Wie bewertet man Immobilien als Finanzinvestition gehaltene Immobilien?

Die Methoden zur Wertanalyse einer Immobilieninvestition ähneln denen der Fundamentalanalyse von Aktien. Da Immobilieninvestitionen in der Regel kein kurzfristiges Geschäft sind, ist die Analyse des Cashflows und der daraus resultierenden Rendite von entscheidender Bedeutung, um das Ziel einer rentablen Investition zu erreichen.

Um einen Gewinn zu erzielen, müssen Anleger wissen, wie Immobilien zu bewerten sind, und fundierte Schätzungen darüber anstellen, wie viel Gewinn jeder einzelne davon erzielen wird, sei es durch Immobilienwertsteigerung, Mieteinnahmen oder beides. Genaue Immobilienbewertungen können Anlegern dabei helfen, bessere Entscheidungen beim Kauf und Verkauf von Immobilien zu treffen.

Die Aktienbewertung erfolgt typischerweise nach zwei grundlegenden Methoden: dem absoluten Wert und dem relativen Wert. Gleiches gilt für die Immobilienbewertung.

Die Diskontierung des zukünftigen Nettobetriebseinkommens (NOI) mit dem geeigneten Abzinsungssatz für Immobilien ähnelt der Discounted-Cashflow-Bewertung (DCF) für Aktien. Mittlerweile ist die Integration des Bruttoeinkommensmultiplikatormodells in Immobilien vergleichbar mit relativen Wertbewertungen bei Aktien. Im Folgenden werfen wir einen Blick darauf, wie man eine Immobilie mit diesen Methoden bewertet.

Der Kapitalisierungszinssatz

Eine der wichtigsten Annahmen, die ein Immobilieninvestor bei der Durchführung von Immobilienbewertungen trifft, ist die Wahl eines angemessenen Kapitalisierungszinssatzes, auch Cap-Rate genannt.

Der Kapitalisierungszinssatz ist die erforderliche Rendite einer Immobilie, abzüglich Wertsteigerung oder Wertminderung. Vereinfacht ausgedrückt handelt es sich dabei um den Satz, der auf den NOI angewendet wird, um den Barwert einer Immobilie zu bestimmen.

Nehmen wir beispielsweise an, dass eine Immobilie in den nächsten zehn Jahren voraussichtlich einen Nettoertrag (NOI) von 1 Million US-Dollar generieren wird. Bei einer Abzinsung mit einem Kapitalisierungszinssatz von 14 % wäre der Marktwert der Immobilie:

$\begin{aligned}&\$7,142,857\bigg(\frac{\$1,000,000}{0.14}\bigg)\\&\textbf{wobei:}\\&\text{Marktwert}=\text{Nettobetriebsergebnis}/ {\text{Cap-Rate}}\end{aligned}$​$7,142,857(0.14$1,000,000​)wo:Marktwert=Nettobetriebsergebnis/Cap-Rate​

Der Marktwert von 7,142,857 US-Dollar ist ein gutes Geschäft, wenn die Immobilie für 6.5 Millionen US-Dollar verkauft wird. Aber es ist ein schlechtes Geschäft, wenn der Verkaufspreis 8 Millionen US-Dollar beträgt.

Die Bestimmung des Kapitalisierungszinssatzes ist eine der wichtigsten Kennzahlen zur Bewertung einer einkommensgenerierenden Immobilie. Obwohl es etwas komplizierter ist als die Berechnung der gewichteten durchschnittlichen Kapitalkosten (WACC) eines Unternehmens, gibt es mehrere Methoden, mit denen Anleger einen angemessenen Kapitalisierungszinssatz ermitteln können, darunter die folgenden:

• Aufbaumethode
• Marktextraktionsmethode
• Band-of-Investment-Methode

Die Aufbaumethode

Ein gängiger Ansatz zur Berechnung der Cap-Rate ist die Aufbaumethode. Beginnen Sie mit dem Zinssatz und fügen Sie Folgendes hinzu:

1. Angemessene Liquiditätsprämie – entsteht aufgrund der Illiquidität von Immobilien
2. Rückeroberungsprämie – berücksichtigt den Netto-Landwertzuwachs
3. Risikoprämie – zeigt das Gesamtrisiko des Immobilienmarktes

Bei einem Zinssatz von 6 %, einem Nichtliquiditätssatz von 1.5 %, einer Rückzahlungsprämie von 1.5 % und einem Risikosatz von 2.5 % beträgt der Kapitalisierungssatz einer Eigenkapitalimmobilie 11.5 % (6 % + 1.5 % + 1.5 % + 2.5). %). Wenn das Nettobetriebseinkommen 200,000 US-Dollar beträgt, beträgt der Marktwert der Immobilie 1,739,130 US-Dollar (200,000 US-Dollar / 0.115).

