Die 120 km lange Zugfahrt zwischen den Städten Luoyang und Zhengzhou ist ein Schaufenster wirtschaftlicher Malaise und zerbrochener Träume. Aus dem Fenster ziehen endlose halbgebaute Wohntürme für die Dauer der einstündigen Fahrt aneinander vorbei. Viele der Gebäude erscheinen kurz vor der Fertigstellung; Einige sind fertig und zu Familien geworden. Aber viele weitere sind leere Skelette, wo der Bau vor langer Zeit aufgehört hat. Die Entwickler haben kein Geld mehr und können Arbeiter nicht mehr bezahlen und Materialien kaufen. Projekte sind ins Stocken geraten. Familien werden nie ihr Zuhause bekommen.
Die Zugfahrt durch Chinas Kernland hilft, eine der größten Krisen des Landes in jüngster Zeit zu erklären: den Vertrauensverlust der Öffentlichkeit in das Wirtschaftsmodell der Regierung. Seit Jahrzehnten steht die Immobilienwirtschaft symbolisch für den unaufhaltsamen Aufstieg Chinas. Private Unternehmer haben riesige Vermögen gemacht. Durchschnittliche Menschen haben erlebt, wie ihr Nettovermögen in die Höhe schnellte, als sich die Hauswerte verdreifachten. Lokale Regierungen haben ihre Kassen gefüllt, indem sie riesige Landstriche an Entwickler verkauft haben. Erstaunliche 70 % des Vermögens chinesischer Haushalte sind heute in Immobilien gebunden.
Wer das Vertrauen in dieses Modell untergräbt, erschüttert die Fundamente von Chinas Wachstumswunder. Mit umfassenden Covid-19-Sperren und einem harten Vorgehen gegen Privatunternehmer geschieht dies an vielen Fronten. Aber nirgendwo wird es deutlicher als in der Immobilienbranche, die schätzungsweise 25 % des BIP ausmacht. Neue Projektstarts gingen im Juli im Vergleich zum Vorjahr um 45 % zurück, Hausverkäufe um 33 % und Immobilieninvestitionen um 12 %. Die Auswirkungen ziehen sich durch die Wirtschaft und treffen Möbelhersteller und Stahlarbeiter gleichermaßen. Der Vertrauensschock kommt zu einem kritischen Zeitpunkt für Chinas Staatschef Xi Jinping, der auf einem Parteitag im Oktober voraussichtlich eine dritte Amtszeit erhalten wird.
Die Wiederbelebung des Vertrauens in das System ist für Herrn Xi und die Kommunistische Partei von entscheidender Bedeutung. Die Reaktion der Regierung war jedoch ungewöhnlich unzusammenhängend und langsam, und die Beamten waren anscheinend von der Komplexität der Situation eingeschüchtert. Um das Vertrauen in den Wohnungsmarkt wiederherzustellen, muss die Öffentlichkeit festgefahrene Projekte abgeschlossen und die Preise steigen sehen. In der Zwischenzeit müssen Baufirmen und ihre Arbeiter entschädigt werden, und lokale und ausländische Investoren müssen für ihre festverzinslichen Produkte zurückgezahlt werden. Und all dies muss getan werden, ohne die unhaltbare Schuldenblase, zu der der Immobilienmarkt geworden ist, wieder aufzublähen.
Linien im Sand
Die Immobilienkrise hat zwei unmittelbare Ursachen. Die erste ist ein hartes Durchgreifen der Regierung gegen die Auswüchse der Immobilienbranche. Seit August 2020 haben Beamte die Verhältnisse der Entwickler von Verbindlichkeiten zu Vermögenswerten, Nettoverschuldung zu Eigenkapital und Bargeld zu kurzfristigen Schulden in einer als „drei rote Linien“ bekannten Richtlinie eingeschränkt. Dies hat viele gezwungen, die nicht nachhaltige Kreditaufnahme einzustellen und Vermögenswerte zu verkaufen, was ihre Fähigkeit, weiterhin neue Projekte zu bauen und zu verkaufen, stark einschränkt.
