Käufer von Eigenheimen finden Wege, um den Stachel aus steigenden Hypothekenzinsen zu nehmen

Und immer mehr Käufer von Eigenheimen erwägen Wohnungsbaudarlehen mit niedrigeren Zinsen in ihren ersten Jahren. Laut der Mortgage Bankers Association haben sich die Anträge auf variabel verzinsliche Hypotheken in den letzten drei Monaten verdoppelt.

Während eines Großteils der Jahre 2020 und 2021 halfen die extrem niedrigen Hypothekenzinsen den Amerikanern, einen starken Anstieg der Immobilienpreise auszugleichen. Der durchschnittliche Zinssatz für eine 30-jährige Festhypothek erstmals unter 3 % gefallen im Juli 2020, bevor sie Anfang 2.65 mit 2021 % ihren Tiefpunkt erreichte. 

Alles hat sich dieses Jahr geändert. Der Rückzug der Federal Reserve vom Pfandbriefmarkt hat dazu beigetragen, die Preise in die Höhe zu treiben bei Wohnungsbaudarlehen um fast 2 Prozentpunkte seit Anfang Januar, der steilste Anstieg seit Jahrzehnten. Und sie dürften noch weiter steigen, wenn die Fed wie erwartet ihren Leitzins das ganze Jahr über anhebt. 

Potenzielle Käufer, denen zu Beginn ihrer Suche Preise von weit unter 4 % angeboten wurden, sehen sich jetzt mit Preisen von näher an 6 % als 5 % konfrontiert. Sie bemühen sich, sich anzupassen. 

„Es ist so, als würde man einem Kleinkind für eine Weile etwas Zucker geben und ihn dann wegnehmen“, sagte er

Ralph McLaughlin,

Chefökonom bei Kukun, einem Immobiliendatenunternehmen. „Sie wollen wissen, ob es ihnen für immer weggenommen wird und ob sie von Dingen leben können, die kein Zucker sind.“

Immer mehr Käufer von Eigenheimen entscheiden sich dafür, Gebühren zu zahlen, um sich niedrigere Zinsen in Form von Tarifbindungsvereinbarungen und Rabattpunkten zu sichern. Ein Kreditnehmer kann Punkte zu einem Satz von 1 % des Hypothekenwertes kaufen; jeder Punkt senkt die Rate um einen Bruchteil eines Prozentpunktes. 

Laut Schätzungen der National Association of Realtors zahlten Kreditnehmer im April durchschnittlich 3,134 US-Dollar an Diskontpunkten und Kreditvergabekosten. Das sind 31 % mehr als ein Jahr zuvor.

Paul Egbele wurde letztes Jahr mit einem Zinssatz von fast 2.5 % notiert, als er auf den Markt kam. Aber die Fertigstellung des Hauses in Red Oak, Texas, das er letzten Herbst schließen wollte, verzögerte sich bis Mai. 

Er sicherte sich im Februar einen Zinssatz von 3.5 %, kurz bevor die Zinsen ihren starken Anstieg begannen. Nachdem die 60-Tage-Sperre im April abgelaufen war, bezahlte er seinen Kreditgeber,

JPMorgan Chase

& Co., etwa 1,700 $, um es bis Anfang Mai zu verlängern. 

Herr Egbele, der ein Online-Schuhverkaufsgeschäft betreibt, entschied sich ebenfalls dafür, etwa 4,600 US-Dollar für Rabattpunkte zu zahlen, um seinen Satz auf 3.25 % zu senken. 

Seine monatlichen Hypothekenzahlungen sind etwa 500 US-Dollar niedriger, als sie es gewesen wären, wenn er mit dem heutigen Durchschnittszinssatz von über 5 % belastet worden wäre.

„Ich hätte mir die Zahlungen noch leisten können, aber ich hätte mich geärgert“, sagte Herr Egbele.

