Eigenheimbesitzer halten Rekordeigenkapital. Was Sie wissen müssen, wenn Sie ausleihen möchten

Rekordsteigerungen bei den Immobilienpreisen treiben auch die Höhe des Eigenkapitals, das die Menschen in ihren Wohnungen haben, in die Höhe.

Für viele Amerikaner bedeutet das, dass sie mehr Geld für ihren oft größten Vermögenswert leihen können.

Finanzexperten warnen jedoch, dass Sie sorgfältig überlegen sollten, bevor Sie einen solchen Schritt machen.

Laut einer Hypothekenstudie von Black Knight verfügt der durchschnittliche Hypothekeninhaber derzeit über etwa 185,000 US-Dollar an Eigenheimkapital. Das ist der Betrag, auf den er zugreifen kann, während er immer noch einen Anteil von 20 % behält.

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Laut Black Knight beläuft sich das Eigenkapital von Eigenheimbesitzern jetzt auf insgesamt 9.9 Billionen US-Dollar. Das kommt nach einem Zuwachs von 35 % im Jahr 2021 im Wert von 2.6 Billionen US-Dollar, dem größten jährlichen Anstieg seit Beginn der Aufzeichnungen, der einen Anstieg von 1.1 Billionen US-Dollar im Jahr 2020 übertrifft.

Für einige Hausbesitzer hat der heiße Markt es zu einem attraktiven Verkaufszeitpunkt gemacht. Natürlich können dieselben steigenden Preise sowie hohe Mieten den Umzug erschweren.

Viele Hausbesitzer haben sich stattdessen dafür entschieden, Geld von ihren Häusern zu beziehen, was sie traditionell auf drei Arten tun können. Dazu gehört die sogenannte Cash-out-Refinanzierung; Eigenheimkreditlinien oder HELOCs; und Umkehrhypotheken, die oft über sogenannte Home Equity Conversion Mortgages oder HECMs angeboten werden.

Untersuchungen des Urban Institute ergaben, dass immer mehr Hausbesitzer, insbesondere diejenigen im Alter von 62 Jahren und älter, angesichts der aktuellen Marktbedingungen bestrebt sind, Eigenkapital aus ihren Häusern zu ziehen. Die Gesamtzahl dieser Kredite an Senioren stieg von 759,000 im Jahr 2020 auf 647,000 im Jahr 2018.

Dieser Anstieg wurde hauptsächlich durch Cash-out-Refinanzierungen angetrieben, bei denen eine neue, größere Hypothek die vorherige ersetzt. Das mittlere Darlehen für diese Transaktionen stieg laut Urban Institute von 205,000 US-Dollar im Jahr 2020 auf 180,000 US-Dollar im Jahr 2018.

Da die Kreditkosten voraussichtlich steigen werden, wenn die Federal Reserve die Zinssätze erhöht, könnte dies den Anreiz für Eigenheimbesitzer erhöhen, diese Transaktionen jetzt durchzuführen.

„Wenn die Zinssätze im kommenden Jahr steigen, könnte man sehen, dass Leute mehr Second-Lien-Produkte verwenden … um einen Teil dieses Eigenkapitals anzuzapfen, wenn sie es brauchen“, sagte Karan Kaul, leitender wissenschaftlicher Mitarbeiter am Housing Finance Policy Center am Urban Institute.

„Die Leute haben bereits einen sehr niedrigen Zinssatz, und wenn die Zinsen steigen, wird es für die meisten von ihnen nicht wirtschaftlich sein, sich zu refinanzieren“, sagte Kaul.

Wenn die Zinsen steigen, könnte sich der Markt in den kommenden Jahren von überwiegend Cash-out-Refinanzierungstransaktionen zu mehr HELOCs und Home-Equity-Darlehen verlagern, sagte er.

Auszahlungsrefinanzierungen erfordern, dass Sie Ihre gesamte Hypothek refinanzieren, was für viele Verbraucher möglicherweise nicht wirtschaftlich ist, da ihre Zahlungen wahrscheinlich steigen würden. Ein HELOC ist möglicherweise eine bessere Option für jemanden, der beispielsweise sein Badezimmer umgestaltet und nur 25,000 US-Dollar leihen muss. Während dies einen höheren Zinssatz haben kann, ist der zugrunde liegende Kapitalbetrag für dieses Darlehen viel niedriger, sagte Kaul.

„Es ist eine individualisierte, personalisierte Berechnung, die auf Haushaltsebene erfolgen muss“, sagte Kaul.

Bei der Entscheidung, ob Sie von zu Hause aus leihen, ist es wichtig, daran zu denken, dass die Kreditgeber normalerweise möchten, dass Sie einen Anteil von 20 % behalten, sagte Greg McBride, Chief Financial Analyst bei Bankrate.com.

„Im Großen und Ganzen ist dies nicht das Jahr 2005, in dem Sie jeden letzten Nickel an Eigenkapital herausziehen können, den Sie haben“, sagte McBride.

„Nur weil Sie Eigenheimkapital haben, heißt das noch lange nicht, dass Sie daraus Geld leihen können“, sagte er.

Für Leute, die Geld abheben möchten, um Kreditkarten zu bezahlen oder Heimwerkerprojekte zu finanzieren, kann die Versuchung immer noch groß sein.

Die aktuellen Kreditkartenzinsen liegen laut Bankrate bei etwa 16 %, während die Hypothekenzinsen bei etwa 4 % liegen.

McBride warnt davor, Ihre Kreditkartenschulden mit einem Home-Equity-Darlehen als dauerhafte Lösung zu konsolidieren. Wenn die Schulden das Ergebnis eines einmaligen Ereignisses wie einer Arztrechnung oder einer Zeit der Arbeitslosigkeit waren, kann dies hilfreich sein. Aber wenn es auf Ihren Lebensstil hinweist, werden Sie wahrscheinlich immer noch ein Guthaben unter einem Eigenheimdarlehen aufbauen.

„Wenn Sie das Problem, das die Kreditkartenschulden verursacht hat, nicht gelöst haben, bewegen Sie sich nur auf Liegestühlen auf der Titanic herum“, sagte McBride.

Heimwerkerprojekte können auch ein Grund sein, Ihr Eigenheimkapital anzuzapfen.

„Wenn ich ein weiteres Schlafzimmer und ein Badezimmer und einen Pool hinzufüge, ist der Wert sofort höher als das, wofür Sie kaufen können, ganz zu schweigen von der Freude, die Sie dabei haben werden“, sagte Charles Sachs, ein zertifizierter Finanzplaner und Chief Investment Officer bei Kaufman Rossin Wealth in Miami.

Während einige der vermögenden Kunden von Sachs diese Transaktionen für Heimwerkerarbeiten durchgeführt oder sogar in höher rentierliche Anlagen investiert haben, sind diese Strategien nicht jedermanns Sache, warnt er.

Sie sollten finanziell versiert sein und die Fähigkeit haben, Risiken einzugehen, sagte er.

Darüber hinaus ist es unmöglich zu wissen, wann der absolute Tiefpunkt für Kredite erreicht sein wird. Dennoch könnten wir in fünf Jahren zurückblicken und neidisch auf die aktuellen Zinssätze sein, sagte er.