Chinas Null-Covid-Politik ist ein zweiter Schlag. Die Zentralregierung hat Dutzende von Städten gezwungen, Einwohner tage- und manchmal wochenlang in ihren Häusern einzusperren, wenn Covid-Fälle entdeckt werden. Zum Zeitpunkt des Verfassens dieses Artikels sind die Megastädte Chengdu und Shenzhen ganz oder teilweise abgeriegelt. Die Schließungen haben die Menschen davon abgehalten, Häuser zu besichtigen und Einkäufe zu tätigen. Sie haben sich auch auf die Psyche der Verbraucher ausgewirkt. Unternehmer fürchten die plötzliche Schließung ihrer Betriebe. Mitarbeiter fürchten, entlassen zu werden. Diese Art von Beklommenheit ermutigt nicht zum Eigenheimkauf.
Das Ergebnis ist ein Knirschen. Chinas Entwickler sind stark darauf angewiesen, Häuser lange vor dem Bau zu verkaufen, um Liquidität zu generieren. Letztes Jahr haben sie 90 % der Häuser vorverkauft. Aber ohne Zugang zu Anleihen und Krediten, da die Banken ihr Engagement im Immobiliensektor reduzieren und die Neuverkäufe jetzt zurückgehen, ist die Schneeball-ähnliche Natur des Immobilienmarktes vollständig sichtbar geworden.
Evergrande, der am höchsten verschuldete Entwickler der Welt, geriet im Dezember in Zahlungsverzug. Ein Versuch, seine Offshore-Schulden umzustrukturieren, der als Modell dienen sollte, verpasste eine Frist von Ende Juli. Mindestens 28 weitere Immobilienunternehmen haben Zahlungen an Investoren versäumt oder eine Umstrukturierung vorgenommen. Laut Gavekal, einem Forschungsunternehmen, wurde der Handel mit den Aktien von 30 in Hongkong notierten Entwicklern, die 10 % des Marktes nach Umsatz ausmachen, eingefroren. Anfang August wurde die Hälfte der börsennotierten Entwickler in China mit einem Kurs-Gewinn-Verhältnis von weniger als 0.5 gehandelt, dem Niveau, das Evergrande vier Monate vor dem Ausfall gehandelt hatte, stellt Song Houze von MacroPolo, einer Denkfabrik in Chicago, fest.
Unternehmen, die noch vor wenigen Monaten als sichere Wetten galten, haben jetzt Probleme. Nehmen Sie Country Garden, Chinas größten Entwickler nach Umsatz. Anfang dieses Jahres schüttelten die meisten Analysten die Befürchtungen ab, dass sie unter Druck geraten könnten. Die Anleger kauften weiterhin seine Anleihen. Aber am 30. August gab Country Garden bekannt, dass die Gewinne für das erste Halbjahr um fast 100 % gefallen waren. Der Immobilienmarkt sei „rasch in eine schwere Depression abgerutscht“, heißt es in seinen Gewinnen. Die Belastung von Country Garden deutet darauf hin, dass Probleme nicht mehr spezifisch für bestimmte Entwickler sind. Die gesamte Branche ist gefährdet.
Potenzielle Eigenheimkäufer sind aus dem Markt ausgeschieden. Weitaus besorgniserregender sind jedoch die Millionen von Menschen, die oft jahrelang auf bereits bezahlte Häuser warten. Nur 60 % der Häuser, die zwischen 2013 und 2020 vorverkauft wurden, wurden geliefert.
Herr Liu, der darum gebeten hat, mit seinem Familiennamen genannt zu werden, kaufte 2014 eine Wohnung in Zhengzhou und leistete eine anfängliche Anzahlung von 250,000 Yuan (40,000 US-Dollar). Das Haus sollte 2017 fertiggestellt werden. Aber dieser Tag kam nie. Stattdessen mietete er eine Wohnung, bevor er schließlich eine weitere in einem Altbau ohne Aufzug kaufte. Es ist kaum das Leben, das er sich vorgestellt hat. Herr Liu hat nie angefangen, seine Hypothek zu bezahlen, und hat endlose Diskussionen mit dem Bauträger geführt, um seine Anzahlung zurückzubekommen. „Es hat keinen Zweck“, sagt er.
