Die Immobilienkrise in China nimmt mit dem Boykott von Eigenheimkäufern zu

(Bloomberg) – Jonathan Anderson, ehemaliger Ökonom der UBS Group AG, nannte es einmal „den wichtigsten Sektor im Universum“.

Meistgelesen von Bloomberg

Mehr als ein Jahrzehnt später erregen chinesische Immobilien erneut die Aufmerksamkeit globaler Investoren – diesmal aus den falschen Gründen.

Zunehmende Anzeichen von Stress in dieser Woche in einer Branche, die etwa ein Viertel der zweitgrößten Volkswirtschaft der Welt ausmacht, haben Chinas Kreditmärkte durcheinander gebracht, die Bankaktien des Landes in den Keller gezogen und Rohstoffe von Eisenerz bis Kupfer in Mitleidenschaft gezogen.

Nach einem Ausbruch von Optimismus Anfang dieses Jahres, dass lockerere regulatorische Beschränkungen die Schuldenkrise der Branche eindämmen könnten, werden die Anleger durch rollende Covid-Sperren und einen schnell eskalierenden Boykott von Hypothekenzahlungen für festgefahrene Projekte durch Eigenheimkäufer erschreckt. Die größere Sorge ist, dass ein weit verbreiteter Vertrauensverlust in Immobilien Chinas Wirtschaft und Finanzsystem stark belasten wird, das auf 46 Billionen Yuan (6.8 Billionen US-Dollar) an ausstehenden Hypotheken sitzt und immer noch 13 Billionen Yuan an Krediten an die bedrängten Länder des Landes hat Entwickler.

„Das Eigentum ist die ganze Zeit über immer schlechter geworden; Preise, Verkäufe, Starts, alles schrecklich“, sagte Craig Botham, Chefökonom für China bei Pantheon Macroeconomics in London. „Die chronische Verschlechterung hat jetzt einen weiteren Schritt gemacht. Angesichts der Dominanz von Sicherheiten in Kreditbüchern mit großen Immobilienanteilen würde es immer irgendwann den Finanzsektor treffen.“

Was als Ärger mit der China Evergrande Group begann, entwickelt sich nun zu einer Krise, die Gefahr läuft, die Mehrheit der Entwickler des Landes, seine größten Kreditgeber und eine Mittelschicht zu verschlingen, die über erhebliches Vermögen verfügt, das an den Immobilienmarkt gebunden ist. Laut den am Freitag veröffentlichten Daten sind Chinas Eigenheimpreise 10 Monate in Folge gefallen.

Die Geschichte geht weiter

„Die ganze Pyramide bricht jetzt zusammen“, sagte Anne Stevenson-Yang, Mitbegründerin von J Capital Research Ltd. „Der Unterschied ist, dass die Dinge jetzt wegen der Evergrande-Krise vor einem Jahr noch schlimmer sind, die ihre Tentakel über die Chinesen ausbreitet Wirtschaft."

Die Turbulenzen haben eine ohnehin schon am stärksten gestresste Branche in Mitleidenschaft gezogen. Die durchschnittliche Rendite auf chinesische Junk-Dollar-Schulden, die von Entwicklern dominiert wird, ist auf fast 26 % gestiegen. Der Verkauf hat sich auch auf Bauunternehmen mit Investment-Grade-Rating ausgeweitet, wobei eine Anleihe von China Vanke Co., dem zweitgrößten Bauunternehmen nach Verkäufen, diese Woche auf ein Rekordtief von 81.6 Cent pro Dollar gefallen ist.

Chinas Covid-Zero-Politik verschärft die Situation, indem sie die Nachfrage nach Immobilien dämpft und die Wirtschaftstätigkeit dämpft. Lockdowns sind in China nach wie vor an der Tagesordnung, das weiterhin an einer Politik festhält, das Virus mit strengen Beschränkungen fernzuhalten. Ein kürzliches Aufflammen in Shanghai hat die Besorgnis geweckt, dass die Stadt auf eine weitere Sperrung zusteuern könnte.

Wie Chinas Immobilienentwickler in ein solches Chaos gerieten: QuickTake

Die Besorgnis, dass Hypothekenboykotts zu einem Anstieg der schiefen Kredite führen werden, ließ die chinesischen Bankaktien diese Woche um fast 8 % einbrechen, der schlimmste Verlust seit mehr als vier Jahren. Ein Index der Entwickleraktien sank um 10 %, wobei Country Garden Holdings Co., der größte Bauunternehmer des Landes, um 27 % einbrach.

Laut mit der Angelegenheit vertrauten Personen hielten die chinesischen Behörden diese Woche Notfalltreffen mit großen Banken ab, um die Hypothekenboykotts zu erörtern, da sie befürchteten, dass weitere Käufer diesem Beispiel folgen könnten. Einige Kreditgeber planen, ihre Anforderungen an Hypothekendarlehen in Städten mit hohem Risiko zu verschärfen, sagten zwei der Personen.

