Georg Gammon, ein amerikanischer Immobilieninvestor und beliebter YouTuber, glaubt, dass der Immobiliencrash in den USA in vollem Gange ist und noch viel, viel schlimmer werden wird.
Bevor wir uns Georges Argumente ansehen, werfen wir einen Blick darauf, was in einigen der Fälle passiert ist US-Wohnimmobilienmärkte.
Diese Grafik ist also eine ziemlich schlechte Lektüre. Was die Situation noch schlimmer macht, ist, dass diese Verluste nominal sind.
Da die Inflation in den USA weiterhin wütet, sind die realen Verluste tatsächlich viel größer und drohen, den Wert über einen viel längeren Zeitraum weiter zu untergraben.
Geplagt von Tiefstzinsen, verschobenen nationalen und globalen Lieferketten, einem längeren Stillstand der globalen Wirtschaftstätigkeit in den letzten zwei Jahren und einer tödlichen Kombination aus beispiellosen monetären und fiskalischen Anreizen, erwarte ich nicht, dass die Inflationskräfte in irgendeiner Weise gezügelt werden Zeit bald.
In den neuesten Zahlen verharrt die US-Inflation hartnäckig über 8 %, obwohl die Fed die Geldpolitik auf das Dreifache des Standardsatzes strafft.
Die Verzögerung zwischen der Straffung und ihren vollen Auswirkungen auf die Wirtschaft trägt nur zu dem Argument bei, dass die Inflation in naher Zukunft nicht nennenswert nachlässt. Sie können mehr über Richtlinienverzögerungen in meinem früheren Artikel lesen Artikel.
Darüber hinaus würde ein Umschwenken der Zentralbank den realen Kaufkraftverlust deutlich verschärfen.
Wirtschaftstreiber drängen Immobilien an den Rand
Gammon glaubt, dass es mehrere Schlüsselfaktoren gibt, die zur aktuellen Verlangsamung und zum bevorstehenden Untergang auf dem nationalen Wohnungsmarkt beitragen.
Erstens ist die Zahl der Rentner in den USA seit Beginn der Pandemie erheblich gestiegen. Ein Merkblatt herausgegeben von Soziale Sicherheit stellt in diesem Jahr fest, dass im Juni 48 2022 Millionen Rentner Renten bezogen hatten und diese Zahl bis 76 voraussichtlich auf 2035 Millionen steigen wird.
Für die ältere Bevölkerungsgruppe liegt der Großteil ihrer finanziellen Sicherheit in einer Kombination aus Eigenheimkapital und ihrem 401 (k). In diesem Jahr werden Portfolios jedoch von links und rechts mitgenommen Aktien und Bande stark bluten.
Zum Zeitpunkt des Schreibens war beispielsweise die S & P 500 ist seit Jahresbeginn um 19.6 % gesunken. Das US-10-Jahres-Note der in seiner 1.341-Wochen-Spanne ein Tief von 52 % erzielte, wird heute bei 4.027 % gehandelt, wobei die Anleihenkurse schwächeln.
Für einen Rentner ist dies eine äußerst besorgniserregende Erkenntnis, da ein lebenslanges Streben nach finanzieller Unabhängigkeit in nur wenigen Monaten heftig erschüttert wird.
Mit der Mehrheit der gezielten fiskalischen Anreize und andere unterstützende Richtlinien Da die Hypothekennachsicht im Rahmen des CARES-Gesetzes aus der Pandemiezeit so gut wie ausgetrocknet ist, sehen sich Hausbesitzer-Rentner zunehmend unter Druck gesetzt und haben eine düstere Zukunft vor sich.
Infolgedessen wird ein großer Teil der Rentner, die sich darauf freuten, den Abend ihres Lebens zu genießen, in einen Kampf ums Überleben gezwungen.
Schlimmer noch, wie in der obigen Grafik zu sehen ist, werden die Immobilienpreise im ganzen Land dezimiert, wobei Top-Märkte wie San Jose in den letzten 10 Tagen fast 90 % ihres Wertes eingebüßt haben.
Unglücklicherweise, da Eigenheimkapital oft die letzte Zufluchtsquelle für die ältere Bevölkerungsgruppe ist und ihnen langsam aus den Fingern rutscht, wäre die natürliche Reaktion ein Panikverkauf.
Wir können davon ausgehen, dass verdunstete 401(k)s und die Angst vor einer immer höheren Inflation viele dieser Häuser wieder auf den Markt drängen werden. Abgesehen von dem zusätzlichen Angebot werden Zwangsverkäufe die Preise, die in diesem Jahr bereits eingebrochen sind, noch weiter nach unten ziehen.
