Home Equity Loan vs. HELOC: Ein Überblick
Eigenheimkredite und Home-Equity-Kreditlinien (HELOCs) sind Darlehen, die durch das Haus eines Kreditnehmers besichert sind. Ein Kreditnehmer kann ein Eigenkapitaldarlehen oder eine Kreditlinie aufnehmen, wenn dies der Fall ist Gerechtigkeit in ihrem Zuhause. Eigenkapital ist die Differenz zwischen dem, was geschuldet wird Hypothek Darlehen und den aktuellen Marktwert des Hauses. Mit anderen Worten, wenn ein Kreditnehmer sein Hypothekendarlehen bis zu dem Punkt zurückgezahlt hat, an dem der Wert des Eigenheims den ausstehenden Kreditsaldo übersteigt, kann der Kreditnehmer einen Prozentsatz dieser Differenz oder dieses Eigenkapitals leihen, im Allgemeinen bis zu 85 % des Eigenkapitals eines Kreditnehmers.
Denn sowohl Home-Equity-Darlehen als auch HELOCs nutzen Ihr Zuhause als Sicherheiten, haben sie in der Regel viel bessere Zinskonditionen als Privatkredite, KreditkartenUnd andere unbesicherte Schulden. Das macht beide Optionen äußerst attraktiv. Verbraucher sollten jedoch vorsichtig sein, beides zu verwenden. Das Anhäufen von Kreditkartenschulden kann Sie Tausende an Zinsen kosten, wenn Sie sie nicht zurückzahlen können, aber wenn Sie nicht in der Lage sind, Ihr HELOC- oder Eigenheimdarlehen zurückzuzahlen, kann dies der Fall sein dazu führen, dass Sie Ihr Zuhause verlieren.
Key Take Away
- Eigenheimdarlehen und Eigenheimkreditlinien (HELOCs) sind verschiedene Arten von Darlehen, die auf dem Eigenkapital eines Kreditnehmers in seinem Haus basieren.
- Ein Eigenheimdarlehen ist mit festen Raten und einem festen Zinssatz für die Laufzeit des Darlehens ausgestattet.
- HELOCs sind revolvierende Kreditlinien, die mit variablen Zinssätzen und damit variablen Mindestauszahlungsbeträgen ausgestattet sind.
- Die Ziehungszeiten von HELOCs ermöglichen es Kreditnehmern, Gelder von ihren Kreditlinien abzuheben, solange sie Zinszahlungen leisten.
Ist eine HELOC eine zweite Hypothek?
Eine Home-Equity-Kreditlinie (HELOC) ist eine Art zweite Hypothek, ebenso wie ein Home-Equity-Darlehen. Ein HELOC ist jedoch kein Pauschalbetrag. Es funktioniert wie eine Kreditkarte, die wiederholt verwendet und in monatlichen Zahlungen zurückgezahlt werden kann. Es handelt sich um ein gesichertes Darlehen, bei dem die Wohnung des Kontoinhabers als Sicherheit dient.
Home-Equity-Darlehen geben dem Kreditnehmer im Voraus eine Pauschalsumme und müssen im Gegenzug feste Zahlungen über die Laufzeit des Darlehens leisten. Home-Equity-Darlehen haben auch festgelegt Zinsen. Umgekehrt ermöglichen HELOCs einem Kreditnehmer, sein Eigenkapital nach Bedarf bis zu einem bestimmten voreingestellten Kreditlimit anzuzapfen. HELOCs haben a variabler Zinssatz, und die Zahlungen sind normalerweise nicht festgelegt.
Sowohl Home-Equity-Darlehen als auch HELOCs ermöglichen Verbrauchern den Zugang zu Geldern, die sie für verschiedene Zwecke verwenden können, einschließlich der Konsolidierung von Schulden und der Durchführung von Renovierungsarbeiten. Es gibt jedoch deutliche Unterschiede zwischen Home-Equity-Darlehen und HELOCs.
