Hier ist, wie viel Sie mit einer 40-jährigen Hypothek im Vergleich zu einem 30-jährigen Darlehen jeden Monat sparen würden. Und die endgültigen Kosten.

Nachfolgend finden Sie ein Beispiel dafür, wie die Darlehenszahlungen für ein 40-jähriges Hypothekendarlehen mit festem Zinssatz im Vergleich zu typischen 30- und 15-jährigen Darlehen aussehen könnten.

Jacob Passy erklärte, dass sich die Diskussionen zwischen Regierungsbehörden über Hypothekendarlehen mit einer Laufzeit von 40 Jahren bisher auf Darlehensänderungen für Kreditnehmer konzentrierten, die Schwierigkeiten hatten, ihre Zahlungen auf den neuesten Stand zu bringen. Aber dies könnte den Weg zu einer breiten Akzeptanz und Verfügbarkeit von 40-Jahres-Darlehen für alle Hauskäufer weisen.

Lesen: Wirklich, eine 40-jährige Hypothek? Ein Fed-Beamter hält das für eine gute Idee. Aber andere sagen, es sei ein riskantes Unterfangen.

Die USA haben einen unglaublich liquiden Markt für Hypothekendarlehen, angeführt von Fannie Mae
FNMA,
-0.73%
und Freddie Mac
FMCC,
-1.10%,
die die große Mehrheit der neuen Kredite aufkaufen, sie paketieren und hypothekenbesicherte Wertpapiere an Investoren verkaufen. Die beiden Hypothekengiganten, die beide 2008 unter staatliche Aufsicht gestellt wurden, legen die Kreditvergabestandards für die von ihnen gekauften Kredite fest. Beide haben bereits an Programmen teilgenommen, um bestehende Hypothekendarlehen auf 40-jährige Laufzeiten für Kreditnehmer in Schwierigkeiten umzuwandeln, und beide wären beteiligt, wenn 40-jährige Darlehen für Hauskäufer allgemein verfügbar würden.

Mögliche Vorteile eines 40-jährigen Darlehens

Der offensichtliche potenzielle Vorteil eines 40-jährigen Darlehens ist eine niedrigere monatliche Zahlung. Bevor wir Kreditlaufzeitvergleiche anstellen, ist hier ein Diagramm der Federal Reserve Bank of St. Louis, das die Entwicklung der mittleren US-Hausverkaufspreise seit 1970 zeigt:

Die jüngste Schätzung der St. Louis Fed für den mittleren USUS-Hausverkaufspreis wurde am 26. Januar veröffentlicht und betrug 408,100 $, und unsere Beispiele basieren auf dieser Zahl. Der Multidekaden-Chart zeigt viele Pullbacks für den Markt, einschließlich des langen und schmerzhaften vom ersten Quartal 2007 bis zum ersten Quartal 2009, aber ansonsten ist die Richtung des Charts ziemlich klar, insbesondere wenn man die Laufzeit der meisten Hypotheken betrachtet Darlehen.

Abgesehen von Sonderprogrammen für Kreditnehmer mit niedrigem Einkommen, die möglicherweise geringe Anzahlungsanforderungen haben, gehen unsere Beispiele von einer Anzahlung von 20 % in Höhe von 81 USD für einen Kreditbetrag von 620 USD aus.

Der nationale Medianpreis gilt möglicherweise nicht für ein Gebiet, in dem Sie ein Haus kaufen möchten, aber er sollte gut dazu dienen, die Unterschiede der Kreditbedingungen zu veranschaulichen und zu zeigen, wie sich die Gewichtung von Kreditzahlungen zu Kapital und Zinsen im Laufe der Zeit ändert.

Zinssätze und Tilgung von Darlehenszahlungen

Da der aktuelle Hypothekenfinanzierungsmarkt in den USA von 30-jährigen und 15-jährigen Hypothekendarlehen mit festem Zinssatz dominiert wird, werden wir beide mit einem hypothetischen 40-jährigen Darlehen vergleichen. Auch Hypothekendarlehen mit variablem Zinssatz sind verfügbar. Diese haben jedoch unterschiedliche anfängliche Festlaufzeiten.

Ein großer Schritt: Hypothekenzinsen steigen auf über 4.5 % – das müssen Hauskäufer wissen

Es lohnt sich auch zu bedenken, dass sich die Zinsen für Wohnungsbaudarlehen trotz des jüngsten Anstiegs der Zinssätze immer noch auf historisch niedrigem Niveau befinden.

Hier ist das Diagramm von Freddie Mac, das die Entwicklung der 30-jährigen Hypothekendarlehenszinsen seit April 1971 zeigt, wobei 15 1991-jährige Darlehen und 2005 anpassungsfähige Darlehenszinsen hinzugefügt wurden:

Laut Freddies Umfrage für die Woche zum 31. März 2022 betrug der durchschnittliche Zinssatz für ein 30-jähriges Darlehen 4.67 % und der durchschnittliche für ein 15-jähriges Darlehen 3.83 %.