Hypothekenzinsen knacken die einst undenkbare 7%-Marke
Aber die Schwierigkeiten für den Wohnungsmarkt fangen gerade erst an, mit Hypothekenzinsen, die über 7 % und 30-Jahres-Zinsen in die Höhe schießen 7.22% früher diese Woche. Dies ist ein bemerkenswerter (und erschreckender) Anstieg, da die Zinsen erst Anfang dieses Jahres um die 3 % schwankten.
Bei Hausbesitzern und Hypothekeninhabern, die Probleme haben, würde dies die Verkaufsverzweiflung nur noch verstärken.
Da sich die Hypothekenzinsen noch weiter verschärfen werden, können wir gleichzeitig mit einer weiteren Zerstörung der Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt rechnen, was zu einer längeren Phase rückläufiger Wohnungsverkäufe führen wird.
Geringes Angebot, geringere Nachfrage
In den USA stehen ständig etwa eine halbe Million Häuser zum Verkauf. Dieser Bestand bestimmt tendenziell die Preisdynamik der viel größeren Gesamtzahl von über 80 Millionen Wohnungen im ganzen Land.
Wir können sehen, dass das monatliche Angebot zunimmt, da Rentner, Hausbesitzer und sogar Investoren ihre Positionen auflösen.
Der Prozess des Preisverfalls wird beschleunigt, wenn Banken ihre Hypothekendarlehen bewerten und dieses gestresste Verkaufen in die Kreditentscheidungen einbeziehen.
Bald kann sich die individuelle Notlage einer angeschlagenen Familie oder eines notleidenden Rentners in allgemein schwächere Bewertungen und entsprechend geringere Mittel für den Kauf von Häusern übertragen.
Eines der zentralen Argumente gegen fallende Preise ist die Vorstellung, dass das Wohnungsangebot immer noch relativ gering ist.
Gammon argumentiert jedoch, dass, da die Hypothekenzinsen hoch bleiben und die Erschwinglichkeit weiter sinkt,
Ein geringes Angebot spielt keine Rolle, wenn die Nachfrage noch geringer ist.
In einer solchen Situation werden die Hauspreise weiter sinken.
Joseph Wang, ein ehemaliger Senior Trader am Open Market Desk der Fed, glaubt, dass die Fed die Zinsen länger hoch halten könnte, als viele erwarten.
Seine These basiert auf den Instrumenten, die die Fed entwickelt hat, darunter Swap-Linien, die Repo-Fazilität und Schuldenrückkäufe, um die Turbulenzen auf dem Treasury-Markt, die Volatilität der Unternehmensanleihenmärkte bzw. Bankenkrisen zu bewältigen.
Kurz gesagt, Wang erwartet, dass die Fed in der Lage sein wird, die Zinsen weiterhin hoch zu halten, ohne irgendetwas zu „brechen“, dank des Eingreifens, wann immer sich irgendwo im System Druck aufbaut.
Natürlich sind dies kaum dauerhafte Lösungen, und er nennt diese Tools clever:
…Geld-Klebeband.
Laut Wangs Argument könnten sich die Hypothekenzinsen nach oben bewegen, während sie dem Leitzins der Fed folgen, da die Inflation in absehbarer Zeit nirgendwohin zu gehen scheint.
Ebenso wichtig ist, dass die Fed und andere Zentralbanken nur das kurze Ende der Zinskurve verwalten und einen sehr begrenzten Einfluss auf Produkte wie Hypothekenzinsen ausüben können.
Erwartungen
Angesichts steigender Hauspreise nach unten, Professor für Finanzen an der Wharton University, Jeremy Siegel erwartet,
…(a) Rückgang (von) 10 % bis 15 % … Ich denke, wir werden in den nächsten zwölf Monaten den zweitgrößten Rückgang der Immobilienpreise seit der Zeit nach dem Zweiten Weltkrieg erleben.
Ruben Gonzalez, Chefökonom von Keller Williams warnt,
Die Federal Reserve wird den Federal Funds Rate weiter anheben, um die Inflation zu dämpfen, und wenn der Ansatz der Reserve aggressiver wird, werden die Hypothekenzinsen noch weiter steigen.
Dunkle Vorhersagen in der Tat.
Aber auch hier handelt es sich um nominale Projektionen.
Solange sich die Inflation den Bemühungen der Fed widersetzt, werden die Eigenheimwerte in den kommenden Monaten und Jahren real stark sinken.
Gammon merkt an dass,
Selbst ein nominaler Preisrückgang von 20 % bis 30 % in den nächsten Jahren, wenn man die Inflation bereinigt, könnte leicht einen realen Preisrückgang von 50 % und mehr bedeuten.
Da die Inversion der Zinskurve in den kommenden Monaten eine schwere Rezession signalisiert, können wir auch mit einem Anstieg der Arbeitslosenquoten rechnen, was einen Kaufkraftverlust erzwingt und die Eigenheimnachfrage und -preise weiter nach unten zieht.