Investopedia / Sabrina Jiang
Home Equity-Darlehen
Ein Home-Equity-Darlehen ist ein befristetes Darlehen, das von a Verleiher an einen Kreditnehmer basierend auf dem Eigenkapital in ihrem Haus. Home-Equity-Darlehen werden oft als zweite Hypotheken bezeichnet. Kreditnehmer beantragen einen festgelegten Betrag, den sie benötigen, und erhalten diesen Betrag bei Genehmigung als Pauschalbetrag im Voraus. Das Home-Equity-Darlehen hat einen festen Zinssatz und einen festen Zahlungsplan für die Laufzeit des Darlehens. EIN Eigenheimkredit wird auch Eigenheim-Ratendarlehen oder Eigenkapitaldarlehen genannt.
So berechnen Sie Ihr Eigenheimkapital
Um Ihr Eigenheimkapital zu berechnen, schätzen Sie den aktuellen Wert Ihrer Immobilie, indem Sie sich einen aktuellen ansehen Beurteilung, vergleichen Sie Ihr Haus mit kürzlich verkauften ähnlichen Häusern in Ihrer Nachbarschaft oder verwenden Sie das Schätzwert-Tool auf einer Website wie Zillow, Redfin oder Trulia. Beachten Sie, dass diese Schätzungen möglicherweise nicht 100% genau. Wenn Sie Ihre Schätzung haben, kombinieren Sie den Gesamtsaldo aller Hypotheken, HELOCs, Eigenheimkredite und Pfandrechte auf Ihrem Grundstück. Subtrahieren Sie den Gesamtbetrag Ihrer Schulden von dem Betrag, für den Sie ihn Ihrer Meinung nach verkaufen können, um Ihr Eigenkapital zu erhalten.
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Kreditsicherheiten und Konditionen
Das Eigenkapital Ihres Eigenheims dient als Sicherheit, weshalb es auch als Zweithypothek bezeichnet wird und ähnlich wie eine herkömmliche Festhypothek funktioniert. Es muss jedoch genügend Eigenkapital im Haus vorhanden sein, was bedeutet, dass die erste Hypothek ausreichend zurückgezahlt werden muss, um den Kreditnehmer für ein Eigenheimdarlehen zu qualifizieren.
Die Kredithöhe basiert auf mehreren Faktoren, einschließlich der kombiniertes Loan-to-Value (CLTV)-Verhältnis. Typischerweise kann die Darlehenssumme 80 % bis 90 % der Immobilie betragen geschätzter Wert. Andere Faktoren, die in die Kreditentscheidung des Kreditgebers einfließen, sind unter anderem, ob der Kreditnehmer ein Gut hat Kredit Geschichte, was bedeutet, dass sie mit ihren Zahlungen für andere Kreditprodukte, einschließlich des ersten Hypothekendarlehens, nicht überfällig waren. Kreditgeber können die eines Kreditnehmers überprüfen Kredit-Score, die eine numerische Darstellung eines Kreditnehmers ist Kreditwürdigkeit.
Risiko der Zwangsvollstreckung
Sowohl Home-Equity-Darlehen als auch HELOCs bieten bessere Zinssätze als andere gängige Optionen für die Kreditaufnahme, mit dem großen Nachteil, dass Sie Ihr Zuhause verlieren können Zwangsvollstreckung wenn du sie nicht zurückzahlst. Mit diesem Zitat: Consumer Financial Protection Bureau.
Zahlungen und Zinsen
Der Zinssatz eines Home-Equity-Darlehens ist fest, was bedeutet, dass sich der Zinssatz im Laufe der Jahre nicht ändert. Außerdem sind die Zahlungen feste, gleiche Beträge über die Laufzeit des Darlehens. Ein Teil jeder Zahlung geht an Zinsen und den Kapitalbetrag des Darlehens. Typischerweise kann die Laufzeit eines Eigenkapitaldarlehens zwischen fünf und 30 Jahren betragen, aber die Laufzeit muss vom Kreditgeber genehmigt werden. Unabhängig vom Zeitraum müssen die Kreditnehmer während der Laufzeit des Eigenkapitaldarlehens stabile, vorhersehbare monatliche Zahlungen leisten.
