ESRs Perlman Charts nächster Wachstumspfad nach Blockbuster-ARA-Deal

Frisch von einem entscheidenden Deal, der ESR zu Asiens größtem Immobilienverwalter gemacht hat, Vorsitzender Jeffrey Perlmann baut auf den physischen Vermögenswerten auf, die den digitalen Boom Asiens antreiben, wie Rechenzentren, Logistikzentren und Lagerhäuser.

IEs ist nur vergeben Der 38-jährige Jeffrey Perlman von Warburg Pincus hat sich in sechs Jahren zu einem der führenden Immobilienhändler Asiens entwickelt. Seit seiner Gründung in Singapur im Jahr 2016 hat Perlman das rasante Wachstum des in Hongkong notierten Unternehmens ESR Cayman überwacht. In dieser Zeit ist das verwaltete Vermögen von ESR um fast 1,800 % auf 140 Milliarden US-Dollar gestiegen und ist damit nach AUM der fünftgrößte Immobilienverwalter der Welt und der größte mit Sitz in Asien. 

„Es hat niemanden gegeben, der dafür ein Spielbuch erstellt hat. Was wir geschaffen haben, hat offensichtlich großes Interesse geweckt“, sagt Perlman von seinem Büro in Warburg Pincus mit Blick auf Singapurs legendäres integriertes Resort Marina Bay Sands. Perlman bestimmt die strategische Ausrichtung von ESR als Vorsitzender – eine Position, die er seit 2019 innehat, als ESR seine Aktien in Hongkong notierte – und gleichzeitig als Geschäftsführer das Immobiliengeschäft der Private-Equity-Gesellschaft im asiatisch-pazifischen Raum sowie die Geschäfte in Südostasien beaufsichtigt.

Es war die Übernahme des singapurischen Immobilienriesen ARA Asset Management durch ESR, die das Unternehmen in die Riege der weltweit größten Immobilienverwalter katapultierte. In einem im vergangenen August begonnenen und im Januar abgeschlossenen Deal verkaufte der singapurische Tycoon John Lim seine ARA mit einem verwalteten Vermögen von 95 Milliarden US-Dollar für 5.2 Milliarden US-Dollar an ESR. Auf einen Schlag vervierfachte ESR sein Vermögen von damals 36.4 Milliarden US-Dollar.

Die Transaktion wurde durchgeführt, weil sie für beide Seiten sinnvoll war. Durch den Zusammenschluss mit ESR haben Lim und sein langjähriger Hauptinvestor, der singapurische Milliardär Chew Gek Khim, ihre Anteile an der privat gehaltenen ARA zu jeweils etwa 5 % Anteilen an einem viel größeren börsennotierten Unternehmen ausgebaut. ESR hat sich in einer Branche einen Namen gemacht, in der es immer besser ist, größer zu sein. „Durch die Fusion der beiden [Unternehmen] könnten wir den Blackstone Asiens schaffen“, sagte Chew letztes Jahr über den Deal. Der Vergleich passt. ESR ist heute nach Blackstone und Brookfield der drittgrößte börsennotierte Immobilienverwalter der Welt. Und Perlman möchte den Abstand zu diesen beiden nordamerikanischen Giganten verringern. „Wir sind ihnen sehr auf den Fersen“, sagt Perlman.

ESR unter Perlman baut eine starke Basis der physischen Infrastruktur auf, die Asiens boomenden E-Commerce und die digitale Industrie unterstützt – in Form von Rechenzentren, Logistikzentren und Warenhäusern. Das Unternehmen hat Logistikanlagen in der gesamten Region gebaut und erworben, um die Nachfrage unter anderem der E-Commerce-Giganten Amazon, Alibaba, Coupang und JD.com zu befriedigen, deren Geschäft seit den pandemiebedingten Sperrungen Anfang 2020 stark angestiegen ist. Dies hat dazu beigetragen, dass ESR floriert eine Zeit, in der viele Immobilienunternehmen von Covid-19 ins Wanken geraten und verschuldete chinesische Wohnentwickler mit einer Liquiditätskrise konfrontiert sind. Während viele der asiatischen Immobilienmagnaten die Aktien ihrer Unternehmen durch die Pandemie in Mitleidenschaft gezogen haben, ist der Aktienkurs von ESR in den zweieinhalb Jahren seit dem Börsengang (und in den dunkelsten Tagen des Ausbruchs) um 53 % gestiegen.

