Könnte eine Immobilienrezession am Horizont sein?

Die zentralen Thesen

• Eine Reihe von Wohnungsmarktberichten in dieser Woche haben Spekulationen genährt, dass eine milde Rezession auf dem Wohnungsmarkt in Sicht sein könnte
• NAHB-Daten zeigen, dass das Vertrauen der Bauherren in das Segment der neu gebauten Einfamilienhäuser im Oktober um 8 Punkte gesunken ist
• Das Census Department berichtete, dass die Baugenehmigungen im August zunahmen, die Baubeginne im Monatsvergleich (MOM) und im Jahresvergleich (YOY) zurückgingen.
• Die National Association of Realtors gab bekannt, dass die Verkäufe bestehender Eigenheime und die mittleren Immobilienpreise im September gesunken sind
• Dennoch sind sich viele Experten einig, dass ein ausgewachsener Crash aufgrund der beispiellosen Widerstandsfähigkeit der Verbraucher und des langsamen Rückgangs unwahrscheinlich ist

Wohnungspreise und Neubauten sind rückläufig. Hypothekenzinsen sind auf dem Vormarsch. Und Spekulationen über eine Rezession auf dem Immobilienmarkt verbreiten sich weiterhin unter Käufern und Immobilieninvestoren gleichermaßen. Für einige ist ein plötzlicher, starker Sturz wahrscheinlicher; andere sehen eine langsamere, mildere Regression im nächsten Jahr.

Wie auch immer, eine Reihe von aktuellen Immobilienberichten hat Öl ins sprichwörtliche Feuer gegossen.

Neue Wohnungsberichte diese Woche

Der vielleicht größte Immobilienbericht dieser Woche kam mit freundlicher Genehmigung von Nationale Vereinigung der Wohnungsbauer (NAHB) und dem Wells Fargo Housing Market Index.

Das NAHB/Wells Fargo HMI misst die Wahrnehmung der Bauherren in Bezug auf die Verkaufserwartungen von Einfamilienhäusern auf einer Skala von „gut“ bis „schlecht“. Die Komponentenmetriken fließen in einen saisonbereinigten Index ein, bei dem Werte über 50 darauf hindeuten, dass die meisten Bauherren die Bedingungen als „gut“ ansehen.

Für Oktober stellte der Gehäusebericht fest, dass das Vertrauen der Bauherren in den Bau neuer Einfamilienhäuser um 8 Punkte gesunken ist. Derzeit liegt diese Vertrauenskennzahl der Bauherren bei etwa 38. Das ist die Hälfte des Niveaus von vor sechs Monaten und, abgesehen von einem kurzen Ausrutscher während der Pandemie, der niedrigste Stand seit August 2012.

Für jedes Bauteil:

• Aktuelle Verkaufsbedingungen fielen auf 45, ein Verlust von 9 Punkten
• Sechs-Monats-Umsatzerwartungen sanken auf 35, ein Rückgang von 11 Punkten
• Der potenzielle Käuferverkehr ging auf 25 zurück, was einen Rückgang um 6 Punkte bedeutet

Laut NAHB-Vorsitzendem Jerry Konter wurde die Nachfrage durch hohe Hypothekenzinsen geschwächt, die eine Situation geschaffen haben, die als „ungesund und nicht nachhaltig“ gilt.

Dies ist jedoch nicht der einzige Immobilienbericht, der diese Woche veröffentlicht wurde.

Daten des Census Bureau

Diese Woche veröffentlichten das Census Bureau und das US Department of Housing and Urban Development Daten über den Wohnungsneubau im September. Laut dem Wohnbericht:

• Baugenehmigungen stiegen um 1.4 % MOM, gingen aber um 3.2 % YOY zurück
• Die Baubeginne in Privatbesitz fielen um 8.1 % MOM und 7.7 % YOY
• Die Fertigstellungen von Privatwohnungen stiegen um 6.1 % MOM und 15.7 % YOY
• Die Baubeginne für Einfamilienhäuser fielen um 4.7 % MOM
• Die Fertigstellung von Einfamilienhäusern stieg um 3.2 % MOM

Zusammen zeichnen diese Daten ein Bild eines schwächelnden Baumarktes.

Wurden im vergangenen Jahr neue Projekte mit höheren Raten angestoßen, werden jetzt mehr abgeschlossen als neu begonnen. (Mit anderen Worten, der Wohnungsmarkt befindet sich bereits in einem guten Zustand abwärts Trend.)

Daten der National Association of Realtors

Ebenfalls in dieser Woche gab die National Association of Realtors (NAR) bekannt, dass die Verkäufe bestehender US-Eigenheime im September um 1.5 % auf saisonbereinigte 4.71 Millionen zurückgegangen sind.

Obwohl der Rückgang den Erwartungen der Ökonomen entsprach, ist dies immer noch der achte monatliche Rückgang in Folge. Es ist auch das erste Mal, dass die Verkäufe bestehender Wohnungen seit 2007 so viele Monate in Folge zurückgegangen sind.

Alles in allem sind die Gesamtverkäufe von Eigenheimen im Jahresvergleich um 23.8 % zurückgegangen, wobei die Anzahl der Eigenheime auf dem Markt um 2.3 % auf 1.25 Millionen Einheiten zurückgegangen ist.

In der Zwischenzeit fiel der Durchschnittspreis für bestehende Häuser von 389,500 USD auf 384,800 USD MOM, nachdem er in diesem Frühjahr zum ersten Mal überhaupt 400,000 USD überschritten hatte. NAR-Daten deuten darauf hin, dass der mittlere Preisrückgang bis Anfang 2023 andauern könnte, wenn nicht sogar darüber hinaus.