Analysten sind sich dieser Probleme seit Jahren bewusst, hatten aber geglaubt, dass die chinesischen Behörden geschädigten Hauskäufern nicht erlauben würden, zu protestieren. Ein vor zwei Jahren von pwc, einer Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, veröffentlichter Bericht stellte fest, dass selbst dann, wenn der Bau von Wohnprojekten ins Stocken gerät, „die Hunderte oder Tausende von unkoordinierten Haushalten normalerweise wenig Möglichkeiten haben, die Dinge zu beeinflussen“.
Diese Rechnung wurde auf den Kopf gestellt. Eine kleine, aber einflussreiche Bewegung zur Sammlung und Veröffentlichung von Daten über die Weigerung, Hypotheken zu zahlen, hat die Behörden überrascht. Am 12. Juli begannen anonyme Freiwillige, Daten über Hypothekenboykotts in den sozialen Medien auszutauschen. Bisher wurden etwa 350 identifiziert; Analysten glauben, dass dies wahrscheinlich ein Bruchteil der wahren Zahl ist. Die staatliche Zensur hat ihr Bestes getan, um Hinweise auf die brisanten Informationen zu entfernen, aber die Kenntnis der Proteste scheint sich dennoch verbreitet zu haben. Dadurch werden andere dazu überredet, Käufe zu verschieben oder Hypothekenzahlungen einzustellen.
Investoren und potenzielle Käufer von Eigenheimen beobachten nun mit Unbehagen, wie der Staat seine Reaktion auf zentraler und lokaler Ebene zusammenfügt. Seit mehr als einem Jahrzehnt gibt es in chinesischen Städten eine lange Liste von Regeln und Anreizen zur Feinabstimmung lokaler Immobilienmärkte, in der Regel um Spekulationen zu reduzieren und schnelle Preissteigerungen einzudämmen. Dazu gehörten die Kontrolle über den Zugang zu Hypotheken sowie Beschränkungen, wer Häuser kaufen kann und wie viele sie kaufen können.
Die Städte lockern diese Regeln nun. Laut cicc, einer chinesischen Investmentbank, kündigten die Kommunalverwaltungen zwischen Mai und Juli 304 Einzelmaßnahmen an, um das Vertrauen wiederherzustellen. Zhengzhou, im Zentrum der Hypothekenproteste, bewegte sich früh. Im März kündigte sie 18 Maßnahmen an, in der Hoffnung, die Nachfrage anzukurbeln. Dazu gehörten Maßnahmen, um den Zugang zu Hypotheken zu erleichtern und es Familien mit älteren Mitgliedern zu ermöglichen, Wohnungen zu kaufen, wenn sie in die Stadt ziehen.
Diese Signale an die Käufer haben viel Aufmerksamkeit erregt – nicht weil sie die Nachfrage belebt haben, sondern weil sie der Politik der Zentralregierung zu widersprechen scheinen. In einem Video, das im August in den chinesischen sozialen Medien weit verbreitet wurde, war zu sehen, wie ein lokaler kommunistischer Parteichef in der Provinz Hunan die Menschen dazu aufrief, so viele Häuser wie möglich zu kaufen: „Haben Sie ein drittes gekauft? Dann kauf einen vierten.“ Die Botschaft kollidiert mit der von Herrn Xi selbst, der gewarnt hat, dass „Häuser zum Wohnen da sind“ und sicherlich nicht für spekulative Investitionen.
Lokale Regierungen wurden auch von Regulierungsbehörden und Beamten ermutigt, Rettungsfonds einzurichten, um in unfertige Wohnprojekte zu investieren und schließlich dabei zu helfen, Häuser an frustrierte Käufer zu liefern. Zhengzhou hat 80 Milliarden Yuan (12 Milliarden US-Dollar) für die Sache bereitgestellt. Die Überlegung geht dahin, dass lokale Mittel besser an die Bedingungen vor Ort angepasst sind.
