erlauben würde, die Immobilie in eine Mietwohnung umzuwandeln. Hypotheken enthalten in der Regel Klauseln, die den Kreditnehmer dazu verpflichten, für einen bestimmten Zeitraum im Haus zu wohnen. Sollten Sie versuchen, vor Ablauf dieser Frist auszuziehen und die Immobilie zu vermieten, könnten Sie einen Hypothekenbetrug begehen. Da Sie erst vor Kurzem refinanziert haben, sollten Sie Ihre Hypothekenunterlagen sorgfältig prüfen.

Sie haben ein besseres Gespür für Ihre Risikotoleranz und finanzielle Komplexität als ich. Wenn Sie immer noch daran interessiert sind, diesen Plan voranzutreiben, wenden Sie sich unbedingt an einen Buchhalter und Finanzplaner, der Ihnen dabei helfen kann, den besten Ansatz zu finden. Mein Bauchgefühl sagt mir, dass Sie von dieser Idee nicht überzeugt sind. Wenn das der Fall ist, würde ich andere Optionen in Betracht ziehen. Schließlich würde das Geld, das Sie durch den Verkauf des Hauses verdienen, wahrscheinlich einen großen Beitrag zur Tilgung von Schulden oder anderen finanziellen Zielen leisten.

Außerdem ist die Tätigkeit als Vermieter nicht die einzige Möglichkeit, in Immobilien zu investieren. „Zusätzliche Erlöse können zur Generierung von Einkommen oder Wachstum oder sogar in immobilienbezogene Wertpapiere investiert werden“, sagte Kashif Ahmed, Präsident von American Private Wealth, einem Finanzberatungsunternehmen in Bedford, Massachusetts Sie könnten zum Beispiel Ihr Portfolio erweitern, sind aber viel liquider, als das gesamte Geld in einem Haus zu binden.

Letztendlich bin ich der Meinung, dass man nichts falsch machen kann, wenn man die Wahl trifft, die sich für einen am angenehmsten anfühlt. Welche Wahl Sie auch immer treffen, ich wünsche Ihnen viel Glück.

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