Die folgenden Zahlungsbeispiele spiegeln keine Kreditvergabegebühren oder -punkte oder andere Gebühren für verschiedene Dienstleistungen während des Kreditvergabeprozesses wider. Die Darlehenszahlungen schließen auch Grundsteuern und Versicherungsprämien aus, die in der Regel vom Darlehensdienstleister als Teil der monatlichen Gesamtzahlung hinterlegt und eingezogen werden.

Für das 40-jährige Darlehen verwenden wir denselben Zinssatz wie für ein 30-jähriges Darlehen. Ein Grund dafür ist, dass kein Durchschnitt für einen 40-jährigen Hauskauf- oder Refinanzierungsmarkt verfügbar ist, der noch nicht wirklich existiert.

Ein weiterer Grund ist, dass ein 40-jähriges Darlehen nicht unbedingt einen höheren Zinssatz haben würde als ein 30-jähriges Darlehen. (Am 1. April betrug die Rendite 20-jähriger US-Staatsanleihen
TMUBMUSD20Y,
2.618%
betrug 2.59 %, was höher war als die Rendite von 2.44 % für 30-jährige Staatsanleihen
TMUBMUSD30Y,
2.457%.
)

Eine amortisierende Darlehenszahlung ist eine Zahlung, die den Kapitalbetrag eines Darlehens über die Laufzeit des Darlehens zurückzahlt. Anfängliche Darlehenszahlungen werden also stark nach Zinsen gewichtet, und Zahlungen gegen Ende des Darlehens werden stark nach Kapital gewichtet.

Hier ist ein Vergleich der monatlichen Kapital- und Zinszahlungen für unser hypothetisches 40-jähriges Hypothekendarlehen und 30-jähriges und 15-jähriges Darlehen in Höhe von 326,480 USD, basierend auf einer 20%igen Anzahlung für einen Hauskauf in Höhe von 408,100 USD, dem nationalen Durchschnittspreis die neuesten verfügbaren Daten der St. Louis Fed:

Alle Dollarzahlen wurden gerundet.

Die Tabelle enthält Vergleiche der für die Laufzeit jedes Darlehens gezahlten Gesamtzinsen. Offensichtlich sind die Zinssummen höher, wenn die Laufzeiten länger werden. Aber es gibt auch Vergleiche für die ersten fünf Jahre und die ersten 10 Jahre der Zinszahlungen für jedes Darlehen und Vergleiche der Höhe des in den ersten fünf und 10 Jahren aufgebauten Eigenkapitals einschließlich der Anzahlung.

In diesem Beispiel würde der für die Laufzeit des 40-jährigen Darlehens gezahlte Zinsbetrag den Darlehensbetrag übersteigen. Damit verdoppelt sich fast der Hauspreis.

Sie sehen auch, dass Sie mit dem 15-jährigen Darlehen nach 70 Jahren ein Eigenkapital von knapp 10 % des Kaufpreises aufbauen würden.

Vorteile und Nachteile

Das 40-jährige Darlehen hat die niedrigste monatliche Zahlung von 1,504 $. Aber es stellt eine „Einsparung“ von nur 183 Dollar pro Monat aus dem 30-jährigen Darlehen dar. Wenn man den Gesamtpreis des Eigenheims in diesem Beispiel betrachtet, scheint es ein hoher Preis zu sein, die Laufzeit des Darlehens um weitere 10 Jahre zu verlängern, um die Zahlung um weniger als 200 US-Dollar pro Monat zu senken.

Es ist leicht zu sagen, dass für jemanden, der ein Haus kauft, ein 40-Jahres-Darlehen kein so gutes Geschäft zu sein scheint. Aber für einen Hausbesitzer, der Schwierigkeiten hat, seine monatlichen Zahlungen zu leisten, dem eine 40-jährige Darlehensänderung angeboten wird, könnte die niedrigere Zahlung den Unterschied ausmachen.

Der Vergleich von 30-Jahres- und 15-Jahreszahlen ist extremer. Die monatliche Zahlung für das 15-jährige Darlehen ist 700 $ höher. Einige Eigenheimkäufer können sich die höhere Zahlung leisten. Die Vorteile des 15-jährigen Darlehens bestehen darin, dass die für das Darlehen gezahlten Gesamtzinsen 103,218 USD betragen, verglichen mit 289 USD für das 970-jährige Darlehen. Fünfzehn Jahre können schnell vergehen, und es ist ein aufregendes Gefühl, die Zahlungen einzustellen.

Mit MarketWatch können Sie Ihre eigenen Vergleiche von 15-jährigen und 30-jährigen Darlehen sowie anderen Laufzeiten und zinsvariablen Darlehen durchführen Hypothekenrechner.