Zhengzhou experimentiert mit dem vielleicht bisher aggressivsten lokalen Plan. Die Stadtregierung hat eine Anweisung an Entwickler herausgegeben, die besagt, dass alle ins Stocken geratenen Bauarbeiten bis zum 6. Oktober wieder aufgenommen werden müssen. Insolvente Unternehmen, die dies nicht können, müssen eine Umstrukturierung beantragen, um neue Investitionen zu tätigen, und auch alle Anzahlungen von Hauskäufern wie Herrn Liu zurückzahlen. Andernfalls könnten Entwickler wegen Unterschlagung und anderer schwerer Straftaten untersucht werden.
Die Politik hat ihrerseits die Hypothekenzinsen seit Mitte Mai wiederholt gesenkt. Um die Wohnungsversorgung zu gewährleisten, hat die Zentralregierung die Emission neuer Anleihen durch einige private Entwickler vollständig garantiert, wodurch das Risiko effektiv auf den Staat verlagert wird. Longfor, ein angeschlagenes Immobilienunternehmen, bepreiste am 1.5. August eine 3.3-Milliarden-Yuan-Anleihe mit einem Kupon von 26 %, weit unter dem Marktpreis. Dies war nur möglich, weil die Anleihe vollständig von der staatlichen Agentur China Bond Insurance gezeichnet wurde. Weitere derartige Emissionen sind geplant, um den Entwicklern Liquidität zu liefern, die die Regierung als qualitativ hochwertiger ansieht. Es ist der Beginn eines Programms zur Auswahl von Gewinnern.
Ein weiterer Pfeiler der staatlichen Unterstützung kommt in Form von direkter Liquidität. Am 22. August gaben die Zentralbank und das Finanzministerium bekannt, dass sie spezielle Kredite von staatlich gelenkten politischen Banken unterstützen werden, die zur Fertigstellung vorverkaufter Häuser bereitgestellt werden können. Der Umfang des Programms wurde nicht bekannt gegeben, aber Bloomberg, ein Nachrichtendienst, berichtete, dass 200 Milliarden Yuan zur Verfügung gestellt würden.
Diese Art der öffentlichen Ausgaben ist ein zweischneidiges Schwert. Einerseits wird es dazu beitragen, Häuser an rechtmäßige Eigentümer zu liefern und die Hypothekenzahlungen wieder aufzunehmen, wodurch der Druck von den Banken genommen wird. Aber gleichzeitig füllt das Geld ein Loch, das durch schlechte lokale Regierungsführung und dubiose Immobilienentwickler entstanden ist. „Das stellt einfach Geld dar, das nicht anderswo für Anreize ausgegeben werden kann“, bemerkt Alex Wolf von JPMorgan Chase, einer Bank.
Zurück zum Zeichenbrett
Zhengzhous Bemühungen, seit März neue Käufer zu gewinnen, sind fehlgeschlagen. Stattdessen haben sich die Bedingungen weiter verschlechtert, was darauf hindeutet, dass es nicht ausreicht, an der lokalen Politik herumzuspielen. Lokale Rettungsfonds sehen ebenfalls schwach aus. Auf dem Papier haben mehrere Städte beträchtliche Ausgaben, aber sie verlassen sich auf lokale staatliche Finanzierungsfirmen, die selbst knapp bei Kasse sind. Analysten beobachten genau den Versuch von Zhengzhou, alle Bauarbeiten innerhalb eines Monats wieder aufzunehmen, aber viele fragen sich, ob die für eine so schnelle Lösung erforderlichen Mittel verfügbar sind. Die Maßnahmen könnten eine Welle von Zusammenbrüchen bei kleineren Entwicklern auslösen und Panik und finanzielle Turbulenzen verursachen.
