Historisch gesehen konnten nur Institutionen Teil von REITs (Real Estate Investment Trust) werden bestehen aus Unternehmen, die ertragsbringende Immobilien in verschiedenen Immobiliensektoren besitzen oder finanzieren.
Ein Startup namens Flock-Häuser möchte Vermietern eine ähnliche Möglichkeit geben, Anteile an einem Portfolio zu besitzen, das aus mehreren Immobilien besteht, und hat gerade eine Erhöhung vorgenommen 26-Millionen-Dollar-Finanzierungsrunde der Serie A für dieses Vorhaben.
Andreessen Horowitz (a16z) leitete die Finanzierung, zu der auch die Beteiligung von 1Sharpe Ventures (unter der Leitung von Roofstock-Mitbegründer und Vorsitzender Gregor Watson) und Human Capital sowie der bestehenden Geldgeber Susa Ventures, Primary Venture Partners und BoxGroup gehörte.
Gründer Ari Rubin brach sein BWL-Studium ab, um sein Konzept hinter dem Startup weiterzuverfolgen, das im Mai 2021 mit vier Häusern in Denver, Colorado, in Betrieb ging. Typischer Nutzer ist der Vermieter von Einfamilienhäusern mit ein bis vier Wohneinheiten, der seine Investition nicht unbedingt loswerden möchte, sich aber auch nicht mehr mit deren Verwaltung befassen möchte.
„Flock kauft die Immobilie vom Vermieter, der dann Anteile an dieser Partnerschaft erhält, die eine Reihe von Häusern besitzt“, erklärte Rubin gegenüber TechCrunch. „Sie können alle Vorteile des Immobilienbesitzes behalten, ohne Belastungen wie Steuern oder Unterhalt zahlen zu müssen.“
Sobald die Immobilien in Flock eingehen, besitzt und betreibt das Unternehmen die Vermögenswerte. In der Zwischenzeit erhalten die Vermieter dann Anteile an einem diversifizierten Portfolio ähnlich einem REIT, sagte Rubin.
Jemand, der ein Haus im Wert von 500,000 US-Dollar besitzt, kann es also an Flock verkaufen und erhält Anteile des Fonds im Wert von 500,000 US-Dollar zurück. Mit der Wertsteigerung des Portfolios steigen auch die Aktien.
„Sie erhalten auch ihren Anteil an allen Mieteinnahmen, die wir einziehen, und behalten einen Teil für Instandhaltung, Grundsteuer und Versicherungen zurück“, sagte Rubin. „Den Rest zahlen wir dann in einer Ausschüttung aus.“
Manche Menschen entscheiden sich dafür, ihre Erlöse zu reinvestieren, während andere sich für Cashflow entscheiden, mit der Möglichkeit, Aktien im Laufe der Zeit zurückzugeben.
„Die meisten Menschen wollen sie jedoch für immer behalten, von den Einnahmen leben und sie an die Erben weitergeben“, sagte Rubin. „Es kann also auch als Nachlassplanungstool dienen. Aber so oder so können sie ihr Eigentum auf Autopilot stellen und von den diversifizierten Einnahmen leben.“
Das Unternehmen verdient Geld, indem es als Vermögensverwalter des Fonds fungiert und Verwaltungsgebühren erhebt, die 1 % des Kontowerts einer Person betragen. Es wird behauptet, dem Vermieter Geld an Steuern und anderen „Reibungen“ zu ersparen, wenn er das Haus auf herkömmliche Weise verkauft hätte.
Heute hat Flock 110 Häuser in Denver, Austin, Texas und Kansas City in seinem Portfolio. Das Unternehmen plant, dieses Jahr in Seattle und „einer Handvoll weiterer Märkte“ zu starten.
„Institutionen tun dies schon seit langem über einen Mechanismus namens 721 Exchange und es braucht ein Heer von Anwälten und Steuerfachleuten sowie komplizierte Zettel, damit es funktioniert. Wir entwickeln Technologien, um diesen Prozess zu rationalisieren“, sagte Rubin. „Wir nehmen etwas, das schon seit mehreren Jahrzehnten existiert, und nutzen Technologie, um es für mehr Menschen zugänglicher zu machen.“
Das Unternehmen strebt den Aufbau eines standardisierten Häuserportfolios an, sodass beispielsweise kein 25-Millionen-Dollar-Herrenhaus außerhalb von Palo Alto dabei sein wird. Es verwendet Bewertungsmodelle von Drittanbietern, um den fairen Marktwert eines Hauses zu ermitteln.