Ein Gegenargument zum 15-jährigen Darlehen könnten vertane Chancen sein. Das 30-jährige Darlehen hat einen Zinssatz von 4.67 %, und man könnte langfristig erwarten, von einer viel höheren Rendite durch eine breite Investition in den Aktienmarkt zu profitieren. Aber das wirft die Frage auf, ob die 700 Dollar an monatlichen Barmitteln, die durch das 30-jährige Darlehen freigesetzt werden, investiert werden. Es könnte verlockend sein, dieses Geld für ein teureres Fahrzeug auszugeben, als Sie es sonst kaufen würden.

Die Entscheidung, welches Haus gekauft werden soll, und die Entscheidung über die Kreditlaufzeit müssen die Bedürfnisse einer Familie berücksichtigen, einschließlich Raum, Sparen und Investieren für den Ruhestand und Bildung sowie unzählige Haushaltsausgaben.

Ein Hauskäufer sollte zumindest verstehen, wie die verschiedenen Kreditarten funktionieren.

Tiefer in die Amortisation eintauchen

Ein Blick auf die Amortisationsaufschlüsselung ist eine weitere Möglichkeit, zu veranschaulichen, wie viel Sie für die Finanzierung Ihres Eigenheims bezahlen. Bei einem 30-Jahres-Darlehen machen die Zinsen beispielsweise 1,271 $ Ihrer ersten monatlichen Zahlung von 1,687 $ aus (auch hier ist die Zahl gerundet). Hier ist ein Vergleich des Hauptanteils der monatlichen Darlehenszahlung für die drei Darlehensarten im ersten Monat und im weiteren Verlauf:

Zusammen zeigen die Tabellen, wie viel schneller Ihr Kreditsaldo mit den kürzeren Kreditlaufzeiten getilgt (bzw. Ihr Eigenkapital aufgebaut) ist.

Abschließende Gedanken und eine Warnung

Beim Kauf eines Eigenheims – insbesondere Ihres ersten Eigenheims – muss alles auf dem Tisch liegen. Eine langfristige Diskussion sollte alle wichtigen finanziellen Ziele und Bedürfnisse umfassen, einschließlich Altersvorsorge, Bildung, zukünftige medizinische Ausgaben und sogar, welche Autos, Lastwagen oder SUVs Sie kaufen möchten oder müssen. Sie können auch Ihre anfängliche Schätzung, wie viel Platz Sie benötigen, genau prüfen. Wie viel davon ist für die Speicherung? Was speichern Sie? Wenn Sie weniger lagern, zahlen Sie möglicherweise weniger.

Fahrzeugkäufe werden in der Regel finanziert und können für viele Paare monatliche Zahlungen beinhalten, die sich den monatlichen Raten für Wohnungsbaudarlehen annähern. Ein harter Blick in den Spiegel ist also notwendig. Beim Kauf eines Fahrzeugs müssen so viele verschiedene Bedürfnisse berücksichtigt werden, einschließlich der Arbeit – Sie benötigen möglicherweise einen teuren LKW. Oder Sie müssen vielleicht gesehen werden, wie Sie ein schönes Auto der neuesten Generation fahren, um einen guten Eindruck zu hinterlassen, wenn Sie beispielsweise Immobilien verkaufen.

Aber einige Leute können den Kauf eines neuen Fahrzeugs möglicherweise hinauszögern, was den Druck verringern kann, wenn sie eine möglicherweise mehrere Jahrzehnte dauernde Entscheidung zur Eigenheimfinanzierung treffen.

Schockwarnung

Grundsteuern werden auf unterschiedliche Weise berechnet, je nachdem, in welchem ​​Bundesstaat Sie leben. In einigen Bundesstaaten basieren die Steuern auf dem Verkaufspreis des Eigenheims oder der aktuellen Schätzung des Immobilienwerts durch den Grundsteuerbewerter, wobei die jährlichen Erhöhungen möglicherweise auf niedrige Prozentsätze beschränkt sind. Dies könnte bedeuten, dass ein Hauskäufer viel höhere Grundsteuern zahlt als der Verkäufer.

Stellen Sie zu Beginn Ihres Entscheidungsprozesses für den Kauf eines Eigenheims sicher, dass Sie Ihre eigene Schätzung Ihrer Grundsteuern vornehmen, anstatt sich auf die Schätzung des Kreditgebers oder der Titelgesellschaft zu verlassen, die möglicherweise auf den Grundsteuern des Vorjahres basiert. Sie können sich an den Immobiliengutachter des Landkreises wenden, um Unterstützung bei dieser Schätzung zu erhalten.

Ein weiterer zu berücksichtigender Faktor ist die Hausbesitzerversicherung, einschließlich zusätzlicher Deckung, die erforderlich sein kann, wenn Sie sich in einem Überschwemmungsgebiet oder in einem Gebiet befinden, das anderen Gefahren wie Hurrikanen ausgesetzt ist. Wenn Sie beispielsweise aus einem Bundesstaat im Nordosten oder Mittleren Westen in den Süden ziehen, werden Sie möglicherweise auf einen ganz anderen – und viel teureren – Versicherungsmarkt stoßen als zuvor.