Die Durchführung dieser Berechnung ist sehr einfach. Die Komplexität liegt jedoch darin, genaue Schätzungen für die einzelnen Komponenten des Kapitalisierungszinssatzes zu ermitteln, was eine Herausforderung darstellen kann. Der Vorteil der Aufbaumethode besteht darin, dass versucht wird, einzelne Komponenten eines Abzinsungssatzes zu definieren und genau zu messen.

Die Marktextraktionsmethode

Bei der Marktextraktionsmethode wird davon ausgegangen, dass aktuelle, leicht verfügbare NOI- und Verkaufspreisinformationen zu vergleichbaren einkommensgenerierenden Immobilien vorliegen. Der Vorteil der Marktextraktionsmethode besteht darin, dass der Kapitalisierungssatz die direkte Einkommenskapitalisierung aussagekräftiger macht.

Die Bestimmung des Kapitalisierungszinssatzes ist relativ einfach. Angenommen, ein Investor könnte einen Parkplatz kaufen, von dem erwartet wird, dass er einen NOI von 500,000 US-Dollar generiert. In der Gegend gibt es drei vergleichbare ertragsbringende Parkplätze:

• Parkplatz 1 hat einen NOI von 250,000 US-Dollar und einen Verkaufspreis von 3 Millionen US-Dollar. Der Kapitalisierungssatz beträgt 8.33 % (250,000 $ / 3,000,000 $).
• Parkplatz 2 hat einen NOI von 400,000 US-Dollar und einen Verkaufspreis von 3.95 Millionen US-Dollar. Der Kapitalisierungssatz beträgt 10.13 % (400,000 $ / 3,950,000 $).
• Parkplatz 3 hat einen NOI von 185,000 US-Dollar und einen Verkaufspreis von 2 Millionen US-Dollar. Der Kapitalisierungssatz beträgt 9.25 % (185,000 $ / 2,000,000 $).

Nimmt man die durchschnittlichen Kapitalisierungsraten für diese drei vergleichbaren Immobilien, wäre eine Gesamtkapitalisierungsrate von 9.24 % eine angemessene Darstellung des Marktes. Anhand dieses Kapitalisierungssatzes kann ein Investor den Marktwert der von ihm in Betracht gezogenen Immobilie ermitteln. Der Wert der Parkplatz-Investitionsmöglichkeit beträgt 5,411,255 $ (500,000 $ / 0.0924).

Die Band-of-Investment-Methode

Bei der Band-of-Investment-Methode wird der Kapitalisierungszinssatz anhand individueller Zinssätze für Immobilien berechnet, die sowohl Fremd- als auch Eigenkapitalfinanzierung nutzen. Der Vorteil dieser Methode besteht darin, dass sie den am besten geeigneten Kapitalisierungssatz für finanzierte Immobilieninvestitionen darstellt.

Der erste Schritt besteht darin, einen sinkenden Fondsfaktor zu berechnen. Dies ist der Prozentsatz, der in jeder Periode zurückgehalten werden muss, um zu einem späteren Zeitpunkt über einen bestimmten Betrag zu verfügen. Nehmen Sie an, dass eine Immobilie mit einem NOI von 950,000 US-Dollar zu 50 % finanziert ist, wobei Schulden zu 7 % Zinsen verwendet werden, die über 15 Jahre amortisiert werden. Der Rest wird mit Eigenkapital zu einer geforderten Rendite von 10 % beglichen. Der sinkende Fondsfaktor würde wie folgt berechnet:

$\begin{aligned}&SFF=\frac{i}{(1+i)^n-1}\\&\textbf{wobei:}\\&\text{SFF}=\text{Sinking Fund Factor}\\ &i=\text{Periodischer Zinssatz, oft ausgedrückt als}\\&\phantom{i=}\text{jährlicher Prozentsatz}\\&n=\text{Anzahl der Perioden, oft ausgedrückt in Jahren}\end{aligned }$​SFF=(1+i)n-1i​wo:SFF=Sinkender Fondsfaktori=Periodischer Zinssatz, oft ausgedrückt alsi=jährliche Prozentrate​

Wenn wir die Zahlen einsetzen, erhalten wir:

• 0.07 / (1 + 0.07)¹⁵ - 1

Dies entspricht 3.98 %. Der Zinssatz, zu dem ein Kreditgeber bezahlt werden muss, entspricht diesem sinkenden Fondsfaktor erfahren der Zinssatz. In diesem Beispiel ergibt sich ein Wert von 10.98 % (0.07 + 0.0398).