Die Strategie, Immobilien für Unternehmen der New Economy zu entwickeln – anstatt glänzende Wolkenkratzer, schicke Hotels oder ikonische Gebäude zu bauen – wird Perlman zugeschrieben, der maßgeblich an der Mitbegründung von e-Shang beteiligt war. Das in Shanghai ansässige Unternehmen fusionierte 2016 mit der Redwood Group aus Singapur und gründete ESR, dessen aktuelle Marktkapitalisierung von 15 Milliarden US-Dollar einige der führenden Immobilienentwickler Asiens in den Schatten stellt. „Wir wollten der bevorzugte E-Commerce-Entwickler und Vermieter sein, und so haben wir angefangen“, erinnert sich Perlman. „Die Vision bestand darin, mit der Bereitstellung von Logistikeinrichtungen zu beginnen und dann im Laufe der Zeit eine leistungsfähige Fondsverwaltungsplattform aufzubauen.“

Das kombinierte Vermögen von ESR und ARA umfasst 95 Milliarden US-Dollar an privaten Anlagevehikeln und 14 REITs im Wert von 45 Milliarden US-Dollar – was das Unternehmen zum größten REIT-Sponsor im asiatisch-pazifischen Raum macht. Das vergrößerte Unternehmen besitzt und verwaltet über 35 Millionen Quadratmeter an Immobilien in 28 Ländern, von denen über 80 % (gemessen an der Grundfläche) New-Economy-Assets wie Logistiklager und Rechenzentren sind.

„Es gab noch niemanden, der dafür ein Spielbuch erstellt hat.“

ESR hätte jedoch möglicherweise nicht existiert, wenn Warburg Pincus Perlman nicht Ende 2008 nach Asien geschickt hätte, um beim Aufbau seiner Präsenz in der Region zu helfen, nachdem der Zusammenbruch des US-Immobilienmarktes die globale Finanzkrise ausgelöst hatte. Perlman kam 2006 zu der Buyout-Firma in New York, ein Jahr nachdem er seine Karriere an der Wall Street als Immobilien-Investment-Banking-Analyst bei Credit Suisse First Boston begonnen hatte, ausgestattet mit einem Bachelor-Abschluss in Betriebswirtschaft von der University of Michigan. Dann war er Mitarbeiter des globalen Immobilieninvestitionsteams von Warburg Pincus und pendelte von und nach China, um mit dem Gegenstück der Buyout-Firma auf dem Festland, das jetzt von Ellen Ng geleitet wird, nach Deals zu suchen. 

„Ich reiste zwischen Peking und Shanghai hin und her und lebte quasi aus dem Koffer“, erinnert sich Perlman. Als das Geschäft in China wuchs, verbrachte Perlman mehr Zeit im Land (250 waren es 2010 Tage), und es war sinnvoll, einen Umzug nach Asien in Betracht zu ziehen. Also machte er 2011 seiner damaligen Freundin Elizabeth einen Heiratsantrag mit der Begründung: „Du würdest mich viel öfter sehen, wenn wir nach Hongkong ziehen.“ Als Perlman und seine Verlobte Ende 2011 dorthin zogen, hatte er einige Geschäfte in China abgeschlossen, darunter die Partnerschaft zwischen Warburg Pincus und den Veteranen der Logistikbranche, Jeffrey Shen und Sun Dongping, um den Lagerentwickler e-Shang zu gründen. „Damals war die Lagerhaltung kein großer Markt und es gab nur ein sehr begrenztes Angebot an modernen, institutionellen Logistikeinrichtungen“, erinnert sich Shen, Mitbegründer und Co-CEO von ESR. „Wir haben definitiv das Potenzial gesehen, insbesondere mit dem Aufstieg des E-Commerce.“

PErlmans bahnbrechende Karriere wurde von seinen verstorbenen Eltern, beide Anwälte, inspiriert. Vater Michael Perlman – der als Immobilienanwalt in Michigan arbeitete – ermutigte Jeffrey, Betriebswirtschaft zu studieren, genau wie seine ältere Schwester Dana, die als Chief Strategy Officer und Schatzmeisterin beim New Yorker Modehaus PVH Corp., Eigentümer von Tommy Hilfiger, arbeitet und Calvin Klein Marken.

