Während der Covid-19-Pandemie haben Hausverkäufer in Quakers Hill, einem Vorort im äußersten Westen von Sydney, zwei Jahre lang Vermögen gemacht. Etwa 60 oder 70 Zuschauer würden jedes zum Verkauf stehende Haus abklappern, erinnert sich Josh Tesolin von Ray White, einem Immobilienmakler. Käufer drängelten sich bei Auktionen und boten weit über den Chancen. „Wir würden für, sagen wir, 1 Million Dollar verlangen und für 1.4 Millionen Dollar verkaufen“, sagt Herr Tesolin. „Der Markt war damals verrückt – ein ganz anderes Bild als heute.“ In diesem Jahr sind die Preise in der Nachbarschaft um 20 % gefallen, schätzt er. Eigentümer ziehen ihre Häuser ab, weil sie sie nicht so teuer verkaufen können, wie sie wollen. Der Markt verharzt.
Die Immobilienpreise in Australien sind seit fünf Monaten in Folge gefallen, wodurch Quakers Hill an der Spitze eines globalen Trends steht. Während die Zentralbanken versuchen, die Inflation zu zähmen, erhöhen sie die Zinssätze im schnellsten Tempo seit mindestens vier Jahrzehnten – was sich nun in einem Gemetzel auf dem Immobilienmarkt niederschlägt. Die Preise fallen in neun der 18 Länder, die von Oxford Economics, einem Beratungsunternehmen, beobachtet werden, und fallen am schnellsten in den am stärksten überhitzten Märkten. In Kanada und Schweden sind sie seit Februar um mehr als 8 % gesunken; in Neuseeland sind sie seit ihrem Höchststand im letzten Jahr um mehr als 12 % gefallen. Auch in Amerika und Großbritannien haben die Preise zu sinken begonnen. Viele andere Länder gehen in die gleiche Richtung.
Auch die Transaktionen sind rückläufig. Nach Angaben der National Association of Realtors, einer Lobbygruppe, gingen die Hausverkäufe in Amerika im August im Vergleich zum Vorjahr um ein Fünftel zurück. In Neuseeland waren die Quartalsumsätze in den drei Monaten bis Juni am schwächsten seit 2010. Die Aktienkurse großer britischer Bauunternehmen wie Barratt und Taylor Wimpey haben sich in diesem Jahr halbiert. Die von Dr. Horton und Lennar, Amerikas Größten, sind um mehr als 30 % zurückgegangen.
Dies ist das Ende eines langen Booms, den viele Hausbesitzer als selbstverständlich ansehen. Niedrigste Hypothekenzinsen und ein eingeschränktes Angebot führten in den zehn Jahren nach der globalen Finanzkrise von 2007-09 zu einem stetigen Anstieg der Immobilienpreise in den reichen Ländern. Die Preise in Amerika beispielsweise stiegen seit ihrem Tiefpunkt im Jahr 60 bis Ende 2012 um fast 2019 %. Dann kam die Pandemie, während der die Preise regelrecht in die Höhe schossen. In Amerika, Kanada und den Niederlanden sind sie seit 30 um mehr als 2020 % gestiegen. Lockdowns und die Verlagerung auf Telearbeit haben die Nachfrage nach Vorstadtimmobilien mit Garten oder Büros erhöht. Regierungen, die sich Sorgen über eine Wohnungskrise im Zuge der Covid-Ausbreitung machten, lockerten oder hoben vorübergehend Hypothekenvorschriften auf, um den Kauf zu erleichtern. Pandemie-Ersparnisse halfen Erstkäufern, kräftige Einzahlungen zu machen.