Somit beträgt der gewichtete Durchschnittszinssatz bzw. der Gesamtkapitalisierungszinssatz unter Verwendung der 50 %-Gewichtung für Fremdkapital und 50 %-Gewichtung für Eigenkapital:

• 10.49 % [(0.5 x 0.1098) + (0.5 x 0.10)]

Der Marktwert der Immobilie beträgt somit:

• 9,056,244 $ (950,000 $ / 0.1049)

Bewertungsmethoden

Absolute Bewertungsmodelle ermitteln den Barwert zukünftiger eingehender Cashflows, um den inneren Wert eines Vermögenswerts zu ermitteln. Die gebräuchlichsten Methoden sind das Dividenden-Discount-Modell (DDM) und die Discounted-Cashflow-Technik (DCF).

Andererseits legen Relative-Value-Methoden nahe, dass zwei vergleichbare Wertpapiere entsprechend ihrem Ertrag ähnlich bewertet werden sollten. Kennzahlen wie Kurs-Gewinn-Verhältnis (KGV) und Kurs-Umsatz werden mit denen anderer Unternehmen derselben Branche verglichen, um festzustellen, ob eine Aktie unter- oder überbewertet ist.

Wie bei der Aktienbewertung sollten bei der Immobilienbewertungsanalyse beide Verfahren angewendet werden, um eine Reihe möglicher Werte zu ermitteln.

Abzinsung zukünftiger NOI

Die Formel zur Berechnung des Immobilienwerts auf der Grundlage des abgezinsten Nettobetriebseinkommens lautet:

$\begin{aligned}&\text{Marktwert}=\frac{NOI_1}{rg}=\frac{NOI_1}{R}\\&\textbf{wobei:}\\&NOI=\text{Nettobetriebsergebnis} \\&r=\text{Erforderliche Rendite auf Immobilienvermögen}\\&g=\text{Wachstumsrate von }NOI\\&R=\text{Kapitalisierungsrate }(rg)\end{aligned}$​Marktwert=r-gNOI1​​=RNOI1​​wo:NOI=Nettobetriebsergebnisr=Erforderliche Rendite des Immobilienvermögensg=Wachstumsrate von NOI​

Der NOI spiegelt den Ertrag wider, den die Immobilie nach Berücksichtigung der Betriebskosten – jedoch vor Abzug von Steuern und Zinszahlungen – erwirtschaften wird. Bevor jedoch die Kosten abgezogen werden, müssen die Gesamteinnahmen aus der Investition ermittelt werden.

Die zu erwartenden Mieteinnahmen können zunächst anhand vergleichbarer Objekte in der Nähe prognostiziert werden. Mit einer angemessenen Marktforschung kann ein Investor ermitteln, welche Preise die Mieter in der Gegend zahlen, und davon ausgehen, dass für diese Immobilie ähnliche Mieten pro Quadratmeter gelten können. Prognostizierte Mietsteigerungen werden in der Wachstumsrate der Formel berücksichtigt.

Da hohe Leerstandsquoten eine potenzielle Bedrohung für die Rendite von Immobilieninvestitionen darstellen, sollten entweder eine Sensitivitätsanalyse oder realistische konservative Schätzungen verwendet werden, um die entgangenen Einnahmen zu ermitteln, wenn die Anlage nicht voll ausgelastet ist.

Zu den Betriebskosten zählen diejenigen, die direkt durch den täglichen Betrieb des Gebäudes entstehen, wie z. B. Sachversicherungen, Verwaltungsgebühren, Wartungsgebühren und Betriebskosten. Beachten Sie, dass die Abschreibung nicht in die Gesamtkostenberechnung einbezogen wird. Das Nettobetriebsergebnis einer Immobilie ähnelt dem Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen (EBITDA).

Die Diskontierung des NOI einer Immobilieninvestition mit dem Cap-Satz ist analog zur Diskontierung eines zukünftigen Dividendenstroms mit der entsprechenden erforderlichen Rendite, angepasst an das Dividendenwachstum. Aktienanleger, die mit Dividendenwachstumsmodellen vertraut sind, sollten die Ähnlichkeit sofort erkennen.

Bruttoeinkommensmultiplikator

Der Bruttoeinkommensmultiplikatoransatz ist eine relative Bewertungsmethode, die auf der zugrunde liegenden Annahme basiert, dass Immobilien in derselben Gegend proportional zum Bruttoeinkommen bewertet werden, das sie generieren.