Während die regionale Präsenz von ESR ausgebaut wurde, war Perlman auch maßgeblich an der Expansion von Warburg Pincus nach Südostasien beteiligt. In Erwartung neuer Möglichkeiten in der Region schlug Perlman 2015 dem CEO des Unternehmens, Chip Kaye – der 1994 das Asiengeschäft von Warburg Pincus gründete – und Präsident Tim Geithner, einem ehemaligen US-Finanzminister, vor, ein Büro in Singapur zu gründen. 

Seit 2013 hat Warburg Pincus fast 3 Milliarden US-Dollar in 15 Unternehmen in Südostasien investiert. Zu den bemerkenswertesten gehörte die Partnerschaft mit der Vingroup des vietnamesischen Milliardärs Pham Nhat Vuong zur Gründung des Einkaufszentrumentwicklers Vincom Retail. Beim Börsengang im Jahr 740 – Vietnams damals größtem Börsengang aller Zeiten – sammelte das Unternehmen 2017 Millionen US-Dollar ein, bevor es 2019 ausstieg. Das Buyout-Unternehmen verstärkte auch sein regionales Team, indem Geschäftsführer Saurabh Agarwal 2017 von New York nach Singapur wechselte.

Perlman selbst zog 2016 nach Singapur und nutzte den Stadtstaat – in dem seine beiden Kinder geboren wurden – als Basis, um die Investitionen von Warburg Pincus zu überwachen. Er betrachtet Singapur als den Mittelpunkt des erweiterten Geschäfts von ESR angesichts der enormen Präsenz von ARA im Finanzzentrum, das wertvolle Vermögenswerte wie Suntec City umfasst, eine weitläufige Entwicklung, die ein Einkaufszentrum, Büros und ein Kongresszentrum umfasst. „Perlman ist allgegenwärtig“, sagt Stuart Gibson, Mitbegründer und Co-CEO von ESR, in einem separaten Videointerview im Januar. „Er ist hier und überall.“ 

Neben der Gründung von ESR im Jahr 2016 tat sich Warburg Pincus in diesem Jahr auch mit Lim zusammen, um ARA zu privatisieren und das Unternehmen im folgenden Jahr in einem 1.3-Milliarden-Dollar-Deal von der Börse in Singapur zu nehmen. Auf die Frage, ob er eine mögliche Fusion von ESR und ARA im Auge habe, als Warburg Pincus in letzteres investierte, sagt Perlman, dass er Shen 2017 nach Singapur eingeladen habe, um Lim zu treffen, obwohl er damals nicht an einen solchen Deal gedacht habe. „Ich glaube nicht, dass es zu diesem Zeitpunkt eine ‚Wir werden uns alle zusammentun‘ [Mentalität] gab, aber wenn man im People Business ist, kann man sehen, wie die Leute miteinander auskommen, und man sieht das Gemeinsame Vision und der Leidenschaft, die sie haben, dann sind solche Dinge möglich“, sagt Perlman in einem Videoanruf nach dem Abschluss der ARA-Übernahme im Januar. Lim – der ARA vor zwei Jahrzehnten zusammen mit Justin Chiu von CK Asset gründete – lehnte es ab, sich zu diesem Artikel zu äußern.

Perlman saß jedoch am Rande, als ESR vorschlug, ARA im August 2021 zu übernehmen, und zog sich angesichts seiner gleichzeitigen Rollen bei ESR und Warburg Pincus, dem größten Anteilseigner von ARA, von allen Deal-Gesprächen zurück, so Gibson, der zusammen mit Shen den Deal letztes Jahr ausgehandelt hatte . „Er möchte an Deals beteiligt sein, aber er war für diesen Deal nicht im Raum“, sagt Gibson.

Ona pro forma basis, Der kombinierte Nettogewinn von ESR und ARA verdoppelte sich in den sechs Monaten bis Juni 347 gegenüber dem Vorjahr auf 2021 Millionen US-Dollar, gestützt durch die starke Leasingnachfrage nach Lagerflächen von E-Commerce-Unternehmen und einem boomenden Fondsverwaltungsgeschäft. Es wird erwartet, dass die Erträge bis 15 auf Basis der durchschnittlichen jährlichen Wachstumsrate um mehr als 2025 % steigen werden, gestützt durch New-Economy-Vermögenswerte und Gebühren aus der Vermögensverwaltung und Immobilienentwicklung, schrieben die Analysten von Morgan Stanley, Wilson Ng und Derek Chang, in einer im Januar veröffentlichten Research Note.

