(Bloomberg) – Die Verkäufe von gewerblichen Hypothekenanleihen sind von einer Klippe gefallen und brachen im Jahresvergleich um etwa 85 % ein, da steigende Zinsen das Kreditvolumen schmälern und Zahlungsausfälle Investoren verängstigen.
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Nur etwa 4.27 Milliarden US-Dollar der Anleihen wurden in diesem Jahr bisher ausgegeben, verglichen mit 29.38 Milliarden US-Dollar zum gleichen Zeitpunkt im Vorjahr, wie aus Daten hervorgeht, die von Bloomberg auf der Grundlage von Geschäften ohne staatliche Unterstützung zusammengestellt wurden. Die Anleger machen die aggressive Zinskampagne der Federal Reserve verantwortlich, die die Refinanzierung für Kreditnehmer teurer gemacht hat. Höhere Zinsen haben auch den Verkauf von Immobilien beeinträchtigt, indem sie die Preise für Käufer effektiv angehoben haben.
Zusätzlicher Druck entsteht durch eine Reihe von Zahlungsausfällen im Büro- und Einzelhandelsimmobiliensektor, was die Käufer von Anleihen noch vorsichtiger macht. Diese Woche berichtete Bloomberg, dass Brookfield Corp., die Muttergesellschaft des größten Bürovermieters in der Innenstadt von Los Angeles, mit an zwei Gebäude gebundenen Krediten in Verzug geraten ist, anstatt die Schulden zu refinanzieren, da die Nachfrage nach Flächen sinkt. In der Zwischenzeit wurde ein Darlehen, das an den Turm des ehemaligen Präsidenten Donald Trump in der Wall Street 40 in Manhattan gebunden war, auf eine Kreditgeber-Beobachtungsliste gesetzt. Und Investoren versuchen, eines der größten Einkaufszentren des Landes – das Palisades Center in West Nyack, New York – zu verkaufen.
„Das Ausfallrisiko hat zugenommen und könnte problematischer werden, wenn die Zinsen steigen und sich die Wirtschaft verlangsamt“, sagte Chris Sullivan, Chief Investment Officer bei der Federal Credit Union der Vereinten Nationen. „Deshalb halte ich ein vorsichtiges und vor allem gewissenhaftes Vorgehen für angebracht.“
Der Rückgang des Kreditvolumens folgt auf eine Verlangsamung der Immobilienmarktaktivitäten, die in der zweiten Hälfte des Jahres 2022 begann, als die Fed begann, die Zinsen ernsthaft anzuheben.
Im vergangenen Jahr sanken die gewerblichen Immobilienkredite – die zugrunde liegenden Schulden, die normalerweise in gewerbliche Hypothekenanleihen umgepackt werden – im Vergleich zum Vorjahr um 10 % von 804 Millionen US-Dollar auf 891 Millionen US-Dollar, so die Daten der Mortgage Bankers Association. Die Handelsgruppe erwartet für 15 einen weiteren Rückgang der Kredite für Wirtschaftsimmobilien um 2023 % auf 684 Millionen US-Dollar, wodurch die Menge der Kredite, die verbrieft und verkauft werden können, erneut gesenkt wird.
„Alles ist eingefroren, also gibt es kein Rohmaterial für CMBS-Transaktionen“, sagte Paul Norris, Leiter des Bereichs Strukturierte Produkte beim Versicherungsvermögensverwalter Conning & Co., in einem Telefoninterview.
Nur eine Handvoll Deals haben in den letzten Wochen die Ziellinie überschritten. Banken werden sogar mit Deal-Strukturen kreativ, um zu versuchen, Investoren anzulocken. Letzte Woche hat eine von der Deutschen Bank AG geführte Kreditgebergruppe einen Conduit-CMBS in Höhe von insgesamt 765.5 Millionen US-Dollar mit einer Laufzeit von fünf Jahren bewertet – eine Anomalie in einem Markt, der dazu neigt, längerfristige Schuldtitel zu verkaufen.
„Es ist sehr schwierig, jetzt neue Deals auf den Markt zu bringen, weil auf dem Immobilienmarkt nichts passiert“, sagte Norris. „Niemand will seine Gebäude refinanzieren und aufgrund der Ungewissheit klafft eine massive Erwartungslücke zwischen Käufern und Verkäufern.“
Und der Großteil der Investorennachfrage wird sich laut Sullivan wahrscheinlich auf Geschäfte mit hervorragender Sicherheitenleistung und Sponsoring konzentrieren. „Trophäenobjekte werden weiterhin bevorzugt.“
Sicherlich hat der CMBS-Index den breiteren Markt für Investment-Grade-Anleihen übertroffen und ist in diesem Jahr bisher um 1.14 % gestiegen, verglichen mit 0.85 % des letztgenannten, laut Bloomberg-Indexdaten.
Cap-Raten
Der Zinserhöhungszyklus der Fed hat auch zu höheren Cap Rates oder Kapitalisierungszinsen geführt, ein Maß, das der Rendite einer Anleihe ähnelt. In letzter Zeit sind diese Zahlen gestiegen, da die Immobilienwerte gefallen sind, was das Transaktionsvolumen dämpft.
„Niemand möchte einen Verlust hinnehmen, wenn er es vermeiden kann“, sagte Lea Overby, CMBS-Strategin bei Barclays Plc. Laut Green Street sind die Preise für Gewerbeimmobilien in den USA im Jahr 13 um 2022 % eingebrochen, berichtete Bloomberg.
Da die Inflation jedoch anhaltend hoch und die Arbeitslosigkeit niedrig bleibt, muss die Fed die Zinsen möglicherweise länger anheben. „Wenn die Rezessionsgefahr größer wird, wird das für den gewerblichen Immobilienmarkt hart“, fügte sie hinzu.
Für den Rest des Jahres schätzt Barclays, dass die CMBS-Emission niedrig bleiben wird. Für 2023 prognostiziert die Bank 25 Milliarden US-Dollar an Conduit-Schulden – oder Anleihen, die durch mehrere Immobilien besichert sind. Es rechnet mit 45 Milliarden US-Dollar an Single-Asset-, Single-Borrower-Anleihen oder Wertpapieren, die durch Hypotheken auf eine einzelne Immobilie besichert sind.
„Der Markt muss lernen, wie er in diesem neuen Zinsregime funktioniert, und einen Konsens darüber erzielen, wo die Dinge bewertet werden sollen“, sagte Overby. „Je früher der Markt erkennt, dass dies die neue Realität ist, desto besser.“
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