Die Funktionsweise besteht darin, dass ein Vermieter die Informationen über ein Haus über die Website von Flock übermittelt. Das Flock-Team verwendet dann ein proprietäres Bewertungssystem, um eine Gesamtbewertung abzuleiten, und nimmt dann Anpassungen am Endpreis vor, basierend auf dem Umfang der im Haus festgestellten Reparaturen und aufgeschobenen Wartungsarbeiten. Im Gegensatz zu einem iBuyer, sagte Rubin, profitiere das Unternehmen „niemals“ vom Wert eines Hauses.
„Wir konzentrieren uns darauf, sicherzustellen, dass das System für jeden Eigentümer, der sein Haus erwirbt, fair und transparent ist“, sagte er.
Was aber, wenn Häuser an Wert verlieren? Rubin sagte, das Ziel bestehe zunächst darin, nur Häuser mit größerem Aufwärtspotenzial einzubeziehen.
„Wir suchen nach Häusern, die einen Mehrwert für andere Vermieter und Eigentümer darstellen, die Häuser in Flock untergebracht haben“, sagte Rubin. „Wir haben keine Ahnung, wie sich der Markt langfristig entwickeln wird. Vielleicht geht es weiter auf und ab. Aber wir nehmen nur Häuser an, von denen wir überzeugt sind, dass wir effizient arbeiten und den Eigentümern wirklich gute Renditen und den dort lebenden Bewohnern gute Erfahrungen bieten können.“
Bildnachweis: Flock-Häuser
Primary Ventures, Susa Ventures und BoxGroup leiteten gemeinsam die 6.5-Millionen-Dollar-Seed-Runde von Flock im vergangenen März, so dass sich das Gesamtkapital durch diese jüngste Finanzierung auf 32.5 Millionen US-Dollar beläuft. Mit 17 Mitarbeitern verfügt das Unternehmen über zwei Hauptsitze in Denver und San Francisco.
Das Unternehmen plant, das Kapital aus dieser Erhöhung für den weiteren Ausbau seiner Technologie und für die Einstellung neuer Mitarbeiter zu verwenden. Das Unternehmen operiere mit einem Asset-Light-Modell, sagte Rubin, da es kein Bargeld benötige, um Häuser zu kaufen verwendet Geld aus der Zeit, in der Menschen ihr Eigenkapital aus ihren Häusern einzahlen.
Alex Rampell, General Partner von A16z, glaubt, dass ein Problem beim Vermieter darin besteht, dass es sehr schwierig sein kann, einfach in den Ruhestand zu gehen.
„Der Besitz von Aktien und Anleihen kann Ihnen ein passives Einkommen und einen Vermögenszuwachs verschaffen, aber als Vermieter müssen Sie Toiletten reparieren, sich um Leerstände kümmern, Mieter finden und vieles mehr“, sagte er. „Auf der anderen Seite ist das Gras immer grüner, es sei denn, Sie möchten Ihren Ruhestand genießen und müssen das Gras buchstäblich bewässern, um einen neuen Mieter zu finden.“
Er war von der Fähigkeit von Flock angetan, jedem Vermieter die Möglichkeit zu geben, seine Immobilien in das von Flock erstellte Portfolio aufzunehmen und gleichzeitig dem ehemaligen Vermieter die gleichen Einnahmequellen ohne unmittelbare steuerliche Konsequenzen zu bieten.
„Dabei baut es eine leistungsstarke Maschine zusammen, um viele Immobilien zusammenzufassen, den Zugang für Investoren zu demokratisieren und die Erfahrungen der Bewohner mit Technologie zu verbessern“, fügte Rampell hinzu.
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Quelle: https://finance.yahoo.com/news/flock-homes-closes-26m-landlords-120056184.html