„Die größten langfristigen Trends untermauern das Wachstum unseres Unternehmens“, sagt Perlman und verweist auf den E-Commerce-Boom, die digitale Transformation und die Finanzialisierung der Immobilienmärkte im asiatisch-pazifischen Raum. „Das schnelle Wachstum des E-Commerce hat sich während der Pandemie nur noch beschleunigt.“

Um seine Position zu festigen, will ESR noch tiefer in New-Economy-Investitionen einsteigen und treibt den Bau von Cloud-Küchen, Kühlhäusern, Rechenzentren und Lagern im gesamten asiatisch-pazifischen Raum voran. Das Unternehmen hat in den letzten zwei Jahren mehr als 10 Milliarden US-Dollar aufgebracht, um diese Projekte zu finanzieren, und beginnt das Jahr 2022 mit der Einführung von zwei sich ergänzenden Fonds, die bis zu 2.5 Milliarden US-Dollar aufbringen werden, um die Expansion der Gruppe in die boomende Rechenzentrumsbranche zu finanzieren. Laut dem Immobilienberater Knight Frank wird sich die Nachfrage nach Einrichtungen zur Unterbringung von Servern für Cloud-Computing und andere digitale Plattformen im asiatisch-pazifischen Raum in den nächsten drei bis fünf Jahren verdoppeln.

ESR hat das größte Lager im asiatisch-pazifischen Raum auf dem Höhepunkt der Pandemie im Juni 2020 fertiggestellt. Mit einer Bruttogeschossfläche von fast 390,000 Quadratmetern bietet das sechsstöckige ESR Amagasaki Distribution Center in Osaka Annehmlichkeiten wie eine Kindertagesstätte, eine private Lounge und Einzelhandelsgeschäfte sowie umweltfreundliche Einrichtungen, zu denen ein solarbetriebener Stromgenerator vor Ort und Ladestationen für elektrische Lieferwagen gehören. Das Unternehmen baut seine bisher höchste und fortschrittlichste Anlage in der Nähe des Tokioter Flughafens Haneda. Das neunstöckige ESR Higashi Ogishima Distribution Center wird die weltweit erste Logistikanlage sein, die zeitkritische Fracht mit Drohnen liefern kann, sobald das rund 366,000 Quadratmeter große Grundstück bis März 2023 fertiggestellt ist. 

In China, wo das Unternehmen über ein verwaltetes Vermögen von mehr als 13 Milliarden US-Dollar verfügt, hat ESR in diesem Monat im Rahmen der größten Transaktion dieser Art im Großraum Shanghai ein Portfolio von 11 Lagerhäusern mit einer Bruttogrundfläche von 550,000 Quadratmetern gekauft und baut derzeit 2.5 Millionen Quadratmeter neue Logistik- und Rechenzentrumsflächen im ganzen Land. Perlman sieht weiteres Wachstum in China und lässt sich vom möglichen Zusammenbruch des Immobilienmarkts auf dem Festland nicht beirren, nachdem die China Evergrande Group – der weltweit höchstverschuldete Entwickler mit Verbindlichkeiten in Höhe von über 300 Milliarden US-Dollar – letztes Jahr mit der Zahlung von Anleihen in Verzug geraten war. „Wohnimmobilien sind der Ort, an dem die Spannung herrscht, die Schlagzeilen drehen sich immer darum“, sagt er. „Die Infrastruktur der New Economy wird stark von der Regierung unterstützt. Sie wissen, dass sie mehr Lager brauchen. Sie wissen, dass sie mehr Rechenzentren brauchen.“

Höhere Zinssätze könnten ESRs rasantes Akquisitionstempo verlangsamen, da die gestiegenen Kapitalkosten wahrscheinlich den Pool an wertsteigernden Deals auf dem Markt verringern werden, sagt Vijay Natarajan, Analyst bei RHB Singapur. „Trotz potenzieller Zinserhöhungen ist ESR jedoch in einer besseren Position, um sich in diesem Markt zurechtzufinden“, fügt er hinzu. „[Eine] Asset-Light-Plattform und starke wiederkehrende Erträge positionieren es gut, um die anfänglichen Auswirkungen höherer Zinssätze abzufedern.“ Die Akquisition von ARA hat auch die Bilanz gestärkt. Der Nettoverschuldungsgrad sank nach Abschluss der Transaktion von 34 % im Juni 62 auf 2021 %, was dem zusammengeschlossenen Unternehmen etwas Spielraum gibt, um mehr Schulden zur Finanzierung zukünftiger Akquisitionen zu begeben, sagte die Credit Suisse in einer im Januar veröffentlichten Research Note.

