Das Umdrehen von Häusern kann ein lukratives Geschäft sein. Aber lassen Sie nicht zu, dass die idealisierten Fernsehsendungen, die das Haus umdrehen, Ihre Sicht darauf beeinflussen, wie es funktioniert. Sie müssen erfahren, finanziert und wissen, was Sie tun. Das gilt besonders, wenn es darum geht Häuser umdrehen und Steuern. Dieser Immobilienführer schlüsselt auf, was Sie mit Hausumkehrsteuern erwarten können. EIN Finanzberater kann Ihnen helfen, einen Finanzplan für Ihre Immobilieninvestitionsziele zu erstellen und Ihr Unternehmen vor finanziellen Fehlern zu schützen.
Sind Sie ein Immobilieninvestor oder -händler?
Die erste Frage, die Sie beantworten müssen, ist, ob Sie ein Immobilieninvestor oder Händler. Der Grund dafür ist, dass der IRS diese beiden Klassen unterschiedlich besteuert. Ein Investor kauft und hält in der Regel Immobilien für mindestens ein Jahr. Normalerweise nutzen Investoren die Immobilie für Mieteinnahmen und als Vermögenswert, von dem sie erwarten, dass er über viele Jahre langsam an Wert gewinnt.
Händler hingegen sind Ihre traditionellen Hausflossen. Ihr einziger Grund für den Kauf der Immobilie ist der Wiederverkauf. Hier sind einige Punkte, auf die der IRS achten wird, um festzustellen, ob Sie ein Händler sind:
Die Häufigkeit und Menge von Immobilienkäufen und -verkäufen
Ob die Immobilie jemals als Ihre aufgeführt wurde Hauptwohnsitz
Warum zum Resorts gehalten wurde und ob es anderen Zwecken als dem Weiterverkauf diente
Wie viel Werbung und Promotion in den Immobilienverkauf geflossen ist
Wie viele Verbesserungen wurden vorgenommen
Die allgemeinen Aktivitäten des Steuerzahlers, der die Immobilie verkauft
Wenn Sie ein Haus umdrehen, kaufen Sie es im Allgemeinen mit dem einzigen Zweck, es zu verbessern und weiterzuverkaufen. Das macht Sie zum Immobilienhändler. Bei weiteren Fragen sollten Sie sich an einen Finanzberater oder Steuerexperten wenden.
Umdrehen von Häusern und Kapitalertragssteuer
Es gibt zwei Arten von Kapitalertragssteuern, kurzfristig und langfristig. Kurzfristige Kapitalertragssteuern werden zum gleichen Satz wie Ihre Einkommensteuer besteuert und beziehen sich auf Gewinne aus Vermögenswerten (wie Immobilien), die weniger als ein Jahr gehalten wurden. Langfristige Kapitalertragssteuern gelten für Vermögenswerte, die über ein Jahr gehalten werden, und werden zu einem günstigeren Satz berechnet, der je nach Klasse zwischen 0 % und 20 % liegt.
Hausflossen werden meistens in das Lager der kurzfristigen Kapitalgewinne fallen. Denken Sie daran, wenn Sie ein Haus umdrehen, verlieren Sie jeden Tag, an dem Sie das Grundstück behalten, Geld. Sie wollen einsteigen, Verbesserungen vornehmen und schnell gewinnbringend verkaufen. Das gilt insbesondere dann, wenn Sie den Kauf mit einem Kredit finanziert haben.
Vollständige steuerliche Behandlung für Immobilienhändler
An dieser Stelle haben wir festgestellt, dass aktive Hausflipper Immobilienhändler sind. Das bedeutet, dass es andere Steuern gibt, die sie beachten müssen. Neben der Zahlung der persönlichen Einkommensteuer (die bis zu 37 % betragen kann) müssen Immobilienhändler eine zusätzliche Steuer von 15.3 % für Selbständige zahlen.
Lassen Sie uns ein Beispiel mit durcharbeiten Der Steuerrechner von SmartAsset. Wenn ein Immobilienhändler separat ein Einkommen von 200,000 US-Dollar für das Jahr erhält, kann er damit rechnen, 40,811 US-Dollar an Bundeseinkommenssteuern zu zahlen. Addieren Sie dazu 30,600 $ für die Selbstständigkeitssteuer und Sie haben eine Gesamtsteuerrechnung von 71,411 $ oder 35.71 % von 200,000 $.
Natürlich ohne Berücksichtigung von Steuerabzügen. Lassen Sie uns über einige Schritte zur Senkung Ihrer Steuerbelastung sprechen.
Senken Sie die Steuerbelastung Ihres Hauses
Trotz der hohen Steuern als Immobilienhändler gibt es Möglichkeiten, die Steuerlast für das Umdrehen Ihres Hauses zu senken. Hier sind drei Schritte, die Sie unternehmen können, um Ihre Steuerrechnung zu senken, wenn Sie mit dem Umdrehen von Häusern beginnen.
1. Gründen Sie eine LLC
Bevor Sie mit dem House Flipping beginnen, sollten Sie Ihr Unternehmen einrichten. Eine der beliebtesten Geschäftsstrukturen ist a Gesellschaft mit beschränkter Haftung oder LLC. Bei LLCs können Sie Abzüge für Geschäftsausgaben vornehmen. Obendrein helfen sie Ihnen, Ihr Privatvermögen vor einem Rechtsanspruch zu schützen, falls etwas schief geht.
