Sehr geehrter Steuerberater: „Was passiert, wenn ich mein bestehendes Haus verkaufe, um den Kredit für mein neues Zuhause abzuzahlen? Wie viel Steuern werde ich schulden?'

Ich verstehe, dass Gewinne aus einem Immobilienverkauf nicht steuerpflichtig sind, wenn sie innerhalb von drei Jahren für den Kauf eines anderen Hauses verwendet werden. Meine Frage ist, was passiert, wenn ich ein anderes Haus kaufe und dann mein bestehendes Haus verkaufe, um den Kredit für mein neues Haus abzuzahlen?

Spielt die Kauf- und Verkaufsreihenfolge eine Rolle?

Den Markt grübeln

Liebe Mulling the Market,

Ich werde dich sanft enttäuschen. Sie sagen, Immobiliengewinne erhalten eine Steuervergünstigung, wenn sie innerhalb von drei Jahren zum Kauf eines Eigenheims verwendet werden, aber Buchhalter sagen mir, dass dies eigentlich eine alte Regel ist und nicht mehr in den Büchern steht. Du hast also Pech.

Apropos Kauf und Verkauf: Sie hoffen, den Gewinn einzustreichen, Ihre Steuerlast zu minimieren und all Ihre Erinnerungen zu behalten. Die Reihenfolge des Kaufs und Verkaufs spielt für steuerliche Zwecke keine Rolle. Sie müssen nicht in Eile ein anderes Haus kaufen.

„Der Hauptwohnsitzgewinnausschluss tut es jetzt nicht verlangen, dass ein Steuerzahler ein Ersatzhaus kauft“, sagte Jeffrey Olson, Partner bei Carr, Riggs & Ingram in Atlanta, der sich auf immobilienbezogene Steuerfragen spezialisiert hat.

Mit dem IRS können Sie die Gewinne aus dem Verkauf Ihres Eigenheims kapitalertragssteuerfrei halten. mit einigen Auflagen. Sie müssen das Haus mindestens zwei Jahre lang besessen haben und zwei der letzten fünf Jahre darin gelebt haben (aber sie müssen nicht durchgehend sein).

Steuerbefreiungen

Die ersten 250,000 US-Dollar an Gewinn sind von der Kapitalertragssteuer für Einzelpersonen und Ehepaare ausgenommen, die gemäß den IRS-Regeln getrennt eingereicht werden. Der Ausschluss von Kapitalerträgen steigt auf 500,000 USD für ein Ehepaar, das gemeinsam einen Antrag stellt.

Bei gemeinsamer Veranlagung durch ein Ehepaar muss nur ein Ehegatte Eigentümer sein. Allerdings muss jeder Ehegatte die Nutzungsvoraussetzung erfüllen. Die zwei Jahre des Besitzes und der Nutzung müssen nicht ein einziger kontinuierlicher Zeitraum sein, bemerkte Olson.

„Nachträgliche Käufe spielen bei den Berechnungen überhaupt keine Rolle“, sagte Rob Seltzer, Präsident von Seltzer Business Management mit Sitz in Los Angeles, wo er mit Kunden in Steuerangelegenheiten zusammenarbeitet, zu denen auch Immobilientransaktionen gehören.

„Der einzige Kauf, der zählt, ist der Kauf des Hauses, das Sie verkaufen“, fügte er hinzu. Mit anderen Worten, Sie müssen sich keine Gedanken über irgendwelche Reinvestitionsanforderungen machen, aber Sie müssen sich anderer Regeln zur Berechtigung zum Ausschluss von Kapitalerträgen bewusst sein.

Falten in der Steuernummer

Allerdings gibt es Falten in der Abgabenordnung, wenn Sie Ihr Haus während der Fünfjahresfrist vermietet, einen Teil Ihres Wohnsitzes in ein Arbeitszimmer umgewandelt oder Renovierungsarbeiten durchgeführt und Abschreibungen auf die Renovierungsarbeiten geltend gemacht haben.

Der Verkauf Ihres Hauses ist noch komplizierter geworden. Die Immobilienpreise sinken, aber sie sind immer noch hoch. Unterdessen sind Hypothekenzinsen nach oben gehen und es dauert länger, bis Häuser verkauft werden. Die Stimmung der Käufer von Eigenheimen schlug kürzlich auf ein Allzeittief.

Die Leute verkaufen normalerweise zuerst und kaufen dann. Wenn Sie es sich jedoch leisten können, könnten Sie ein neues Haus kaufen und dann Ihr bestehendes Haus verkaufen und den Verkaufserlös für die Hypothek auf das gerade gekaufte Haus verwenden.

Die Steuergesetze von Uncle Sam zwingen Sie nicht, sich an einen Zeitplan zu halten, um in einem schwieriger gewordenen Markt zu kaufen und zu verkaufen. Setzen Sie sich in der Zwischenzeit nur nicht unnötig unter Druck.

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Danke fürs Lesen. Ich möchte Ihnen dabei helfen, umfassender über die Themen nachzudenken, die sich auf Ihre Steuern auswirken. Ich biete keine Steuerberatung an, sondern nur einen Versuch, einen Blick darauf zu werfen, was der Wirbel an Steuervorschriften und wirtschaftlichen Bedingungen für Ihren Geldbeutel bedeuten könnte.

Ich bin hier für den Leser, der seinen Steuern resigniert gegenübersteht. Du stehst einfach nicht so auf Steuern, ich verstehe. Ich war einmal dieser Typ. Stellen Sie sich Ihre Steuern unter dem Jargon wie ein Labyrinth vor – mit Geld am Ende. Oder eine Falle, die Sie vermeiden müssen.