Home Equity Loan Vor- und Nachteile
Fester Betrag, der Impulsausgaben weniger wahrscheinlich macht
Ein fester monatlicher Zahlungsbetrag erleichtert die Budgetierung
Niedrigerer Zinssatz im Vergleich zu anderen Optionen, um an Bargeld zu kommen (z. B. Privatkredite/Kreditkarten)
Ohne weiteren Kredit kann ich für den Notfall nicht mehr aufnehmen
Sie müssen refinanzieren, um einen niedrigeren Zinssatz zu erhalten
Kann Ihr Zuhause verlieren, wenn Sie keine Zahlungen leisten können
Ein Home-Equity-Darlehen bietet Ihnen eine einmalige Pauschalzahlung, die es Ihnen ermöglicht, eine große Menge an Bargeld zu leihen und einen niedrigen, festen Zinssatz mit festen monatlichen Zahlungen zu zahlen. Diese Option ist möglicherweise besser für Menschen, die zu Mehrausgaben neigen, wie z. B. eine festgelegte monatliche Zahlung, die sie budgetieren können, oder die eine einzelne große Ausgabe haben, für die sie einen festgelegten Betrag in bar benötigen, z. B. eine Anzahlung für eine andere Immobilie oder Studiengebühren , oder ein großes Hausreparaturprojekt.
Durch den festen Zinssatz können Kreditnehmer den Strom nutzen niedrige Zinsumfeld. Wenn ein Kreditnehmer jedoch eine schlechte Kreditwürdigkeit hat und in Zukunft einen niedrigeren Zinssatz möchte oder die Marktzinsen deutlich niedriger fallen, müssen sie dies tun Refinanzierung um einen besseren Tarif zu bekommen.
Home Equity Kreditlinie (HELOC)
Ein HELOC ist eine revolvierende Kreditlinie. Es ermöglicht dem Kreditnehmer, bis zu einem voreingestellten Limit Geld gegen die Kreditlinie abzuheben, Zahlungen zu leisten und dann wieder Geld abzuheben.
Bei einem Home-Equity-Darlehen erhält der Kreditnehmer den Krediterlös auf einmal, während ein HELOC es einem Kreditnehmer ermöglicht, die Leitung nach Bedarf anzuzapfen. Die Kreditlinie bleibt bis zum Ende ihrer Laufzeit offen. Da sich die Kreditsumme ändern kann, können sich je nach Inanspruchnahme der Kreditlinie auch die Mindesteinzahlungen des Kreditnehmers ändern.
Zinsen
Kurzfristig kann der Zinssatz für ein [Eigenheim]-Darlehen höher sein als bei einem HELOC, aber Sie zahlen für die Vorhersehbarkeit eines festen Zinssatzes.
-Marguerita Cheng, zertifizierter Finanzplaner, Blue Ocean Global Wealth
Kreditsicherheiten und Konditionen
Wie ein Eigenkapitaldarlehen werden HELOCs durch das Eigenkapital Ihres Eigenheims besichert. Obwohl ein HELOC ähnliche Eigenschaften mit einem teilt Kreditkarte weil beides ist revolvierender Kredit Linien ist ein HELOC durch einen Vermögenswert (Ihr Haus) gesichert, während Kreditkarten ungesichert sind. Mit anderen Worten, wenn Sie aufhören, Ihre Zahlungen auf dem HELOC zu leisten, werden Sie hineingeschickt Standard, Sie könnten Ihr Zuhause verlieren.
Ein HELOC hat einen variablen Zinssatz, was bedeutet, dass der Zinssatz im Laufe der Jahre steigen oder fallen kann. Infolgedessen kann sich die Mindestzahlung mit steigenden Raten erhöhen. Einige Kreditgeber bieten jedoch einen festen Zinssatz für Eigenheimkreditlinien an. Außerdem hängt der vom Kreditgeber angebotene Zinssatz – genau wie bei einem Eigenheimkredit – von Ihrer Kreditwürdigkeit und der Höhe Ihres Kredits ab.
Ziehungs- und Rückzahlungsfristen
HELOC-Begriffe bestehen aus zwei Teilen. Die erste ist eine Ziehungsperiode, während die zweite eine Rückzahlungsperiode ist. Das Ziehungszeitraum, während der Sie Geld abheben können, kann 10 Jahre dauern, und die Rückzahlungsfrist kann weitere 20 Jahre dauern, was das HELOC zu einem 30-jährigen Darlehen macht. Nach Ablauf der Ziehungsfrist können Sie kein Geld mehr ausleihen.
Während der Ziehungsperiode des HELOC müssen Sie noch Zahlungen leisten, die normalerweise nur Zinsen sind. Infolgedessen sind die Zahlungen während der Ziehungsperiode tendenziell gering. Allerdings steigen die Zahlungen im Laufe der Rückzahlungsdauer deutlich an, da neben den Zinsen nun auch die geliehene Kapitalsumme in den Tilgungsplan aufgenommen wird.