Wie NAR-Chefvolkswirt Lawrence Yun so prägnant zusammenfasste: „Der Markt dreht sich eindeutig.“

Expertenschätzungen: Der Markt könnte bis zu 20 % fallen

Laut Pantheon Macro-Chefökonom Ian Shepherdson sind die NAHB-Daten ein „katastrophales“ Zeichen dafür, dass alle gemeldeten Sprünge bei den Verkäufen neuer Eigenheime „mehr Lärm“ waren als Anzeichen einer möglichen Immobilienwende. Insbesondere prognostiziert Shepherdson, dass Neubauten und Hausverkäufe weiter zurückgehen werden, was verheerende Auswirkungen auf die Hauswerte haben wird.

„Das ist nicht der Boden“, sagte Shepherdson. „Der Anstieg der Hypothekenzinsen auf fast 7 % in den letzten Wochen hat zu einem weiteren Rückgang der Hypothekennachfrage geführt, und wir gehen davon aus, dass die Hausverkäufe bis Anfang nächsten Jahres weiter sinken werden.“

Nach Ansicht von Shepherdson müssen die Preise „deutlich fallen“, um das Gleichgewicht auf dem Wohnungsmarkt wiederherzustellen. Und da die Angebotskurve für Wohnraum noch nicht flach gefallen ist, wird die sinkende Nachfrage den Weg weisen tiefere Preise. Alles in allem erwartet Shepherdson „einen Rückgang von 15-20 % im nächsten Jahr“, bevor die Talsohle erreicht wird.

Wichtige Erkenntnisse aus diesen Wohnberichten

Andere Daten – insbesondere höhere Hypothekenzinsen – stützen die Theorie Immobilienpreis sinkt wird noch Monate andauern. Für einige deuten jüngste Immobilienberichtsdaten auf eine mögliche Rezession auf dem Immobilienmarkt hin.

Häuser haben bereits damit begonnen, länger auf dem Markt zu bleiben, und zwar von 16 auf 19 Tage. Vor der Pandemie betrug die durchschnittliche Marktreifezeit für die meisten Häuser einen Monat. Darüber hinaus bleiben Bartransaktionen konstant bei etwa 22 %, da Hauskäufer die himmelhohen – und steigenden – Hypothekenzinsen meiden. Seit März 2022 hat die US-Notenbank die Zinssätze von nahe Null auf 3-3.25 % angehoben, während die Federal Funds Rate nun voraussichtlich das Jahr bei etwa 4.25-4.75 % beenden wird.

Dennoch haben diese Faktoren zusammengearbeitet, um die Nachfrage zu drücken, was zu längerfristigen Preisrückgängen führen wird. Sie zeichnen ein umfassendes Bild von steigenden Zinsen, Materialengpässen und gestiegenen Eigenheimpreisen, die die Nachfrage kontinuierlich schwächen.

Der Chefökonom der NAHB, Robert Dietz, bemerkte: „Angesichts der Erwartung anhaltend erhöhter Zinssätze aufgrund von Maßnahmen der Federal Reserve wird für 2023 ein weiterer Rückgang der Einfamilienhäuser prognostiziert, da die Wohnungsbauschrumpfung anhält …. Die Wohneigentumsquote wird in den kommenden Quartalen sinken, da höhere Zinssätze und anhaltend hohe Baukosten weiterhin eine große Anzahl potenzieller Käufer auspreisen.“

Stehen wir kurz vor einer Rezession auf dem Immobilienmarkt?

Das letzte Mal, dass der Immobilienmarkt so hektisch war, ereignete sich zwischen 2005 und 2007, was letztendlich zum Absturz der Immobilienblase im Jahr 2008 führte. Jetzt, wo der Immobilienboom durch steigende Hypothekenzinsen bedroht ist, sinkt das Angebot und Nachfrage, ist es vernünftig zu fragen: Steuern wir auf eine weitere Rezession auf dem Immobilienmarkt zu?

Trotz anhaltender Rückgänge nach einem Jahr rekordverdächtiger Preissteigerungen und Tiefstständen bei den Hypothekenzinsen scheint eine schwere Rezession auf dem Immobilienmarkt unwahrscheinlich zu sein. Vielmehr glauben Immobilienökonomen im Großen und Ganzen, dass jede Korrektur wahrscheinlich moderat ausfallen wird. (Mit anderen Worten, es ist unwahrscheinlich, dass wir eine weitere Immobilienblase ähnlich der Großen Rezession erleben werden.)

Ein offensichtlicher Unterschied zwischen heute und damals ist die überraschende wirtschaftliche Widerstandsfähigkeit, die die meisten Verbraucher während der Pandemie gezeigt haben. Strengere Kreditregulierungen – viele davon resultierend aus der Großen Rezession selbst – spielen ebenfalls eine Rolle. Heutzutage fordert der durchschnittliche Hypothekenkäufer mehr Eigenkapital und eine höhere Ausgangsbonität.

Darüber hinaus haben vorsichtige Baufirmen Neubauten moderiert, um sicherzustellen, dass sie das Angebot nicht überschreiten. Leider scheint es auch, dass diese Tatsache die Preise weiter beflügelt hat, während die Bestandszahlen unterdrückt wurden, sodass weder die Nachfrage noch die Preise organisch sinken können.

Vielmehr wird die rückläufige Nachfrage weitgehend auf astronomische Preise und Preise zurückgeführt steigende Hypothekenzinsen. Während wir also wahrscheinlich keine katastrophale Rezession auf dem Immobilienmarkt erleben werden, ist ein langsames, undichtes Freisetzen – wie das Entweichen von Luft aus einem Ballon – nicht unwahrscheinlich.

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