(Bloomberg) – Einige der teuersten Immobilienmärkte im asiatisch-pazifischen Raum beginnen sich nach dem halsbrecherischen Wachstum des letzten Jahres abzukühlen.
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Die Immobilienpreise in Sydney und Hongkong haben begonnen zu fallen, während die Werte in Singapur im letzten Quartal kaum gestiegen sind, da Käufer, die steigende Zinsen und wirtschaftlichen Gegenwind fürchten, lieber an der Seitenlinie sitzen.
Die Trendwende könnte nicht abrupter sein, nachdem niedrige Kreditkosten und die Angst, während der Pandemie etwas zu verpassen, einen globalen Immobilienrausch ausgelöst hatten, der sich von Toronto bis Auckland erstreckte. Die Preise in Sydney stiegen im vergangenen Jahr um fast 27 %, während die Werte in Singapur am stärksten in mehr als einem Jahrzehnt stiegen und Hongkong der weltweit am wenigsten erschwingliche Ort für den Kauf eines Eigenheims blieb.
Obwohl die Bedingungen in der Region unterschiedlich sind, gibt es einige gemeinsame Nenner hinter der Verlangsamung. Bedenken hinsichtlich der Erschwinglichkeit veranlassten Singapur, Immobilienbeschränkungen zu verhängen, während Inflationsrisiken die Zentralbanken dazu veranlassen, Zinserhöhungen in Betracht zu ziehen, die es für Hauskäufer schwieriger machen würden, ihre Hypotheken zu bezahlen.
In der Zwischenzeit sorgt Covid-19 für zusätzlichen Gegenwind auf den chinesischen Immobilienmärkten. Hongkong kämpft mit einem Exodus von Einwohnern nach seinen verpfuschten Bemühungen, die jüngste Welle einzudämmen, während eine Sperrung in Shanghai die Hoffnungen auf eine schnelle Erholung von einem Einbruch zunichte macht, der durch ein hartes Vorgehen gegen übermäßige Schulden bei Entwicklern ausgelöst wurde.
„Seit der globalen Finanzkrise sind die Regierungen in der Region wachsamer gegenüber steigenden Vermögenspreisen geworden, während die Pandemie auch zunehmende Vermögensunterschiede in den Fokus gerückt hat“, sagte Victoria Garrett, Leiterin für Wohnimmobilien im asiatisch-pazifischen Raum bei Knight Frank. „Obwohl der Wechsel vom Verkäufermarkt mehr Möglichkeiten eröffnen wird, werden Käufer wahrscheinlich selektiver und preisbewusster werden.“
Für 2022 wird prognostiziert, dass die Wohnimmobilienpreise in der gesamten Region mit einer milderen und nachhaltigeren Rate von 3 % bis 5 % wachsen werden, schätzt Garrett. Das ist weniger als der Zuwachs von 9.1 % im letzten Jahr.
Sicherlich könnte die Nachfrage in einigen Märkten anhalten, teilweise weil der Wohnungsmangel in den nächsten 12 Monaten wahrscheinlich nicht behoben wird, sagte Garrett. Und da sich der Zinserhöhungszyklus noch in der Anfangsphase befindet, bleibt ein Zeitfenster für Käufer, um von den immer noch günstigen Finanzierungszinsen zu profitieren, fügte sie hinzu.
Käufer anderswo wurden nicht abgeschreckt. Im Vereinigten Königreich stiegen die Eigenheimpreise im März mit der schnellsten jährlichen Geschwindigkeit seit 2004, während die Werte in 20 Städten in den USA ebenfalls sprunghaft ansteigen.
Nachfolgend finden Sie einen Überblick über die neuesten Wohnungstrends in den wichtigsten Städten.
Sydney
Die Immobilienpreise in Australiens bevölkerungsreichster Stadt zeigen Anzeichen von Ermüdung in der Nähe von Rekordhöhen, da die Erwartungen wachsen, dass die Zentralbank bald mit einer Zinserhöhung beginnen wird.
Die Erschwinglichkeit belastet bereits das obere Ende des Marktes, wobei das Einkommenswachstum deutlich hinter den Preissteigerungen zurückbleibt: Zwischen März 2020 und Dezember 2021 stiegen die Löhne um 3.3 %, verglichen mit einem Anstieg der Wohnungswerte um 22.6 %. Der mittlere Eigenheimwert in Sydney beträgt mehr als das 17-fache des mittleren Gehalts im Land.
Darüber hinaus beträgt die Bruttoverschuldung der australischen Haushalte als Anteil am verfügbaren Einkommen fast 200 %. All dies hat die Käufer auf dem größten Wohnungsmarkt des Landes vorsichtig gemacht. Die Immobilienpreise in der Hafenstadt gaben letzten Monat um 0.2 % nach, zusätzlich zu den Verlusten im Februar, was zu einer Siegesserie führte, die im Oktober 2020 begann.
