Die Federal Reserve will sich langsam und leise aus dem US-Immobilienmarkt zurückziehen. Das mag Wunschdenken sein.
Um einen Überblick über den Einfluss der Fed auf den Immobilienmarkt zu erhalten, seit sie vor zwei Jahren ihr Notprogramm zum Ankauf von Anleihen gestartet hat, betrachten Sie diesen Punkt von Richard Farr, Chefmarktstratege bei Merion Capital Group. Im Jahr 762,000 wurden etwa 453,700 neue Häuser zu einem durchschnittlichen Preis von 2021 US-Dollar verkauft, was bedeutet, dass die Fed – wenn man nur ihre monatlichen hypothekenbesicherten Wertpapierkäufe im Wert von 40 Milliarden US-Dollar berücksichtigt – im vergangenen Jahr den Gegenwert des gesamten Marktes für neue Häuser gekauft hat. plus 36 % extra.
Die Art und Weise, wie die Zentralbank mit dem Wohnungsbau umgeht – der durch die pandemiebedingte Abwanderung der Menschen in die Vororte und Vorstädte mit chronischem Lagermangel in Flammen steht, da die Fed-Intervention die Hypothekenzinsen torpedierte – wird darüber entscheiden, ob die Fed die Inflation realistisch und ausreichend abkühlen kann, ohne die US-Wirtschaft in eine Rezession zu stürzen Märkte in tiefere Korrekturen versetzen.
Das Gespenst höherer Zinsen führt bereits zu einem Anstieg der Hypothekenzinsen. Aber eine Handvoll Erhöhungen um einen Viertelpunkt von Null werden wahrscheinlich nicht ausreichen, um den Wohnraum, der etwa 40 % des Verbraucherpreisindex ausmacht, ausreichend zu kühlen.
Erstens ist da die Realität, dass die Fed etwa ein Drittel der Staatsanleihen- und Hypothekenmärkte besitzt und die langfristigen Zinsen nicht wirklich steigen werden – selbst wenn sie mit der Anhebung des Fed-Funds-Zinssatzes beginnt –, bis sie ihren eigenen Fußabdruck verkleinert. Zweitens deuten Rückenwinde, darunter ein angespannter Arbeitsmarkt und eine günstige Demografie beim Hauskauf, zusammen mit einem rekordniedrigen Bestand an zum Verkauf stehenden Häusern und einer rekordniedrigen Leerstandsquote bei Mietern, auf eine anhaltende Stärke des Immobilienmarktes trotz steigender Zinsen hin, sagt Torsten Sløk, Chefökonom bei Apollo Global Management.
Hinzu kommt die Menge an Investorengeldern, die Einfamilienhäusern hinterherjagen. „Es wurden Berge und Berge an Kapital aufgebracht, um in US-Immobilien zu investieren, und drei oder vier Zinserhöhungen werden das nicht aufhalten“, sagt Rick Palacios, Forschungsleiter bei John Burns Real Estate Consulting. Sicherlich wird sich der Anstieg der Immobilienpreise gegenüber dem rasanten Tempo im Jahr 2021 verlangsamen. Aber Palacios sagt, es gebe vor Ort keine Anzeichen für eine Entspannung der Lieferkettenprobleme oder eine nachlassende Nachfrage; Er rechnet in diesem Jahr immer noch mit einem Anstieg der Immobilienpreise um 9 % – mehr als das Doppelte des Tempos, das Sløk für nachhaltig hält. Die Mieten, die etwa ein Jahr hinter den Immobilienpreisen zurückbleiben, dürften im Jahr 5 landesweit um 2022 % steigen, wobei in vielen Märkten das Doppelte dieser Rate zu verzeichnen sei, sagt Palacios.
