Fed-Erhöhungen könnten die US-Immobilienpreise weiter unter Druck setzen

Während die Federal Reserve die Zinsen bis 2023 weiter anhebt, ist der Immobiliensektor der Wirtschaftssektor, der am meisten unter dem Umzug leidet. Wohnen reagiert sehr zinsempfindlich, und als die Zinsen im Jahr 2022 stiegen, stiegen auch die Hypothekenkosten, was die Erschwinglichkeit von Wohnraum für viele verringerte.

Die Kosten für eine Hypothek mit 30-jähriger Laufzeit erreichten jedoch im vergangenen November einen Höchststand von über 7 % und sind seitdem leicht zurückgegangen da die Fed weitere Zinserhöhungen erwägt, die Hypothekenkosten steigen wieder einmal. Die Märkte hatten geglaubt, die Fed sei mit den Zinserhöhungen kurz vor dem Abschluss, aber jetzt könnten die Zinserhöhungen bis in den Juni hinein fortgesetzt werden, basierend darauf, was die Märkte für festverzinsliche Wertpapiere andeuten.

Das könnte Probleme für den Wohnungsmarkt bedeuten. Beispielsweise heißt es im jüngsten Fed-Protokoll ihrer Februar-Sitzung, dass „die Aktivität auf dem Immobilienmarkt weiter nachgelassen hat, was weitgehend den Anstieg der Hypothekenzinsen im vergangenen Jahr widerspiegelt“.

Fallende Hauspreise

So sehr der Wohnungsmarkt auch in Schwierigkeiten geraten mag, die Preise sind nach jüngsten Schätzungen im Jahresvergleich nicht gefallen. Zum Beispiel, Zillow hat gezeigt, dass die Preise seit August 2022 nach unten tendieren, aber im Jahresvergleich immer noch um fast 9 % steigen. Das liegt an den starken Hauspreisgewinnen Anfang 2022. RedfinRDFN
Die Daten sind weniger ermutigend, da die Hauspreise seit Mai 2022 monatlich zurückgegangen sind und die Hauspreise ihren Schätzungen zufolge im Jahresvergleich etwas mehr als 1 % betragen.

Beide Markteinschätzungen könnten jedoch in den kommenden Monaten einen jährlichen Rückgang der Immobilienpreise anzeigen, wenn sich die aktuellen Trends fortsetzen. Das liegt daran, dass der Großteil der jährlichen Anstiege der Immobilienpreise in den letzten 12 Monaten aus der ersten Hälfte des Jahres 2022 stammt, diese Daten bis zum Sommer aus der Berechnung herausfallen und die aktuellen Immobilienpreistrends viel träger erscheinen. Sowohl Zillow als auch Redfin prognostizieren, dass sich die Hauspreise in den nächsten 12 Monaten kaum ändern werden, was eine deutliche Abweichung vom jüngsten Preiswachstum darstellt.

Das Erschwinglichkeitsproblem

Ein zentrales Thema für viele Regionen, einschließlich der Westküste der USA, ist die Erschwinglichkeit von Wohnraum. Da die Immobilienpreise schneller steigen als die Einkommen, werden Häuser weniger erschwinglich. Das haben wir in den USA in den letzten Jahren gesehen. Niedrige Zinssätze halfen den Käufern von Eigenheimen jedoch, sich eine Hypothek zu leisten, selbst wenn der Gesamtpreis des Eigenheims im Verhältnis zu ihrem Einkommensniveau hoch war.

Jetzt, da die Hypothekenzinsen stark steigen, ändert sich dieses Bild. Der Erschwinglichkeitsmonitor der Atlanta Fed schätzt derzeit, dass die Erschwinglichkeit von Wohnraum auf ein seit 2007 nicht mehr gesehenes Tief zurückkehrt. Das liegt vor allem daran, dass sich die Hypothekenkosten im vergangenen Jahr verdoppelt haben. Wenn die Fed die Zinsen weiter erhöht, ist es leider unwahrscheinlich, dass sich das ändert. Das könnte dazu führen, dass die Immobilienpreise in den USA im Jahr 2023 fallen.

Die Maßnahmen der Fed zur Anhebung der Zinssätze könnten beginnen, die Inflation zu zähmen, aber der Immobilienmarkt könnte auch ein Opfer der Politik der Fed werden.