„Vieles hat mit Zinsgesprächen zu tun, und Sydney, weil es ein so teurer Markt ist, ist sehr empfindlich, wenn es um Zinserhöhungen geht“, sagte Nerida Conisbee, Chefökonomin bei der Immobilienfirma Ray White. Der nachlassende Wettbewerb bei Auktionen „spiegelt die Stimmung wider, die sich wirklich in Richtung der Bereitschaft der Menschen geändert hat, weit über dem Mindestpreis zu zahlen.“
Hongkong
Die Wohnimmobilienpreise in Hongkong tendieren seit August nach unten, und eine schnelle Erholung ist nicht in Sicht. Die Herausforderungen reichen von einer einbrechenden Wirtschaft und steigenden Zinssätzen bis hin zur anhaltenden Abreise von Einheimischen und Expatriates, die von politischen Spannungen und strengen Maßnahmen zur sozialen Distanzierung frustriert sind.
Der Wohnungsmarkt der Stadt schien im vergangenen Jahr nicht aufzuhalten, wobei die Preise im August einen Rekord brachen. Seither sind die Werte laut Centaline Property Agency Ltd. um 7.3 % gesunken. Die UBS Group AG erwartet, dass die Preise in diesem Jahr aufgrund der Bevölkerungsabwanderung und Zinserhöhungen fallen werden. Goldman Sachs Group Inc. ist noch pessimistischer und prognostiziert einen Rückgang um 20 % bis 2025.
„Die Immobilienpreise werden zumindest kurzfristig unter Druck bleiben“, sagte Rosanna Tang, Forschungsleiterin für Hongkong und die Greater Bay Area bei Colliers International. „Neben Covid-19 verzögern auch andere Marktunsicherheiten, darunter geopolitische Spannungen und Zinsrisiken, die Entscheidungsfindung von Eigenheimkäufern.“
Singapur
Nach einem fulminanten Jahr, in dem die Preise den stärksten Anstieg seit mehr als einem Jahrzehnt verzeichneten, kühlt sich der Immobilienmarkt in Singapur aufgrund von Immobilienbeschränkungen und höheren Steuern ab. Das Preiswachstum für neue Eigenheime verlangsamte sich im letzten Quartal auf 0.4 %, während die Verkäufe im März auf den niedrigsten Stand seit 21 Monaten einbrachen.
Die Behörden führten im Dezember Kühlmaßnahmen ein, um die mangelnde Erschwinglichkeit sowie das Risiko zu beheben, dass Haushalte Schwierigkeiten haben könnten, ihre Hypotheken zu höheren Zinsen zu bezahlen. Im Februar kündigte die Regierung höhere Grundsteuern für wohlhabende Einwohner an, was einige Käufer in diesem Segment dazu veranlassen könnte, an der Seitenlinie zu sitzen.
Analysten haben jedoch gesagt, dass die Bordsteine nur eine kurzfristige Lösung sein könnten, da es eine echte Nachfrage unter Einheimischen gibt, wie z. B. diejenigen, die von ihren öffentlichen Wohnungen auf private Einheiten umsteigen, sowie Millennials, die alleine leben möchten.
Steigende Verbraucherpreise könnten auch potenzielle Käufer dazu anspornen, eher früher als später in den Markt einzusteigen und die Kaufkraft zu behalten, sagte Alan Cheong, Executive Director of Research bei Savills Plc. „Inflation ist das Opioid, das die Nachfrage antreibt“, sagte er.
Shanghai
Die Wohnungspreise in Shanghai, einem der widerstandsfähigsten Wohnungsmärkte in China, stiegen im Dezember nach dreimonatigen Rückgängen wieder an, nachdem Beamte Schritte unternommen hatten, um eine Verlangsamung zu stoppen, die durch eine Liquiditätskrise bei Bauträgern verursacht wurde. Jetzt wird die Erholung durch die umfassende Sperrung des Finanzzentrums bedroht.
„Wir haben jetzt gesehen, dass Covid in Shanghai stärker Fuß gefasst hat, was den Markt im zweiten Quartal infolgedessen einschränken könnte“, sagte Roddy Allan, Chief Research Officer für den asiatisch-pazifischen Raum bei Jones Lang LaSalle.
Dennoch sehen die längerfristigen Aussichten der Stadt dank niedriger Lagerbestände und Zinssenkungen besser aus. Eine wirtschaftliche Verlangsamung hat China in einen Lockerungsmodus gedrängt, in einer krassen politischen Divergenz mit anderen großen Volkswirtschaften. Die Zentralbank hat im Januar zum ersten Mal seit fast zwei Jahren einen Leitzins gesenkt, während die großen Banken die Hypothekenzinsen gesenkt und die Kreditgenehmigungszeiten verkürzt haben.
Die Hausverkäufe in Shanghai werden sich wahrscheinlich in diesem Jahr stabilisieren und möglicherweise gegen Jahresende wieder anziehen, sagte Yang Hongxu, ein Direktor des Forschungsinstituts von E-House China Enterprise Holdings Ltd.
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Quelle: https://finance.yahoo.com/news/hong-kong-sydney-home-prices-200000625.html