Aber die Zinserhöhungen haben die Hypothekenzinsen jetzt auf ein Niveau zurückgebracht, das seit Jahrzehnten nicht mehr erreicht wurde. Vor einem Jahr lag die 30-jährige Festhypothek in Amerika unter 3 %. Heute liegt er nur noch knapp unter 7 %. In Neuseeland haben die Hypothekenzinsen zum ersten Mal seit acht Jahren 7 % überschritten; In Großbritannien übersteigt der durchschnittliche fünfjährige festverzinsliche Kredit zum ersten Mal seit einem Dutzend 6 %. Dies wird potenziellen Käufern das Leben schwerer machen und die Wahrscheinlichkeit einer Notlage bei bestehenden Hausbesitzern erhöhen. Es ist eine Veränderung, die wahrscheinlich noch viele Jahre unbequeme politische und soziale Folgen haben wird.
Drei Faktoren bestimmen, wo der Schmerz am stärksten ist und wo diese Folgen am wahrscheinlichsten sind. Der erste ist der jüngste Preisanstieg. Wohnungsmärkte, auf denen die Preise seit der Pandemie gestiegen sind, sind besonders anfällig für eine sinkende Nachfrage. Während sich viele reiche Länder Anfang dieses Jahres auf jährliche Wachstumsraten im einstelligen Bereich verlangsamten, hielten Amerika und Kanada zweistellige Zuwächse aufrecht, angeheizt durch die enorme Nachfrage nach Wohnraum in den Bergstädten und Bundesstaaten im Sonnengürtel, die gut betuchte Kalifornier und Neubürger anziehen Yorkers, zusammen mit Städten wie Toronto.
Die Höhe der Kreditaufnahme ist der zweite Faktor. Je höher die Verschuldung der Haushalte im Verhältnis zum Einkommen ist, desto anfälliger sind die Eigentümer für höhere Hypothekenzahlungen und Zahlungsausfälle. Zentralbanker werden Trost in der Tatsache finden, dass die Verschuldung der Haushalte im Verhältnis zum Einkommen niedriger ist als am Vorabend der globalen Finanzkrise in Ländern wie Amerika, Großbritannien und Spanien. Doch einige Länder stehen vor einem Schuldenberg. Das macht sie empfindlich gegenüber selbst geringfügigen Anstiegen der Hypothekenzinsen. Haushalte in Australien, Kanada und Schweden, die es geschafft haben, der vollen Wucht der Finanzkrise zu entkommen, haben in den Jahren seitdem erstaunliche Kredite aufgenommen, was zu Warnungen von Finanzaufsichtsbehörden geführt hat. Wie Stefan Ingves, Gouverneur der schwedischen Zentralbank, es ausdrückte: „Es ist, als würde man auf einem Vulkan sitzen.“
Der dritte Faktor ist die Geschwindigkeit, mit der höhere Zinsen auf die Hausbesitzer übergehen. Das größte Risiko besteht für Kreditnehmer mit variabel verzinslichen Hypotheken, die mit Änderungen der Leitzinsen schwanken. Sie sind mit einer sofortigen Verringerung ihres verfügbaren Einkommens konfrontiert. In Kanada machen Hypotheken mit variablem Zinssatz mehr als die Hälfte aller Kredite aus. In Australien und Schweden machen sie fast zwei Drittel aus.
In anderen Ländern ist die Kreditaufnahme mit fester Laufzeit weitaus verbreiteter, was dazu führt, dass Zinserhöhungen mit erheblicher Verzögerung durchgehen. Die überwiegende Mehrheit der Hypotheken in Amerika hat solche Bedingungen. Auch diese Hypotheken sind europaweit beliebter denn je. Aber nicht alle befristeten Kredite sind gleich. In Amerika sind die meisten von ihnen für zwei oder drei Jahrzehnte fixiert. In anderen Ländern werden selbst festverzinsliche Kreditnehmer schon bald mit steigenden Hypothekenkosten konfrontiert sein. In Neuseeland machen Festhypotheken den Großteil der bestehenden Kredite aus, aber mehr als 70 % haben eine Laufzeit von weniger als zwei Jahren. Dies gilt auch für fast die Hälfte derjenigen, die letztes Jahr in Großbritannien herausgenommen wurden.