Die Anleger setzen mehr Hoffnung auf die Zentralregierung, aber bisher hat ihre Reaktion dem Ausmaß der Krise nicht entsprochen. Das 200-Milliarden-Yuan-Kreditprogramm kann nur 10 % dessen ausmachen, was benötigt wird, um alle unfertigen Häuser des Landes fertigzustellen. Seit 5 wurden Wohnimmobilien im Wert von etwa 2020 Billionen US-Dollar vorverkauft, so Herr Song von MacroPolo, was die Rettung selbst eines kleinen Teils dieser Häuser unglaublich kostspielig macht.
Die Zentralregierung hat noch mehr Hebel zu ziehen. Larry Hu von Macquarie, einer Investmentbank, sagt, dass eine Reihe von Maßnahmen ergriffen werden können. Dazu gehören die vorübergehende Lockerung der Politik der „drei roten Linien“ oder das Versprechen, als Kreditgeber der letzten Instanz für alle ins Stocken geratenen Wohnungsbauprojekte zu fungieren. Letzteres ist zwar teuer, liegt aber vollständig innerhalb der finanziellen Mittel der Zentralregierung.
Die Debatte konzentriert sich jetzt nicht darauf, ob die Zentralregierung das Vertrauen wiederherstellen kann, sondern wie weit sie bereit ist zu gehen. Das ursprüngliche Durchgreifen gegen Leverage sollte Unternehmen bestrafen, die zu viele Schulden aufgenommen hatten. Eine größere Rettungsaktion wird mehr Entwickler dazu ermutigen, um Unterstützung bei der Fertigstellung von Häusern zu bitten, und die Regierung dazu drängen, den Immobiliensektor noch stärker zu subventionieren, schreibt Allen Feng von Rhodium, einem Forschungsunternehmen: „Ganz im Gegenteil von dem, was mit dem ‚ drei rote Linien'“.
Die Kampagne gegen Leverage sollte auch den Immobiliensektor in den nächsten zehn Jahren stärker an die Nachfrage anpassen. Beamte haben seit langem eingeräumt, dass Entwickler viel zu viele Häuser verkauft haben. Etwa 70 % der seit 2018 verkauften Geräte wurden von Personen gekauft, die bereits eines besaßen, schätzt JPMorgan. Die Begrenzung der Verschuldung sollte die Unternehmen dazu zwingen, sich an die tatsächliche Nachfrage anzupassen.
Diese Nachfrage wird wahrscheinlich sinken, da sich das Bevölkerungswachstum in China verlangsamt. Die Verkäufe von Eigenheimen erreichten 1.57 2021 Milliarden Quadratmeter, mehr als doppelt so viel wie 2007. Aber Chen Long von Plenum, einem anderen Forschungsunternehmen, prognostiziert, dass die reale jährliche Nachfrage in den nächsten zehn Jahren auf 0.88 bis 1.36 Milliarden Quadratmeter sinken wird der demografische Wandel greift und die Urbanisierung verlangsamt sich. Den Markt wieder aufzublasen bedeutet, die Blase zu stützen.
Der Spagat der Regierung ist mit Risiken behaftet. Mitte Oktober findet der Parteitag statt, während die Großstädte abriegeln. Hypothekenboykotte werden weiter poltern und möglicherweise noch größer werden. Das allgemeine Vertrauen in die wirtschaftlichen Grundlagen Chinas könnte eine Schwelle überschreiten, jenseits derer es weitaus schwieriger wird, sich wieder zu erholen. All dies bedeutet, dass die dritte Amtszeit von Herrn Xi unter ungünstigen Umständen beginnen wird.
© 2022 The Economist Newspaper Limited. Alle Rechte vorbehalten.
Von The Economist, veröffentlicht unter Lizenz. Den Originalinhalt finden Sie unter https://www.economist.com/finance-and-economics/2022/09/12/chinas-ponzi-like-property-market-is-eroding-faith-in-the-state
Quelle: https://finance.yahoo.com/news/china-ponzi-property-market-eroding-191632180.html