Es ist wichtig zu beachten, dass der Übergang von reinen Zinszahlungen zu vollständigen Tilgungs- und Zinszahlungen ein ziemlicher Schock sein kann und die Kreditnehmer diese erhöhten monatlichen Zahlungen einplanen müssen.
Zahlungen müssen während der Ziehungsperiode auf einem HELOC geleistet werden, was normalerweise nur die Zinsen ausmacht.
Zahlungen müssen während der Ziehungsperiode auf einem HELOC geleistet werden, was normalerweise nur die Zinsen ausmacht.
HELOC Vor- und Nachteile
Wählen Sie, wie viel (oder wenig) Sie von Ihrem Kreditrahmen verwenden möchten
Variable Zinssätze bedeuten, dass Ihr Zinssatz (und Ihre Zahlungen) sinken könnten, wenn sich Ihre Kreditwürdigkeit verbessert oder die Marktzinssätze sinken (weniger wahrscheinlich).
Niedrigerer Zinssatz im Vergleich zu anderen Optionen, um an Bargeld zu kommen (z. B. Privatkredite/Kreditkarten)
Kreditlinie für Notfälle verfügbar
Die Zahlungen schwanken, was die Budgetierung erschwert
Variable Zinssätze bedeuten, dass Ihr Zinssatz (und Ihre Zahlungen) steigen könnten, wenn Ihre Kreditwürdigkeit sinkt oder die Marktzinssätze (wahrscheinlicher) steigen.
Kann Ihr Zuhause verlieren, wenn Sie keine Zahlungen leisten können
Einfache Impulsausgaben bis zu Ihrem Kreditlimit
Mit HELOCs haben Sie Zugang zu einem variablen, zinsgünstigen Kreditrahmen, mit dem Sie bis zu einem bestimmten Limit ausgeben können. HELOCs sind eine potenziell bessere Option für Personen, die Zugang zu einer revolvierenden Kreditlinie für variable Ausgaben und Notfälle wünschen, die sie nicht vorhersagen können. Zum Beispiel ein Immobilieninvestor Wer auf seine Linie zurückgreifen möchte, um Immobilien zu kaufen und zu reparieren, dann seine Linie nach dem Verkauf oder der Vermietung der Immobilie abbezahlen und den Vorgang für jede Immobilie wiederholen möchte, würde ein HELOC als eine bequemere und rationalisiertere Option als ein Eigenheimdarlehen empfinden. HELOCs ermöglichen es Kreditnehmern, so viel oder so wenig von ihrer Kreditlinie (bis zum Limit) auszugeben, wie sie möchten, und können im Vergleich zu einem Eigenheimkredit eine riskantere Option für Menschen sein, die ihre Ausgaben nicht kontrollieren können.
Ein HELOC hat einen variablen Zinssatz, sodass die Zahlungen abhängig davon schwanken, wie viel die Kreditnehmer zusätzlich zu den Marktschwankungen ausgeben. Dies kann ein HELOC zu einer schlechten Wahl für Personen mit festem Einkommen machen, die Schwierigkeiten haben, große Verschiebungen in ihrem monatlichen Budget zu bewältigen.
Hauptunterschiede
HELOCs können als Heimwerkerdarlehen nützlich sein, da sie Ihnen die Flexibilität geben, so viel oder so wenig zu leihen, wie Sie benötigen. Wenn sich herausstellt, dass Sie mehr Geld benötigen, können Sie es – sofern noch verfügbar – aus Ihrer Kreditlinie holen, ohne erneut einen Hypothekenkredit beantragen zu müssen.
Sie sollten sich eine Frage stellen: Was ist die Zweck des Darlehens? Ein Home-Equity-Darlehen ist eine gute Wahl, wenn Sie genau wissen, wie viel Sie leihen müssen und wie Sie das Geld ausgeben möchten. Bei Bewilligung wird Ihnen ein bestimmter Betrag garantiert, den Sie bei Vorschuss des Darlehens in voller Höhe erhalten. Infolgedessen können Home-Equity-Darlehen bei großen Ausgaben wie der Zahlung eines College-Fonds für Kinder, Umbauten oder anderen helfen Schuldenkonsolidierung.
