GSE-Darlehenslimits jetzt über 1 Million US-Dollar

Die Bundesanstalt für Wohnungsbaufinanzierung (FHFA) soeben angekündigt Die konformen Kreditlimits der GSE werden zum ersten Mal 1 Million US-Dollar überschreiten. Im Klartext bedeutet diese Ankündigung, dass im Jahr 2023 Fannie MaeFnma
und Freddie Mac wird zum ersten Mal in der Lage sein, Haushypotheken zu kaufen, die 1 Million Dollar übersteigen.

Dieses neue Das höhere Limit von 1,089,300 $ gilt nur für „Hochpreis“-Märkte, aber die GSE-Darlehensgrenzen steigen auf breiter Front. Die meisten geografischen Gebiete der Vereinigten Staaten werden im Jahr 726,000 Kreditlimits von 2023 USD haben, gegenüber 647,200 $ im Jahr 2022. (Für das Protokoll Die FHA hat ähnlich hohe Kreditlimits.)

Wer jetzt denkt „Diese Zahlen kommen mir furchtbar hoch vor“, liegt richtig.

Selbst das „normale“ Limit von 726,000 $ liegt weit über 455,000 $, der (derzeit erhöhte) mittlere Verkaufspreis für Eigenheime in den Vereinigten Staaten. Diese hohen Limits sind also eine der Lücken in der Geschichte, die von denen erzählt wird, die darauf bestehen, dass es bei der staatlichen Wohnungspolitik darum geht, armen Menschen zu helfen, ein Zuhause zu bekommen, anstatt die Zahl der Hypotheken zu maximieren, die die Finanzindustrie schreiben kann.

Zulassen Bundesförderung für Hypotheken für Ferienhäuser, Zweitwohnungen, als Finanzinvestition gehaltene Immobilien und Auszahlungsrefinanzierungen sowie für „erstmalige“ Käufer, die dies getan haben frühere Eigenheime und für die, die verdienen überdurchschnittliches Einkommen, sind nur ein paar weitere dieser Löcher. Aber ich schweife ab.

Diese Kreditlimits hätten in den letzten zwei Jahrzehnten systematisch gesenkt und erhöht werden müssen g-Gebühren das hätte alle geografischen Gebiete gleichgestellt. Das Versäumnis, dieses System zu ändern, hat dazu geführt, dass mit steigenden Immobilienpreisen auch die staatliche Unterstützung für Hypotheken gestiegen ist, was zu weiteren Preissteigerungen geführt hat.

Sehr wenige Regierungsbeamte haben dieses Problem überhaupt anerkannt.

Unabhängig davon sollte das Überschreiten der Millionen-Dollar-Schwelle zumindest die Aufmerksamkeit auf dieses politische Problem lenken. Das Wall Street Journal scheint hoffnungsvoll zu berichten „Die höheren Limits werden wahrscheinlich auch eine Debatte darüber erneuern, wie groß eine Hypothek zu groß ist, um von der Regierung unterstützt zu werden.“ Aber in den letzten mehr als 15 Jahren gab es wirklich keine große Debatte.

Bestenfalls ein paar Kongressabgeordnete aus den „Hochkosten“-Gebieten des Landes – die gibt es etwa 100 solcher Grafschaften in mehr als einem Dutzend Staaten haben räumte das Problem ein und forderte höhere G-Gebühren statt niedrigere Limits. Hinweise dazu liefert nicht-Debatte tauchen in der jüngsten Ausgabe des ehemaligen FHFA-Direktors Ed DeMarco auf Kommentare im Wall Street Journal:

Vielleicht erregt das Darlehenslimit, das tatsächlich 1 Million US-Dollar übersteigt, die Aufmerksamkeit von jemandem und provoziert zumindest eine dringend benötigte politische Diskussion über den Einfluss der Regierung auf dem Hypothekenmarkt.

DeMarco hat Recht. Die Diskussion is viel gebraucht. Leider hat sich an dieser Front in den letzten Jahrzehnten kaum etwas getan. Unabhängig davon, welche politische Partei den Kongress oder das Weiße Haus kontrollierte, haben Regierungsbeamte die Präsenz des Bundes auf dem Hypothekenmarkt stetig ausgebaut.

Beispielsweise hat die Regierung seit der Finanzkrise von 2008 den Sekundärhypothekenmarkt dominiert, wobei die GSEs immer noch unter staatlicher Aufsicht stehen. Nur wenige erinnern sich jedoch daran, dass die Situation vor der Krise nicht viel anders war. Aus 1996 bis 2007Der jährliche Anteil von Fannie und Freddie am Gesamtmarkt für hypothekenbesicherte Wertpapiere (MBS) lag im Durchschnitt bei 60 Prozent und damit nur etwa 10 Prozentpunkte unter dem Anteil nach der Krise.

Während diese Art von Marktanteil niemanden in Washington zu stören scheint, ist Fannies Charta schreibt vor, dass ihre Sekundärmarktoperationen „sollte zu Bedingungen durchgeführt werden, die eine übermäßige Nutzung der Einrichtungen des Unternehmens angemessen verhindern.“ Freddies Charta enthält eine fast identische Sprache.

Vielleicht ist dieses Thema der Rechtsstaatlichkeit zu obskur, als dass es sich für gewählte Beamte interessieren könnte.

Wenn ja, könnten sie sich einfach auf einige leicht nachvollziehbare Fakten zur Wohnungsbaufinanzierung verlassen, die mit einer stärkeren Beteiligung des Bundes einhergehen. Zum Beispiel ist die US-Eigenheimquote fast genau dort, wo es vor dem erweiterten Vertrauen auf Fannie und Freddie war; Hauspreissteigerung hat ständig über dem Einkommen Wachstum, und die Steuerzahler wurden gezwungen, zu zahlen Rettungspakete in Höhe von Hunderten von Milliarden Dollar.

Fannie und Freddie (zusammen mit der FHA) getankt haben mehr Hypothekenschulden, mit weniger Eigenkapital, z höherpreisige Häuser. Diese Politik wurde besonders schädlich für einkommensschwache Familien, und alles der typische Amerikaner muss für das bestehende Wohnungsfinanzierungssystem vorweisen ist Überschuldung, hohe Wohnkosten, volatile Hauspreise, Überregulierung und eine Spur von Bundesrettungspaketen.

Die Bundespolitik hat auch Unternehmen des Privatsektors verdrängt, die zum Aufbau eines nachhaltigeren Systems hätten beitragen können, vielleicht mit vielfältigeren Kredit- und Versicherungsoptionen.

Wie ich im Kapitel über Wohneigentum darlege Stärkung des neuen amerikanischen Arbeiters, ein bevorstehendes Buch, herausgegeben von meinem Kollegen Scott Lincicome, hat die Bundespolitik die Fähigkeit der Arbeitnehmer gefährdet, Wohlstand aufzubauen und Vermögenswerte anzuhäufen, insbesondere auf turbulenten Arbeitsmärkten. Langfristige Schulden mit niedrigem Eigenkapital sind ein Glücksspiel, unabhängig vom zugrunde liegenden Vermögenswert.

Ideal wäre es, den Bund komplett aus der Wohnungsbaufinanzierung herauszunehmen. Während sich eine solche Änderung politisch als schwierig erwiesen hat, könnte der Kongress eine beliebige Anzahl von inkrementellen Reformen umsetzen, die das Wohnungsfinanzierungssystem einfach in eine bessere Richtung lenken.

Es scheint ein vernünftiger Anfang zu sein, keine 1-Millionen-Dollar-Häuser mehr auf Bundesebene zu unterstützen.