Zusätzlich zum organischen Wachstum hat ESR im Jahr 10, dem bisher umsatzstärksten Jahr, Geschäfte im Wert von mehr als 2021 Milliarden US-Dollar abgeschlossen. Im vergangenen April ging es eine Partnerschaft mit dem Singapurer Staatsfonds GIC ein, um ein Portfolio von Lagerhäusern in ganz Australien für 3.8 Milliarden AUD (2.8 Milliarden USD) von Blackstone im Rahmen der größten Logistikimmobilientransaktion des Landes zu kaufen und gleichzeitig in ein 2-Milliarden-Dollar-Rechenzentrumsprojekt in Japan zu investieren Monat. Im Oktober, zwei Monate nach Bekanntgabe der ARA-Akquisition, ging ESR dazu über, ihre in Singapur notierten Unternehmen ARA Logos Logistics Trust und ESR REIT zu fusionieren.

„Jeff ist ein hervorragender Dealmaker, der seine globale Erfahrung für großen Erfolg in Asien einsetzt.“

Perlman sagt, dass ein vergrößerter ESR, dessen Portfolio Lager- und Rechenzentrumsanlagen im Wert von 59 Milliarden US-Dollar umfasst, Investoren anziehen kann, die Kapital für weniger Manager bereitstellen möchten. Laut einem im Februar veröffentlichten Bericht des Immobilienberaters JLL haben globale Investoren im Jahr 48 rund 2021 Milliarden US-Dollar in Logistikimmobilien im asiatisch-pazifischen Raum gesteckt und damit den bisherigen Höchststand von 32 Milliarden US-Dollar aus dem Vorjahr übertroffen. JLL schätzt, dass das fusionierte Unternehmen potenziell einen Markt im Wert von etwa 2.5 Billionen US-Dollar im asiatisch-pazifischen Raum erschließen könnte.

„Jeff ist ein hervorragender Dealmaker, der seine globale Erfahrung für großen Erfolg in Asien einsetzt“, sagt Stuart Crow, CEO für Kapitalmärkte im asiatisch-pazifischen Raum bei JLL, per E-Mail. Als Early Mover in einem der am schnellsten wachsenden Sektoren „versteht Perlman die granularen Details von Vermögenswerten und Märkten, aber mit Blick darauf, wie sie in die Finanzmärkte Asiens passen“, fügt er hinzu.

Obwohl Perlman möchte, dass sich ESR auf New-Economy-Projekte konzentriert, bleibt er opportunistisch bei der Aufnahme traditionellerer Vermögenswerte für das Portfolio von ESR. ESR ist strategisch positioniert, um einige Bürogebäude und Gewerbeimmobilien in seine REITs oder privaten Investmentfonds aufzunehmen, die große institutionelle Eigentümer wie Pensionsfonds oder Versicherungsunternehmen möglicherweise verkaufen möchten, um Kapital anderswo umzuverteilen, sagt er. 

Eine solche Umverteilung, zusammen mit der robusten Nachfrage nach Lagerhäusern und dem Potenzial, neue und größere REITs im asiatisch-pazifischen Raum zu gründen, bietet ESR enorme Chancen, sein Wachstum in den kommenden Jahren aufrechtzuerhalten. Es sollte auch von einigen größeren säkularen Trends profitieren. JLL prognostiziert, dass die Marktkapitalisierung aller REITs im asiatisch-pazifischen Raum bis 1.3 auf 2030 Billionen US-Dollar steigen wird, von derzeit etwa 400 Milliarden US-Dollar, was dem Wachstum des US-REIT-Marktes in den letzten zwei Jahrzehnten entspricht. Perlman ist der Ansicht, dass ESR über die Größe und das Fachwissen verfügt, um von mehreren Trends auf den Immobilienmärkten im asiatisch-pazifischen Raum zu profitieren, insbesondere denen, die von der New Economy angetrieben werden. „Die digitale Transformation findet in unserem täglichen Leben statt“, sagt Perlman.