Bringen Sie dies zusammen, und alle Zutaten für einen tiefen Wohnungseinbruch sind vorhanden. Diesmal dürften allerdings nicht Amerika, sondern Kanada, die Niederlande, Australien, Neuseeland und Norwegen die Führung übernehmen (siehe Tabelle). In Australien und Kanada könnten die Preise um bis zu 14 % von ihrem Höchststand fallen, etwas mehr als in Amerika oder Großbritannien erwartet wird, so die Prognosen einer Reihe von Immobilienfirmen. Ökonomen der Royal Bank of Canada erwarten, dass das Umsatzvolumen des Landes in den Jahren 40-2022 um mehr als 23 % einbrechen wird – und damit den Rückgang von 38 % in den Jahren 2008-09 übertreffen wird.
Schmerzschwellen
In jedem Land werden einige Menschen mehr leiden als andere. Die Kreditqualität des durchschnittlichen Kreditnehmers hat sich in den letzten Jahren verbessert, da strengere Vorschriften nach der globalen Finanzkrise es risikoreicheren Kreditnehmern erschwert haben, Hypotheken aufzunehmen. Aber die toxische Kombination aus einem Zinsschock und einem Anstieg der Lebenshaltungskosten wird Hausbesitzer stark belasten.
In Australien zum Beispiel sind drei Fünftel der Wohnungsbaukredite zu variablen Konditionen. Laut dem jüngsten Finanzstabilitätsbericht der Zentralbank, der am 7. Oktober veröffentlicht wurde, würde die Hälfte dieser Kreditnehmer sehen, dass ihr übriges Bargeld oder das nach Hypothekendarlehen und wesentlichen Lebenshaltungskosten verbleibende Geld um mindestens ein Fünftel sinkt, wenn die Zinssätze im Einklang mit dem Markt steigen Erwartungen – und 15 % würden sehen, dass diese Kennzahl negativ wird. In Großbritannien könnten bis Anfang 2 fast 10 Millionen Haushalte oder ein Viertel der Haushalte mit Hypothekenzahlungen zusätzliche 2025 % ihres Haushaltseinkommens aufbrauchen. In den Niederlanden steigt der Anteil der Hausbesitzer, die mehr als ein Viertel ihres Einkommens für ihre Hypothek zahlen würde von 12 % auf 26 % steigen, wenn die Zinsen um drei Prozentpunkte steigen würden.
Erstkäufer und neue Kreditnehmer sind besonders anfällig. Viele strapazierten ihre Finanzen, um ein Haus zu kaufen, und ließen weniger Geld übrig, um einen Anstieg der Hypothekenkosten zu decken. In Amerika machten Erstkäufer letztes Jahr einen von drei Verkäufen aus. Viele haben magere Ersparnisse. Etwa die Hälfte der australischen Käufer, die zwischen Anfang 2021 und August 2022 Kredite aufgenommen haben, hatte weniger als drei Monate Hypothekenzahlungen für einen regnerischen Tag beiseite gelegt. Millennials, die es endlich geschafft haben, eine Immobilie zu kaufen, werden eine böse Überraschung erleben.
Erstkäufer hatten auch weniger Zeit, Eigenkapital zu akkumulieren. Oxford Economics schätzt, dass ein Rückgang der Immobilienpreise in Amerika um 15 % über ein Jahr zwei Drittel des seit Beginn der Pandemie angesammelten Immobilienkapitals zunichte machen würde. Dagegen sind ältere Eigentümer sicherer. Mehr als die Hälfte der amerikanischen Hausbesitzer ab 65 Jahren sind vor der Jahrtausendwende eingezogen. Dadurch besteht für neue Eigentümer ein höheres Risiko, in ein negatives Eigenkapital gedrängt zu werden, was einen Umzug oder eine Hypothek erschwert. In Großbritannien würde ein Rückgang der Immobilienpreise um 20 % laut Neal Hudson von Residential Analysts, einem Beratungsunternehmen, bis zu 5 % der Hypotheken in negativem Eigenkapital zurücklassen. Etwa jeder zehnte Hypothekarnehmer in London wäre betroffen.
