Abschwung am Wohnungsmarkt – zeichnet sich eine Rezession ab?

Die zweite Hälfte des Jahres 2022 war von sinkenden Immobilienpreisen geprägt. Aufgrund stetiger Kursgewinne in der ersten Jahreshälfte bleiben die Preise jedoch im Vergleich zum Vorjahr höher. Der Rückgang der Preise ist teilweise auf höhere Hypothekenzinsen zurückzuführen, die die Erschwinglichkeit von Wohnraum beeinträchtigen. Die meisten Märkte haben jedoch noch keinen Rückgang der Immobilienpreise gegenüber dem Vorjahr verzeichnet, und regionale Trends bedeuten, dass die Westküste stärker betroffen ist als andere Märkte.

Steigende Hypothekenkosten

Ein zentrales Thema ist der Anstieg der Hypothekenkosten. Die Kosten für 30-jährige Hypotheken erreichten Anfang November 7 %, die Hypothekenkosten bleiben auf einem Niveau, das wir seit 2007 nicht mehr gesehen haben. Dies wird durch die hohe Inflation verursacht, die die Fed dazu veranlasst, die Zinssätze stark anzuheben, was die Hypothekenkosten entsprechend erhöht.

Niedrigere Erschwinglichkeit von Wohnraum

Höhere Hypothekarkosten haben die Erschwinglichkeit von Wohnraum verringert. Das liegt daran, dass für viele Menschen das Haus, das sie sich leisten können, nicht vom Hauspreis bestimmt wird, sondern von den Hypothekenkosten, die sie bequem von ihrem Gehaltsscheck bezahlen können.

Im Großen und Ganzen haben sich die Hypothekenkosten im Jahr 2022 verdoppelt, sodass die Erschwinglichkeit von Wohnraum stark gesunken ist. Die Atlanta Fed verfolgt dies und sieht die Erschwinglichkeit von Wohnraum im Vergleich zur jüngsten Geschichte auf einem sehr niedrigen Niveau. Tatsächlich ist die Erschwinglichkeit von Wohnraum auf dem niedrigsten Stand, seit die Fed von Atlanta 2006 damit begonnen hat, sie zu verfolgen.

Preise gleiten

Die Immobilienpreise rutschen, sind aber nicht eingebrochen. Die Immobilienpreisdaten von Redfin deuten darauf hin, dass die Immobilienpreise seit Mai 2022 rückläufig sind, obwohl die Preise im Jahresvergleich um 5 % gestiegen sind, nach 15 % jährlichen Preiserhöhungen im Sommer.

Wir haben in den meisten Märkten keinen absoluten Rückgang der Immobilienpreise auf Jahresbasis gesehen, aber das könnte in den nächsten Monaten kommen. Die Herbst- und Winterperiode kann eine langsame Zeit für den Immobilienmarkt sein, daher sehen wir möglicherweise auch einige saisonale Trends. Das Frühjahr ist in der Regel der Beginn einer robusteren Phase für den Immobilienmarkt, sodass die Trends Anfang 2023 Aufschluss über die Richtung der Immobilienpreise geben werden.

Regionale Trends

Auch regionale Trends spielen eine Rolle. Die Westküste sieht derzeit einen relativ schwächeren Wohnungsmarkt, aber der Südosten hält sich besser. Trotz regionaler Unterschiede sehen die meisten Regionen jedoch, dass die Preise von Monat zu Monat sinken.

Struktur & Organisation

Eine Schlüsselfrage für den Wohnungsmarkt im Jahr 2023 wird sein, wohin sich die langfristigen Zinssätze bewegen. Die Zinssätze sind im Jahr 2022 aufgrund von Inflationssorgen gestiegen, und da die Fed die kurzfristigen Zinsen erhöht.

Seit Anfang November sind die längerfristigen Zinsen jedoch leicht gesunken. Wenn dies so weitergeht, kann dies die langfristigen Hypothekenkosten entsprechend von den derzeit erhöhten Niveaus senken. Allerdings ist die Fed in Bezug auf die Zinsen relativ restriktiv, und wenn die Fed bei Zinsbewegungen im Jahr 2023 aggressiver vorgeht als derzeit erwartet, könnte dies weitere Schmerzen für die Hypothekenkosten bedeuten.

Wie auch immer, wenn der Zinsanstieg im Jahr 2023 nicht wesentlich zurückgeht, was die Märkte nicht vorhersehen, werden die Hypothekenkosten im Vergleich zur jüngsten Vergangenheit hoch bleiben, was einen anhaltenden Druck auf die Erschwinglichkeit von Wohnraum und möglicherweise auf die Hauspreise ausübt.