Die Immobilienpreise haben sich in den letzten 10 Jahren fast verdoppelt – und das könnte bedeuten, dass Sie hohe Steuern zahlen müssen, wenn Sie Ihr Haus verkaufen. Nachdem der durchschnittliche Verkaufspreis eines Hauses im Jahr 259,000 seinen Tiefststand bei rund 2011 US-Dollar erreicht hatte, ist er zum Zeitpunkt des Verfassens dieses Artikels kontinuierlich auf über 453,000 US-Dollar gestiegen. Wie viele Trends mag die Pandemie dies beschleunigt haben, doch die Immobilienpreise stiegen bereits seit Jahren. Das sind großartige Neuigkeiten für Hausbesitzer, die verkaufen möchten. Sie können echtes Geld verdienen.
Leider gehen mit echtem Geld auch echte Steuern einher. Wenn Sie Immobilien mit Gewinn verkaufen, müssen Sie auf das Geld Kapitalertragssteuer zahlen. Im Gegensatz zu den Lohnsteuern nimmt der IRS dieses Geld leider nicht im Voraus ein. Sie müssen es berechnen und einen Scheck ausstellen. Es gibt jedoch Möglichkeiten, den Schmerz zu lindern. Wenn Sie Hilfe bei der Minimierung Ihrer Steuerlast aus einem Hausverkauf benötigen, sollten Sie die Zusammenarbeit mit einem Finanzberater in Betracht ziehen.
Was sind Kapitalertragssteuern auf Immobilien?
Die Kapitalertragssteuer wird auf alle Gewinne erhoben, die Sie aus dem Verkauf einer Anlage erzielen. Dies gilt für den Großteil des Geldes, das Sie durch den Kauf und Verkauf von Vermögenswerten wie Aktien, Anleihen und sogar Immobilien (wie Ihrem Haus) verdienen. Bei Immobilien würden Sie Ihren steuerpflichtigen Gewinn wie folgt berechnen:
Preis, für den Sie die Immobilie verkauft haben – Preis, den Sie für den Kauf der Immobilie bezahlt haben = steuerpflichtiger Gewinn
Angenommen, Sie haben Ihr Haus vor zehn Jahren für 260,000 US-Dollar gekauft. Sie verkaufen es heute für 450,000 Dollar. Sie würden Kapitalertragssteuern auf 190,000 $ (die Differenz zwischen Ihrem Kaufpreis und Ihrem Verkaufspreis) schulden.
Langfristige Kapitalgewinne – also Gewinne aus Vermögenswerten, die mindestens ein Jahr lang gehalten werden – werden im Allgemeinen mit einem viel niedrigeren Steuersatz besteuert als Erwerbseinkommen (Geld, das Sie durch Arbeit erhalten). Im Jahr 2021 wurden die Kapitalertragssteuersätze für alleinstehende/verheiratete Antragsteller wie folgt festgelegt:
0 Prozent – $0-$40,400 Single/$0-$80,800 Verheiratet
15 Prozent – $40,401-$445,850 Single/$80,801-$501,600 Verheiratet
20 Prozent – $445,851+ Single/$501,601 Verheiratet
Ab 2022 sind die Bereiche wie folgt:
0 Prozent – 0 $-$41,675 Einzeln/$0-$83,350 Verheiratet
15 Prozent – $41,676-$459,750 Einzel/$83,351-517,200 $ Verheiratet
20 Prozent - $459,751+ Single/517,201 $ Verheiratet
Nehmen wir also in unserem Beispiel oben an, dass Sie Ihr Haus verkauft haben und 190,000 einen Gewinn von 2021 US-Dollar erzielen. Angenommen, Sie sind Single, würden Sie die Kapitalertragssteuern für diesen Verkauf wie folgt berechnen:
40,400 $ * 0 Prozent = 0 $
(190,000 $ – 40,401 $) = 149,599 $
149,599 $ * 15 Prozent = 22,439 $
$ 0 + $ 22,429 = $ 22,429
Dies ist eine vereinfachte Version, um Ihre Kapitalertragssteuerbelastung zu ermitteln, aber die Grundlagen sind vorhanden. Sie könnten 22,429 $ an Steuern für diesen Verkauf schulden. Das ist viel, selbst wenn Sie sich daran erinnern, dass Sie 190,000 Dollar Gewinn gemacht haben, mit denen Sie es bezahlen können. (Es ist noch mehr, wenn Sie sich daran erinnern, dass Sie nach dem Verkauf Ihres Hauses ein neues auf einem weißglühenden Markt finden müssen …) Glücklicherweise hat der IRS eine Ausnahme geschaffen, um Hausbesitzern bei diesem Problem zu helfen.
Der Kapitalertragsausschluss
Wenn Sie vom Verkauf Ihres Hauses profitieren, können Sie die ersten 250,000 USD dieses Gewinns von den Steuern ausnehmen. Für Ehepaare, die gemeinsam einen Antrag stellen, erhöht sich diese Zahl auf 500,000 US-Dollar.
Entscheidend ist, dass dieser Ausschluss für Ihre Gewinne gilt, nicht für den Gesamtverkauf. Nehmen wir in unserem obigen Beispiel an, Sie haben Ihr Haus als Einzelperson für 450,000 US-Dollar verkauft. Ihr Gewinn aus dem Verkauf belief sich auf 190,000 $. Sie könnten diesen gesamten Gewinn von Ihren Steuern ausnehmen und würden nichts schulden.