Umgekehrt ist ein HELOC eine gute Wahl, wenn Sie sich nicht sicher sind, wie viel Sie ausleihen müssen oder wann Sie es brauchen werden. Im Allgemeinen erhalten Sie für einen festgelegten Zeitraum – manchmal bis zu 10 Jahre – fortlaufenden Zugang zu Bargeld. Sie können Ihre Linie leihen, alles oder teilweise zurückzahlen und dieses Geld später erneut leihen, solange Sie sich noch in der Ziehungsperiode des HELOC befinden.
Allerdings ist eine Eigenkapitallinie widerruflich – genau wie eine Kreditkarte. Wenn sich Ihre finanzielle Situation oder die Ihres Eigenheims verschlechtert Marktwert ablehnt, könnte Ihr Kreditgeber beschließen, Ihre Kreditlinie zu senken oder zu schließen. Obwohl die Idee hinter einem HELOC ist, dass Sie auf die Mittel zurückgreifen können, wenn Sie sie benötigen, ist Ihre Fähigkeit, auf dieses Geld zuzugreifen, keine sichere Sache.
Spezielle Überlegungen
Es ist wichtig zu beachten, dass die Beschaffung eines HELOC im Jahr 2021 schwieriger sein könnte: Im Jahr 2020 haben zwei große Banken – Wells Fargo und JPMorgan Chase – als Folge der Coronavirus-Pandemie neue HELOCs eingefroren. Andere Banken könnten künftig Kredite sperren.
HELOC-Märkte
Wir sehen keine Trends auf dem HELOC-Markt, die in die Richtung von Wells Fargo und Chase gehen. Tatsächlich wird der HELOC-Markt in seinem Angebot viel aggressiver und lockert einige Richtlinien. Wir gehen davon aus, dass die Banken in Bezug auf das Maximum etwas konservativer werden Beleihungswert Leverage Ratios, wenn sie sehen, dass die Eigenheimwerte beginnen, ein Plateau zu erreichen.
– Shmuel Shayowitz, Präsident von Genehmigte Finanzierung
Es gab zunächst einige Verwirrung darüber, ob Hausbesitzer dazu in der Lage sein würden die Zinsen von ihren Home-Equity-Darlehen und HELOCs abziehen auf ihren Steuererklärungen nach der Verabschiedung des Steuersenkungs- und Beschäftigungsgesetz (TCJA). Anders als vor dem Gesetz können Hausbesitzer keine Zinsen für Eigenheimkredite und HELOCs abziehen, es sei denn, die Mittel werden verwendet, um „Kaufe„Ihr Haus zu bauen, zu bauen oder wesentlich zu verbessern“, und das Geld, das Sie für solche Verbesserungen ausgeben, muss für die Immobilie ausgegeben werden, die als Eigenkapital für das Darlehen dient.
Mit anderen Worten, Sie können von diesen Krediten keine Zinsen mehr abziehen, wenn Sie mit dem Geld das Studium Ihres Kindes bezahlen oder Schulden tilgen. Das Gesetz gilt für Steuerjahre bis 2025. Die Abzüge sind auf die Zinsen für qualifizierte Darlehen von 750,000 USD oder weniger beschränkt (375,000 USD für jemanden, der verheiratet ist und separat einreicht). Es gibt zusätzliche Regeln, insbesondere wenn Sie auch eine erste Hypothek haben, also fragen Sie unbedingt einen Steuerexperten, bevor Sie diesen Abzug verwenden.
Wann ist ein Home-Equity-Darlehen besser als eine Home-Equity-Kreditlinie (HELOC)?
Ein Eigenheimdarlehen ist eine bessere Option als eine Home-Equity-Kreditlinie (HELOC), wenn:
- Sie kennen den genauen Betrag, den Sie für eine feste Ausgabe benötigen.
- Sie möchten Schulden konsolidieren, aber keine neue Kreditlinie in Anspruch nehmen und riskieren, weitere Schulden zu machen.
- Sie leben von einem festen Einkommen und benötigen eine feste monatliche Zahlung, die nicht schwankt.
Wann ist ein HELOC besser als ein Eigenheimdarlehen?
Ein HELOC ist eine bessere Option als ein Eigenheimdarlehen, wenn:
- Sie benötigen eine revolvierende Kreditlinie, um variable Ausgaben zu finanzieren und abzuzahlen.