Bei der Hypothekenbank Neat Loans entschieden sich im ersten Quartal etwa 75 % der Kunden dafür, für Rabattpunkte zu zahlen, gegenüber weniger als 20 % im Vorjahr. 

„Sie nehmen gewissermaßen ihre Medizin und leisten eine einmalige Zahlung, um dorthin zurückzukehren, wo die Dinge vor 30 Tagen waren“, sagte er

Tom Furey,

Mitbegründer des in Boulder, Colorado, ansässigen Unternehmens.

Jared Hansen,

Ein Immobilienmakler in Salt Lake County, Utah, sagte, höhere Zinsen hätten in diesem Jahr etwa 15 potenzielle Kunden vom Markt gedrängt. Einige von denen, die es sich immer noch leisten können, zu kaufen, suchen nach Hypotheken mit niedrigeren Einführungszinsen, die in fünf, sieben oder 10 Jahren zurückgesetzt werden.

Laut Bankrate.com lagen die durchschnittlichen Zinssätze für variable Hypotheken letzte Woche zwischen 3.69 % und 5.03 %, abhängig von den Kreditkonditionen. Der durchschnittliche Zinssatz der Website für eine 30-jährige Hypothek mit festem Zinssatz betrug im gleichen Zeitraum 5.22 %.

Die heutigen ARMs unterscheiden sich von denen, die vor der Finanzkrise 2008 sehr populär wurden. Dann zogen ARMs Kreditnehmer mit reduzierten Zinssätzen an, die nach ein oder zwei Jahren in die Höhe schossen und Hausbesitzer mit Zahlungen belasteten, die sie sich nur schwer leisten konnten. Auf ihrem Höhepunkt im Jahr 2005 machten zinsvariable Darlehen laut dem Urban Institute fast 50 % aller vergebenen Hypotheken aus.

„Sie waren einfach im Grunde nicht reguliert“, sagte er

Guy Cecala,

Geschäftsführer von Inside Mortgage Finance.

Die Vorschriften nach der Krise verstärkten den Schutz der Kreditnehmer. Kreditgeber können keine kurzfristigen Teaser-Zinsen mehr anbieten, und es gibt Obergrenzen dafür, wie stark die Zinsen steigen können. Um sich zu qualifizieren, müssen Antragsteller in der Lage sein, Hypothekenzahlungen zu Zinssätzen zu leisten, die deutlich über dem Ausgangszinssatz liegen. Arme fast verschwunden; im Januar machten sie laut Urban Institute nur 1.7 % der neuen Hypotheken aus.

Variable Hypotheken bergen immer noch Risiken: Wenn ein Kreditnehmer vor einer möglichen Zinserhöhung nicht wie geplant verkaufen oder refinanzieren kann, könnten die monatlichen Zahlungen einen viel größeren Teil des Einkommens auffressen. 

Laut Daten der Federal Reserve Bank of Atlanta sind die monatlichen Hypothekenzahlungen bereits seit August 2008 auf dem am wenigsten erschwinglichen Niveau. Ein durchschnittlicher amerikanischer Haushalt benötigte im Februar 34.9 % seines Einkommens, um die Zahlungen für ein Haus zum Durchschnittspreis zu decken. Das ist ein Anstieg von 29.2 % im Vorjahr.

Vor zwei Monaten sagte die Hypothekenbank von Alexia Martin, dass sie und ihr Freund Anspruch auf einen Zinssatz von 3.5 % hätten. Aber das Haus, das sie in Charlotte, NC, bauen, wird nicht vor September fertig sein, wenn sie mit höheren Zinsen rechnen. 

Nachdem die Zinsen in den letzten zwei Monaten stetig gestiegen waren, beschloss das Paar, eine Zinsbindungsgebühr von 4,500 US-Dollar zu zahlen, um sich Ende April einen Zinssatz von 5.5 % zu sichern. 

„Ich mag 5.5 % nicht, aber ich fühle mich damit wohl, weil ich weiß, dass sie später höher sein werden“, sagte Frau Martin.

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