Nehmen wir andererseits an, Sie hätten mit dem Verkauf einen Gewinn von 280,000 $ erzielt. Nach dem Ausschluss von Kapitalgewinnen würden Sie Steuern auf die verbleibenden 30,000 USD schulden. (Was, da all dies in die 0-Prozent-Kalkulationssteuerklasse fallen würde, wiederum 0 US-Dollar an Steuern ergibt.)
Um sich für diesen Ausschluss zu qualifizieren, müssen Sie den Eigentums- und Nutzungstest bestehen. Das bedeutet, dass Sie in den fünf Jahren vor dem Verkauf mindestens zwei Jahre lang Eigentümer des Hauses gewesen sein und es als Hauptwohnsitz genutzt haben müssen. Dies muss nicht kontinuierlich sein. Sie können das Haus zeitweise bewohnen, sofern es insgesamt mindestens zwei Jahre dauert. (Eine vollständige Beschreibung der Ausschlusstestanforderungen finden Sie in der IRS-Publikation 523.) Angehörige des US-Militärs, des Auslandsdienstes, des Friedenskorps und des aktiven Nachrichtendienstes können ihren kontinuierlichen Einsatz basierend auf ihren Einsatzplänen unterschiedlich berechnen.
Berechnen Sie Ihre Kapitalertragssteuern richtig
Wie oben erwähnt, sind Kapitalgewinne aus dem Verkauf eines Hauses etwas komplizierter als gewöhnliche Investitionsgewinne. Zusätzlich zum ursprünglichen Kaufpreis des Hauses können Sie auch einige Abschlusskosten, Verkaufskosten und die Steuerbemessungsgrundlage der Immobilie von Ihren steuerpflichtigen Kapitalgewinnen abziehen.
Zu den Abschlusskosten können hypothekenbezogene Aufwendungen (z. B. wenn Sie beim Kauf des Hauses Zinsen im Voraus bezahlt hatten) und steuerbezogene Aufwendungen gehören.
Verkaufskosten fallen im Allgemeinen für alle Gelder an, die Sie für den Verkauf des Hauses ausgegeben haben. Dazu gehören Maklergebühren, Auflistungskosten, Anwaltskosten, Werbegebühren, Geld, das Sie ausgegeben haben, um das Haus für den Verkauf ansehnlicher aussehen zu lassen, und andere damit verbundene Kosten.
Die Steuergrundlage des Hauses sind die Kosten für größere Verbesserungen, die Sie im Laufe der Jahre an der Immobilie vorgenommen haben. Dies ist im Wesentlichen jeder Geldbetrag, den Sie für die physische Struktur ausgegeben haben, die den Wert des Hauses erhöht hat. Es wird durch jegliche Abschreibung in dieser Struktur reduziert (wenn Sie beispielsweise ein Deck hinzugefügt haben, dieses Deck dann jedoch auseinanderfallen lassen), obwohl Abschreibung ein ungewöhnliches Problem für aktiv bewohnte Häuser ist.
Sagen Sie zum Beispiel, Sie sind Single und haben ein Haus für 250,000 Dollar gekauft. Sie verkaufen es für 750,000 Dollar. Sie haben folgende Nebenkosten:
40,000 $ für Renovierungen in Küche und Bad;
$35,000 Maklergebühren;
2,500 $ ausgegeben für Reinigung und Inszenierung für Tage der offenen Tür;
5,000 $ Anwaltsgebühren und andere damit verbundene Abschlusskosten.
Sie würden Ihre steuerpflichtigen Kapitalgewinne wie folgt berechnen:
750,000 $ – (250,000 $ + 40,000 $ + 35,000 $ + 2,500 $ + 5,000 $) = 417,500 $
417,500 $ – 250,000 $ (Kapitalgewinnausschluss) = 167,500 $
Sie würden Steuern auf 167,500 $ schulden.
Verkaufen Sie nicht schnell
Wenn möglich, verkaufen Sie Ihr Haus nicht in weniger als einem Jahr. Sie müssen mit dem Verkauf Ihres Hauses mindestens zwei Jahre warten, um sich für den Ausschluss von Kapitalerträgen zu qualifizieren. Aber auch wenn Sie nicht für den Ausschluss infrage kommen, können Sie in der Regel dennoch den ermäßigten Steuersatz zahlen, der auf Anlagevermögen erhoben wird.
Dieser ermäßigte Zinssatz ist der sogenannte Zinssatz für langfristige Investitionen. Sie gilt nur für Vermögenswerte, die Sie länger als ein Jahr halten. Wenn Sie Ihr Eigentum für weniger als 12 Monate besitzen, müssen Sie alle Gewinne zum normalen Einkommenssatz (dh dem Satz, zu dem die IRS-Steuern und das verdiente Einkommen gelten) versteuern. Dieser liegt deutlich über dem Kapitalertragsteuersatz.
Fazit
Der Hauptweg, um Ihre Kapitalertragssteuern zu reduzieren, besteht darin, sicherzustellen, dass Sie alle Reduzierungen einkalkulieren, die der IRS für Ihre Gesamtgewinne zulässt. Danach wird der Ausschluss von Kapitalgewinnen einen Großteil des Geldes eliminieren, das die meisten Hausbesitzer mit ihren Verkäufen verdienen.
Tipps zum Hauskauf
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Der Beitrag „Wie man Kapitalertragssteuer auf Immobilien vermeidet“ erschien zuerst im SmartAsset Blog.
Quelle: https://finance.yahoo.com/news/avoid-capital-gains-tax-real-173959424.html