Der Wohnungsmarkt rutscht weiter

Key Take Away

• Bestehende, von zu Hause unterzeichnete Kaufverträge gingen im November um 4 % zurück und verlängerten den Rückgang auf zehn Monate in Folge.
• Dies ist ein weiterer Beweis für eine anhaltende Verlangsamung im Immobiliensektor, wobei die Preise seit Mai um 9.1 % gefallen sind.
• Es ist ein erwarteter Nebeneffekt der Politik der Fed, die Zinssätze zu erhöhen, um die Inflation zu senken, wobei sich die durchschnittliche festverzinsliche Hypothek mit einer Laufzeit von 30 Jahren im vergangenen Jahr verdoppelt hat.

Der Wohnungsmarkt in den USA hat ein paar harte Monate hinter sich. Nach Angaben der National Association of Realtors gingen die Verträge zum Kauf von Wohnimmobilien in den USA im November viel stärker als erwartet zurück – der sechste Monat in Folge mit einem Rückgang.

Der Hauptgrund für den Rückgang ist darauf zurückzuführen, dass die Federal Reserve die Zinssätze anhebt, um die Inflation einzudämmen, was dazu führt, dass der Immobilienmarkt fast zum Erliegen kommt.

Der Pending Home Sales Index des NAR, der auf unterzeichneten Verträgen basiert, zeigte, dass die Zahl der Verträge im November um 4 % auf 73.9 gesunken ist. Um das ins rechte Licht zu rücken, sind die Verträge im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 37.8 % zurückgegangen. Autsch.

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Warum verlangsamt sich der Wohnungsmarkt?

Aber warum passiert das? Nun, der Wohnungsmarkt reagiert besonders empfindlich auf Zinsänderungen, und die aggressiven Zinserhöhungen der Fed haben dazu geführt, dass die Kreditkosten erheblich gestiegen sind. Tatsächlich erreichte der Zinssatz für 30-jährige Festhypotheken im Oktober zum ersten Mal seit 7 wieder 2002 % und hat sich damit in nur neun Monaten mehr als verdoppelt.

Neue Hypotheken sind jetzt verdammt viel teurer als noch vor einem Jahr, und das macht potenzielle Käufer vorsichtig, sich auf eine so große Anschaffung einzulassen.

Dieser plötzliche Anstieg der Kreditkosten hat im Wesentlichen einem brandaktuellen Wohnungsmarkt den Boden entzogen, der durch historisch niedrige Kreditkosten und einen Ansturm auf die Vororte während der Coronavirus-Pandemie angeheizt wurde.

Der Rückgang der unterzeichneten Verträge bedeutet, dass auch die Verkäufe bestehender Eigenheime mit Sicherheit zurückgehen werden, nachdem sie im November ihren 10. monatlichen Rückgang in Folge verzeichnet haben. Laut Daten aus der Vorwoche sind die jährlichen Verkaufsraten sowohl von neuen als auch von bestehenden Eigenheimen seit Jahresbeginn um 35 % zurückgegangen und haben den niedrigsten Stand seit 2011 erreicht. Dies ist einer der schnellsten Rückgänge seit Beginn der Aufzeichnungen.

Und um die Sache noch schlimmer zu machen, erreichten die Baubeginne für Einfamilienhäuser und die Ausstellung von Genehmigungen im letzten Monat ebenfalls ein Zweieinhalbjahrestief.

Es sieht also so aus, als würde der Immobilienmarkt die Auswirkungen der Maßnahmen der Fed in Echtzeit spüren, und es sieht nicht gut aus. NAR-Chefökonom Lawrence Yun fasste es zusammen, indem er sagte: „Sinkende Hausverkäufe und Bauarbeiten haben die allgemeine Wirtschaftstätigkeit beeinträchtigt.“

Wohin von hier aus für den Wohnungsmarkt?

Es führt kein Weg daran vorbei, die Situation wird sich wahrscheinlich noch verschlimmern, bevor sie sich bessert. Die Fed hat deutlich gemacht, dass sie beabsichtigt, die Zinsen so weit wie nötig anzuheben, um die Inflation wieder auf den Zielbereich von 2-3 % zu senken.