Dies alles deutet darauf hin, dass die Bilanz der Fed das sinnvollere politische Instrument sein wird, wenn auch ein viel komplizierteres, undurchsichtigeres und unvorhersehbareres Instrument, das die Zentralbanker lieber herunterspielen würden. Als Fed-Chef Jerome Powell nach der letzten geldpolitischen Sitzung sprach, hinterließ er den Anlegern mehr Fragen als Antworten darüber, wie die quantitative Straffung bzw. die Umkehrung der durch die Pandemie ausgelösten quantitativen Lockerung funktionieren wird.
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Es gebe ein „Element der Unsicherheit in Bezug auf die Bilanz“, sagte Powell, die sich seit Beginn der Pandemie verdoppelt habe und 40 % des US-Bruttoinlandsprodukts ausmache. „Ich denke, wir haben ehrlich gesagt ein viel besseres Gespür dafür, wie sich Zinserhöhungen auf die Finanzlage und damit auf die Wirtschaftslage auswirken. „[Die] Bilanz ist für die Märkte und für uns noch relativ neu, daher sind wir uns da weniger sicher“, sagte Powell. „Wir werden versuchen, das einfach im Hintergrund laufen zu lassen.“
Das Problem bei dem Versuch, die Bilanz im Hintergrund schrumpfen zu lassen, besteht darin, dass dies nicht der Fall ist. Wenn die Fed versucht, ihr Portfolio so zu reduzieren, wie sie es möchte, indem sie Anleihen bei Fälligkeit auslaufen lässt und die Höhe der reinvestierten Erlöse anpasst, würde es laut Sløk etwa fünf Jahre dauern, bis MBS vollständig abgebaut ist. Die Logik: Die vorzeitigen Rückzahlungen von Hypotheken – oft über eine Refinanzierung – werden mit steigenden Zinsen deutlich langsamer. Wenn die Bilanznormalisierung dieses Mal die eigentliche Verschärfung darstellt und die Entwicklung der Gesamtwirtschaft von der Abkühlung des Immobilienmarkts abhängt, haben wir dann noch fünf Jahre?
Hier wird ein übermäßig aggressives QT – oder sogar der direkte Verkauf von Vermögenswerten – zu einem berechtigten Anliegen und einer ebenso unattraktiven Option. Joseph Wang, zuvor leitender Händler im Offenmarktbereich der Fed, sagt, es sei schwierig, die quantitative Straffung genau abzustimmen, und niemand wisse wirklich, wie sie ausgehen werde. Aber eines wissen wir. Wang sagt, dass die Fed Vermögenswerte verkaufen muss, wenn sie den sehr langsamen Ausstieg aus dem Hypothekenmarkt beschleunigen will.
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Analysten sagen, dass es Käufer wie Banken geben wird, aber das ist nicht so einfach und der Übergang könnte gewaltsam sein. Da ist die schiere Menge an hypothekenbesicherten Wertpapieren in der Bilanz der Fed, und da ist noch die Tatsache, dass QT die Liquidität abziehen soll, was bedeutet, dass potenzielle Käufer weniger Bargeld haben und somit eine schwindende Nachfrage darstellen, während das Angebot steigt.
Mit dem Wohnen geht es auch mit der Wirtschaft. Der Sektor macht fast ein Fünftel des BIP aus, und mehr Menschen besitzen ein Eigenheim als ein nennenswertes Aktienmarktengagement, sodass der sogenannte Vermögenseffekt eng mit Immobilien verbunden ist. Die Fed müsse versuchen, die Psychologie auf dem Immobilienmarkt bis ins kleinste Detail zu steuern, sagt Sløk und fügt hinzu, dass die sanfte Landung der Wirtschaft damit beginne, dies auch für den Immobilienmarkt zu tun.
Es ist eine große Aufgabe, die ein wenig an Frankenstein erinnert. Die Zentralbank hat einen Abschwung abgewendet, der weitaus schlimmer hätte sein können als die schnelle Rezession und Korrektur, die wir im Jahr 2020 erlebt haben. Aber nichts bleibt ohne Konsequenzen, und die Anleger werden bald herausfinden, wie sehr die Fed nicht weiß, was sie hat erstellt.
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