Die gute Nachricht ist, dass die Banken in der Lage sein sollten, den Einbruch zu überstehen. In den Jahren 2007-09 brachte ein Anstieg unbezahlter Schulden einige amerikanische an den Abgrund. Laut Capital Economics, einem anderen Beratungsunternehmen, halten Banken in Großbritannien jetzt fast viermal so viel Kapital zur Deckung von Verlusten. Der jüngste Stresstest der Bank of England deutet darauf hin, dass die Kreditgeber des Landes in der Lage wären, einen Rückgang der Immobilienpreise um 33 % und einen Anstieg der Arbeitslosenquote von 3.5 % auf 12 % zu verkraften. In Amerika haben sich die Banken vom Hypothekenmarkt zurückgezogen, wobei Nichtbanken jetzt mehr als die Hälfte der neuen Hypothekenkredite vergeben. Damit werden Risiken nicht mehr bei systemrelevanten Kreditgebern konzentriert.
Dennoch wird die Wohnungsnot tiefgreifende Folgen haben. „Der Wohnungsbauzyklus IST der Konjunkturzyklus“, schrieb Edward Leamer von der University of California, Los Angeles, in einem 2007 veröffentlichten Papier. Darin wurde festgestellt, dass acht der letzten zehn Rezessionen in Amerika eine Verlangsamung des Wohnungsbaus vorausgegangen war. Nach der Finanzkrise folgte Herr Leamer mit einem Papier mit dem Titel „Wohnen ist wirklich der Geschäftszyklus“, falls die Leser die Botschaft nicht verstanden hatten. Die Verbindung zwischen den beiden Zyklen entsteht, weil Wohnen „Vermögenseffekte“ auf Eigennutzer verleiht. Wenn die Immobilienpreise steigen, fühlen sich die Menschen in ihrer finanziellen Situation wohl, also leihen und geben Sie mehr aus. Wenn sie fallen, schnallen die Menschen den Gürtel enger. Untersuchungen der Bank of England aus dem Jahr 2019 ergaben, dass ein Anstieg der Immobilienpreise um 10 % den Konsum um 0.35–0.5 % erhöht.
Ein weiterer wichtiger Kanal zwischen dem Wohnungsmarkt und dem Rest der Wirtschaft sind Investitionen. Investitionen im Wohnungsbau, insbesondere im Wohnungsbau, können äußerst volatil sein – und machen oft den Unterschied zwischen einer wachsenden oder schrumpfenden Wirtschaft aus. In der Tat war ein Drittel des Rückgangs des amerikanischen BIP in den Jahren 2007 bis 09 auf sinkende Wohninvestitionen zurückzuführen. Untersuchungen zu Großbritannien haben ähnliche Ergebnisse ergeben. Hausbauer jagen Booms hinterher und schrecken bei schlechten Wirtschaftsnachrichten zurück. Da die Besorgnis dieses Mal zugenommen hat, sind die Baubeginne bei amerikanischen Privatwohnungen seit April um 20 % gefallen. Dieses Mal werden gestresste Kreditnehmer, die aufgrund von Inflation und hohen Energierechnungen bereits finanziell angeschlagen sind, auch weniger für andere Waren und Dienstleistungen ausgeben, da sie versuchen, ihre höheren Hypothekenzahlungen zu begleichen.