Es hat begonnen, wieder nach unten zu gehen, aber es ist immer noch erstaunlich hoch bei 7.1 %.

Das bedeutet, dass wir davon ausgehen können, dass die Zinsen von hier aus weiter steigen werden, und zwar möglicherweise um einiges. Für potenzielle Eigenheimkäufer werden Hypotheken daher weiter teurer. Das wird weniger Käufer auf dem Wohnungsmarkt bedeuten, was die Immobilienaktivität weiter bremsen wird.

Und das ist der springende Punkt.

Jeder, der erwartet, dass sich der Immobilienmarkt bald erholt, wird mit der Fed konfrontiert sein, die entschlossen ist, die Hitze abzubauen und die Inflation zu senken.

Nach jeder Sitzung des Federal Open Market Committee, bei der sich die Mitglieder der Fed darauf einigen, wo die Zinssätze festgelegt werden sollen, werden einzelne Mitglieder darüber befragt, wo sie die Zinssätze in 12 Monaten sehen.

Aufgrund der Art und Weise, wie die Daten dargestellt werden, ist dies als „Dot-Plot“ bekannt, und das aktuelle Dot-Plot zeigt, dass die mittlere Erwartung für die Zinsen bis Ende nächsten Jahres 5.1 % erreichen wird. Das ist immer noch eine deutliche Steigerung vom aktuellen Niveau von 4.25 – 4.5 %.

Was bedeutet das für potenzielle Hauskäufer?

Wenn Sie versucht haben, auf der Immobilienleiter aufzusteigen, hat Sie diese Änderung der Zinspolitik wahrscheinlich aus der Fassung gebracht. Die Häuser, die Sie sich angesehen haben, sind wahrscheinlich nicht im Preis gesunken, aber die Hypothek, die Sie benötigen würden, um sie zu kaufen, hat es definitiv getan.

Der anhaltende Druck auf dem Wohnungsmarkt dürfte kurz- bis mittelfristig zu einer Abschwächung der Preise führen. Wir haben diesen Beginn bereits erlebt. Laut Redfin, erreichte der durchschnittliche Verkaufspreis im Mai in den USA 433,425 $. Im Mai ist er auf 393,682 $ gefallen.

Wenn die Zinssätze wie erwartet weiter steigen und die Hausverkaufszahlen ebenfalls weiter sinken, ist es sehr wahrscheinlich, dass die Preise auch weiter sinken werden.

Das wird den steigenden Kosten einer Hypothek etwas den Stachel nehmen. Sie zahlen immer noch höhere Zinsen als vor 12 Monaten, aber wenn der Preis des Hauses, das Sie kaufen, ebenfalls sinkt, ist die Hypothek möglicherweise nicht so hoch.

Wie auch immer, eine der besten Möglichkeiten, sich gegen diese Art von Änderungen abzusichern, ist eine größere Anzahlung.

Je höher die Anzahlung, desto mehr Hypotheken stehen Ihnen wahrscheinlich zur Verfügung und desto niedriger können Ihre laufenden Rückzahlungen sein. Für diejenigen, die die Höhe ihrer Anzahlung erhöhen möchten, gibt es ein paar Optionen, die Sie in Betracht ziehen können.

Natürlich könnten Sie versuchen, mehr von Ihrem Einkommen zu sparen. Das ist in Zeiten himmelhoher Lebenshaltungskosten leichter gesagt als getan. Die andere Alternative besteht darin, auf die Anlagemärkte zu schauen, um Ihre Anzahlung auf diese Weise zu steigern.

Jetzt in die Märkte einzusteigen, kann eine Herausforderung sein. Es könnte ein großartiger Zeitpunkt sein, um einzusteigen, mit den großen Stürzen, die wir gesehen haben, aber sie könnten auch noch weiter fallen. Wenn Sie nervös sind, sollten Sie unsere KI-gestützte Lösung hinzufügen Portfolio-Schutz.

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