Ihre Flexibilität ist ein weiterer Grund, warum sie so beliebt sind. Eine LLC kann ein Einzelunternehmen oder eine Personengesellschaft sein oder als Kapitalgesellschaft organisiert sein, um die anwendbaren Steuervorteile zu nutzen. Denken Sie daran, dass LLCs staatlich geführte Unternehmen sind, sodass die genauen Regeln für ihre Gründung und die Vorteile, die sie bieten, von Staat zu Staat variieren.
2. Machen Sie Steuerabzüge
Als LLC können Sie viele Ihrer Betriebsausgaben abschreiben. Hier sind neun gängige Schlussfolgerungen, die Sie möglicherweise machen können:
Renovierungskosten für verkaufte Immobilien
Zinsen für Immobiliendarlehen
Vermögenssteuern auf Anlageimmobilien
Baugenehmigungskosten
Immobilienprovisionen
Reisekosten
Bürobedarf
Alle externen Bürokosten wie Miete, Internet, Nebenkosten usw.
Rechts- und Buchhaltungskosten
3. Kapitalverluste abziehen
Als Hausflipper können Sie nicht jedes Mal profitieren. Im Ergebnis können Sie eventuelle Veräußerungsverluste abziehen und mit Ihrer Kapitalertragsteuer verrechnen. Sprechen Sie mit Ihrem Finanzberater darüber, wie Sie diese Gewinne am besten mit Verlusten ausgleichen können und ob Sie sich dafür qualifizieren Kapitalverlustvortrag.
Steuervergünstigungen, die Sie als Hausflipper nicht bekommen
Ungeachtet dessen, was Sie vielleicht im Internet lesen, wenn Sie ein aktiver House Flipper sind, der mehrere Häuser pro Jahr umdreht, gibt es Steuervergünstigungen, die andere erhalten, die Sie nicht erhalten. Hier sind ein paar Steuererleichterungen, die Sie in Betracht ziehen sollten:
121 Ausschluss: Dieser Die IRS-Regel gilt für Ihren Hauptwohnsitz. Damit können Sie die Kapitalertragssteuer auf den Gewinn aus dem Verkauf Ihres Hauptwohnsitzes vermeiden, bis zu einem Gewinn von 250,000 USD (oder 500,000 USD, wenn Sie verheiratet sind). Um es noch einmal zu wiederholen, muss dieses Haus als Ihr Hauptwohnsitz aufgeführt sein, um sich zu qualifizieren. Der Ausschluss setzt voraus, dass Sie mindestens 24 der letzten 60 Monate in der Wohnung gelebt haben. Das bedeutet, dass sich Häuser zum schnellen Umdrehen nicht qualifizieren.
1031 Austausch: Dieser Programm zur Steuerstundung ermöglicht Anlegern, eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie zu verkaufen und die Steuern auf den Verkauf durch den Kauf einer neuen als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie aufzuschieben. Der IRS gibt Ihnen 45 Tage Zeit, um eine Ersatzimmobilie zu identifizieren, und 180 Tage, um die Transaktion durchzuführen. Aber warum können Hausflossen das nicht ausnutzen? Der IRS legt sehr genau fest, wer an einem 1031-Austausch teilnehmen kann. Sie verbieten ausdrücklich die Teilnahme von Immobilien, die zum Wiederverkauf gekauft wurden.
Fazit
Der Kauf und Verkauf von Immobilien kann a Komplex Prozess, vor allem, wenn Sie die Hausumkehrsteuern einbeziehen. Gehen Sie am besten vorbereitet ins Geschäft und wissen Sie, worauf Sie sich einlassen. Sie müssen wissen, was der IRS von Ihnen verlangt und wie Sie Ihr Unternehmen so strukturieren, dass Sie sich in die beste Position bringen, um langfristig erfolgreich zu sein.
Tipps zum Spiegeln von Häusern
Ihr House-Flipping-Unternehmen muss nicht versuchen, seine Finanzen vom Wachstumskapital bis zur Steuerplanung alleine zu verwalten. Einen Finanzberater in Ihrer Nähe zu haben, kann Ihnen eine große Last von den Schultern nehmen und Ihnen mehr Wachstumschancen bieten. Wenn Sie keinen Finanzberater haben, muss es nicht schwierig sein, einen zu finden. Das kostenlose Tool von SmartAsset bringt Sie mit bis zu drei geprüften Finanzberatern zusammen, die in Ihrer Region tätig sind, und Sie können Ihre Berater-Matches kostenlos interviewen, um zu entscheiden, welcher der richtige für Sie ist. Wenn Sie bereit sind, einen Berater zu finden, der Ihnen helfen kann, Ihre finanziellen Ziele zu erreichen, Jetzt loslegen.
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Die Post Umdrehen von Häusern und Steuern: Immobilienführer erschien zuerst auf SmartAsset-Blog.
Quelle: https://finance.yahoo.com/news/flipping-houses-affect-taxes-140037820.html