Manche Leute sehen einen Vorteil in einem Immobiliencrash. Sie hoffen, dass niedrigere Preise es jungen Leuten ermöglichen, ihre ersten Häuser zu kaufen. Diese Hoffnungen werden mit ziemlicher Sicherheit zunichte gemacht. Bei Wohnungskorrekturen und manchmal noch Jahre danach sinken die Wohneigentumsquoten eher, als dass sie steigen. In Großbritannien beispielsweise besitzen etwa 65 % der Menschen ein eigenes Haus, gegenüber 70 % zu Beginn der globalen Finanzkrise. In Irland, das Ende der 2000er Jahre einen gewaltigen Crash erlebte, liegt die Wohneigentumsquote immer noch mehr als zehn Prozentpunkte unter ihrem Höchststand. Gleichzeitig gefährden wirtschaftliche Bedingungen, die zu sinkenden Immobilienpreisen führen, die Chancen potenzieller Eigenheimbesitzer. Die Arbeitslosigkeit steigt und die Löhne sinken. Wenn die Zinssätze steigen, können die Menschen weniger Kredite aufnehmen, und Hypothekenbanken werden bei der Kreditvergabe tendenziell nervöser. In Kanada werden höhere Kreditkosten alle Einsparungen durch einen niedrigeren Kaufpreis „überschwemmen“, prognostiziert Tsur Somerville von der University of British Columbia.
Das Wohnen ist politisch
Die größte Auswirkung einer Immobilienkrise kann in der Politik liegen. In Ländern, in denen Wohneigentum als Initiationsritus angesehen wird, werden niedrigere Preise ohne Erhöhung der Erschwinglichkeit Salz in bereits wunde Wunden streuen. „Worauf fallen? Auf absurd groteske Preise fallen statt nur undenkbar?“ fragt Robin Black, Gemeindearbeiter und Fahrradmechaniker in Montreal. „Im Grunde habe ich akzeptiert, dass der Traum vorbei ist. Ich habe das Fenster verpasst.“ Einige Millennials haben gespart, um sich eine Einlage leisten zu können; jetzt müssen sie kämpfen, um viel höhere Hypothekenzahlungen zu leisten. Es droht die Rücknahme. Der Verlust Ihres Hauses ist in einer Weise möglich, wie es vorher nicht war.
Jahrelang fanden etabliertere Hausbesitzer Trost in dem Gedanken, dass, selbst wenn das Reallohnwachstum schrecklich war, zumindest der Preis ihres Hauses stieg. Diese Zeiten sind vorbei. Sogar Babyboomer, die großen Gewinner eines Jahrzehnts des Preiswachstums, stehen nun vor der Aussicht, im Ruhestand von einem kleineren Notgroschen leben zu müssen, da Personalabbau weniger lukrativ wird. All dies bedeutet, dass steigende Zinssätze unvorhersehbare politische Auswirkungen haben werden, da Menschen, die einst vom Status quo profitierten, entdecken, wie es sich anfühlt, Verlierer zu sein.
Wundern Sie sich also nicht, wenn die Politik enorme Rettungsaktionen startet. Die ungarische Regierung hat ihren Bürgern bereits Schutz vor steigenden Hypothekenzinsen angeboten. In seiner Analyse des Wohnungsbaus in Neuseeland befürchtet der IWF, dass „möglicherweise politische Unterstützung erforderlich ist, um Zweitrundeneffekte und einen ausgeprägten Abschwung zu vermeiden“. In Spanien erwägen Banken Berichten zufolge, die Zahlungserhöhungen bei Hypotheken mit variablem Zinssatz zu begrenzen. Martin Lewis, ein britischer Finanzexperte, der mehr Einfluss hat als alle Zeitungen des Landes zusammen, hat begonnen, sich für staatliche Unterstützung von Hypothekenbesitzern einzusetzen. Wenn die Immobilienpreise auf die Erde fallen, werden solche Forderungen nur noch zunehmen.
Melden Sie sich für weitere Expertenanalysen der größten Geschichten aus Wirtschaft, Finanzen und Märkten an Money Talks, unser wöchentlicher Newsletter nur für Abonnenten.
© 2022 The Economist Newspaper Limited. Alle Rechte vorbehalten.
Von The Economist, veröffentlicht unter Lizenz. Den Originalinhalt finden Sie unter https://www.economist.com/finance-and-economics/2022/10/20/housing-markets-face-a-brutal-squeeze
Quelle: https://finance.yahoo.com/news/housing-markets-face-brutal-squeeze-104820590.html