- Sie möchten einen Kreditrahmen für zukünftige Notfälle, benötigen aber jetzt kein Bargeld.
- Sie sind bewusst in Ihren Ausgaben und können Impulsausgaben und ein variables Budget kontrollieren.
Womit bekomme ich schneller Geld: ein HELOC oder ein Eigenheimdarlehen?
Wenn Sie so schnell wie möglich Geld benötigen, wird ein HELOC im Allgemeinen etwas schneller bearbeitet als ein Eigenheimkredit. Mehrere Kreditgeber werben mit Bearbeitungszeiten für Eigenheimkredite von zwei bis sechs Wochen, während einige Kreditgeber damit werben, dass ihre HELOCs in weniger als 10 Tagen geschlossen werden können. Die tatsächliche Abschlusszeit schwankt je nach geliehenem Betrag, Immobilienwerten und Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers.
Was ist eine gute Alternative zu einem HELOC oder einem Home-Equity-Darlehen?
Sie können eine Auszahlungsrefinanzierung, eine Standardrefinanzierung oder a Darlehen von Ihrem 401 (k) wenn Sie einen hohen Pauschalbetrag für eine feste Ausgabe benötigen. Wenn Sie Zugang zu einem Rahmenkredit mit niedrigem Zinssatz wünschen, dann ist eine Kreditkarte mit a 0 % effektiver Jahreszins (APR) Aktionszinssatz hat einen noch besseren Zinssatz als ein HELOC, vorausgesetzt, Sie zahlen ihn vor Ablauf Ihrer Einführungszinsperiode ab. Wenn Ihnen etwas höhere Zinsen nichts ausmachen und Sie das Risiko einer Zwangsvollstreckung vermeiden möchten, dann a persönliches Darlehen ist eine solide Alternative. Jede Option hat Vor- und Nachteile und sollte sorgfältig abgewogen werden.
Was sind die Voraussetzungen für ein HELOC- oder Home-Equity-Darlehen?
Im Allgemeinen benötigen Kreditnehmer für entweder ein HELOC- oder ein Eigenheimdarlehen:
- Mehr als 20 % Eigenkapital in ihrem Haus
- Ein Kredit-Score von mehr als 600
- Stabile, überprüfbare Einkommenshistorie für mehr als zwei Jahre
Es ist möglich, eine Genehmigung zu erhalten, ohne diese Anforderungen zu erfüllen, indem Sie Kreditgeber durchlaufen, die darauf spezialisiert sind Kreditnehmer mit hohem Risiko, aber erwarten, viel höhere Zinsen zu zahlen. Wenn Sie ein Kreditnehmer mit hohem Risiko sind, kann es eine gute Idee sein, nach einem zu suchen Kreditberatung Service für Beratung und Unterstützung, bevor Sie ein hochverzinsliches HELOC- oder Home-Equity-Darlehen abschließen.
Fazit
Denken Sie daran, nur weil Sie gegen das Eigenkapital Ihres Hauses leihen können bedeutet nicht, dass Sie sollten. Aber wenn es nötig ist, müssen viele Faktoren berücksichtigt werden, wenn Sie entscheiden, wie Sie das Geld am besten aufnehmen: wie Sie das Geld verwenden, was mit den Zinssätzen passieren könnte, Ihre langfristigen Finanzpläne und Ihre Toleranz für Risiko und schwankende Preise.
Einige Leute sind mit dem variablen Zinssatz des HELOC nicht zufrieden und bevorzugen das Home-Equity-Darlehen wegen der Stabilität und Vorhersehbarkeit fester Zahlungen und weil sie wissen, wie viel sie schulden.
Wenn Sie sich jedoch über den benötigten Betrag nicht sicher sind und mit dem variablen Zinssatz zufrieden sind, ist ein HELOC möglicherweise die beste Wahl. Wie bei jedem Kreditprodukt ist es wichtig, sich nicht zu überfordern und mehr zu leihen, als Sie zurückzahlen können, da Ihr Haus die Sicherheit für den Kredit darstellt.
Quelle: https://www.investopedia.com/mortgage/heloc/home-equity-vs-heloc/?utm_campaign=quote-yahoo&utm_source=yahoo&utm_medium=referral&yptr=yahoo