Wie der Name schon sagt, handelt es sich beim Bruttoeinkommen um das Gesamteinkommen vor Abzug etwaiger Betriebsausgaben. Allerdings müssen die Leerstandsquoten prognostiziert werden, um eine genaue Schätzung des Bruttoeinkommens zu erhalten.

Wenn ein Immobilieninvestor beispielsweise ein 100,000 Quadratmeter großes Gebäude kauft, kann er anhand vergleichbarer Immobiliendaten ermitteln, dass das durchschnittliche monatliche Bruttoeinkommen pro Quadratfuß in der Nachbarschaft 10 US-Dollar beträgt. Obwohl der Investor zunächst davon ausgehen kann, dass das jährliche Bruttoeinkommen 12 Millionen US-Dollar beträgt (10 US-Dollar x 12 Monate x 100,000 Quadratfuß), ist es wahrscheinlich, dass es zu jedem Zeitpunkt einige freie Einheiten im Gebäude geben wird.

Unter der Annahme einer Leerstandsquote von 10 % beträgt das jährliche Bruttoeinkommen 10.8 Millionen US-Dollar (12 Millionen US-Dollar x 90 %). Ein ähnlicher Ansatz wird auch auf den Net Operating Income-Ansatz angewendet.

Der nächste Schritt zur Beurteilung des Wertes der Immobilie besteht darin, den Bruttoeinkommensmultiplikator zu ermitteln und diesen mit dem Bruttojahreseinkommen zu multiplizieren. Der Bruttoeinkommensmultiplikator kann anhand historischer Verkaufsdaten ermittelt werden. Betrachtet man die Verkaufspreise vergleichbarer Immobilien und dividiert diesen Wert durch das erwirtschaftete Bruttojahreseinkommen, erhält man den durchschnittlichen Multiplikator für die Region.

Dieser Bewertungsansatz ähnelt der Verwendung vergleichbarer Transaktionen oder Multiplikatoren zur Bewertung einer Aktie. Viele Analysten prognostizieren die Gewinne eines Unternehmens und multiplizieren den Gewinn pro Aktie (EPS) mit dem KGV der Branche. Die Immobilienbewertung kann durch ähnliche Maßnahmen durchgeführt werden.

Hindernisse für die Immobilienbewertung

Beide Methoden zur Immobilienbewertung scheinen relativ einfach zu sein. In der Praxis ist es jedoch recht kompliziert, mit diesen Berechnungen den Wert einer Renditeimmobilie zu ermitteln. Erstens kann es zeitaufwändig und schwierig sein, die erforderlichen Informationen zu allen Formeleingaben zu erhalten, wie z. B. Nettobetriebseinkommen, im Kapitalisierungssatz enthaltene Prämien und vergleichbare Verkaufsdaten.

Zweitens berücksichtigen diese Bewertungsmodelle mögliche größere Veränderungen auf dem Immobilienmarkt, wie etwa eine Kreditkrise oder einen Immobilienboom, nicht ausreichend. Daher müssen weitere Analysen durchgeführt werden, um die möglichen Auswirkungen sich ändernder wirtschaftlicher Variablen vorherzusagen und zu berücksichtigen.

Da die Immobilienmärkte weniger liquide und transparent sind als der Aktienmarkt, ist es manchmal schwierig, die notwendigen Informationen zu erhalten, um eine fundierte Investitionsentscheidung zu treffen.

Allerdings kann diese komplizierte Analyse aufgrund der hohen Kapitalinvestitionen, die normalerweise für den Kauf eines großen Projekts erforderlich sind, einen großen Gewinn bringen, wenn sie zur Entdeckung einer unterbewerteten Immobilie führt (ähnlich einer Kapitalanlage). Es lohnt sich also, sich die Zeit zu nehmen, die erforderlichen Eingaben zu recherchieren.

Fazit

Die Immobilienbewertung basiert häufig auf Strategien, die der Aktienanalyse ähneln. Neben dem diskontierten NOI- und dem Bruttoeinkommensmultiplikator-Ansatz werden häufig auch andere Methoden verwendet. Einige Branchenexperten verfügen beispielsweise über aktive Kenntnisse der städtischen Migrations- und Entwicklungsmuster.

Dadurch können sie ermitteln, welche lokalen Gebiete am wahrscheinlichsten die schnellste Aufwertungsrate verzeichnen. Unabhängig davon, welcher Ansatz verwendet wird, ist der wichtigste Indikator für den Erfolg einer Strategie, wie gut sie recherchiert ist.