Das Wohnungsbauministerium in Xi'an war eine der ersten Regierungsbehörden, die sich öffentlich mit dem Thema befasste und sagte, es werde Entwickler bestrafen, die soziale Zwischenfälle aufgrund des Scheiterns der Projektabwicklung verursachen.

Eigenheimkäufer haben die Hypothekenzahlungen für mindestens 100 Projekte in mehr als 50 Städten bis Mittwoch eingestellt, so das Research-Unternehmen China Real Estate Information Corp. Das ist ein Anstieg von 58 Projekten am Dienstag und nur 28 am Montag, wie Analysten von Jefferies Financial Group Inc. einschließen Shujin Chen.

„Wenn mehr Hauskäufer die Zahlung einstellen, wird der sich ausbreitende Trend nicht nur die Gesundheit des Finanzsystems gefährden, sondern angesichts des derzeitigen wirtschaftlichen Abschwungs auch soziale Probleme schaffen“, schrieb Betty Wang, Senior Economist bei der Australia & New Zealand Banking Group Ltd in einer Notiz Donnerstag.

Die Banken beeilen sich, den Anlegern zu versichern, dass die Risiken von Krediten an Eigenheimkäufer kontrollierbar seien, wobei mindestens 10 Unternehmen Erklärungen abgegeben haben. Die staatseigene Agricultural Bank of China Ltd. sagte, sie besitze 660 Millionen Yuan an überfälligen Krediten für unfertige Häuser, während der kleinere Konkurrent Industrial Bank Co. sagte, Hypotheken in Höhe von 1.6 Milliarden Yuan seien betroffen, von denen 384 Millionen Yuan überfällig seien.

Nomura Holdings Inc. sagte, die Weigerung, Hypotheken zu zahlen, rühre von der weit verbreiteten Praxis in China her, Häuser zu verkaufen, bevor sie gebaut seien. Das Vertrauen, dass Projekte abgeschlossen werden, hat nachgelassen, da die Geldprobleme der Entwickler zugenommen haben.

Nomura-Ökonomen unter der Leitung von Ting Lu schätzen, dass chinesische Entwickler zwischen 60 und 2013 nur etwa 2020 % der Häuser geliefert haben, die sie vorverkauft haben, während in diesen Jahren Chinas Hypothekendarlehen um 26.3 Billionen Yuan gestiegen sind. GF Securities Co. erwartet, dass Hypotheken in Höhe von bis zu 2 Billionen Yuan von dem Boykott betroffen sein könnten.

Chinas Kreditmarkt stürzt in eine neue Phase der Not

Wohnen in China hat sich in den letzten zwei Jahrzehnten von einer sicheren Wette zu einem wachsenden Risiko entwickelt. Die Regierung ging hart gegen die Hebelwirkung in der Immobilienbranche vor, trug dazu bei, die Refinanzierungskosten für die Schulden in die Höhe zu treiben und löste eine Rekordwelle von Zahlungsausfällen aus. Die Hausverkäufe brachen im Mai um 41.7 % gegenüber dem Vorjahr ein, wobei die Investitionen um 7.8 % zurückgingen.

Die Immobilienwirtschaft hat einen übergroßen Einfluss auf die Wirtschaft. Einigen Schätzungen zufolge machen Immobilien mehr als ein Viertel der chinesischen Wirtschaftsleistung aus, wenn man verwandte Sektoren wie Bau- und Immobiliendienstleistungen hinzurechnet. Laut Botham von Pantheon Macroeconomics sind etwa 70 % des Haushaltsvermögens in Immobilien gelagert, zusammen mit 30-40 % der Bankdarlehensbücher, während Grundstücksverkäufe 30-40 % der Einnahmen der lokalen Regierung ausmachen.

Die Verschärfung der Krise wird die Fähigkeit der Behörden auf die Probe stellen, die Folgen zu minimieren. Anfang dieses Jahres richtete China einen Stabilitätsfonds ein, um in Schwierigkeiten geratene Finanzunternehmen zu unterstützen, wenn die Risiken für die Wirtschaft zunehmen. Der Umgang mit solchen Problemen wird auch für Präsident Xi Jinping von entscheidender Bedeutung sein, bevor ein Führungsgespräch stattfindet, von dem allgemein erwartet wird, dass es seine Herrschaft auf Lebenszeit festigt.

Daten vom Freitag zeigten, dass Chinas Wirtschaft am langsamsten gewachsen ist, seit das Land vor zwei Jahren zum ersten Mal vom Ausbruch des Coronavirus heimgesucht wurde. Die Zunahme des Bruttoinlandsprodukts um 0.4 %, die für die drei Monate bis Juni gemeldet wurde, als Dutzende von Städten, darunter Shanghai und Changchun, Sperren verhängten, war die zweitschwächste, die jemals verzeichnet wurde. Goldman Sachs Group Inc. senkte seine Wachstumsprognose für das Gesamtjahr für China im Zuge der Daten auf 3.3 %.

Die Verlangsamung der Bautätigkeit beeinträchtigt auch die Nachfrage nach Baumaterialien. Eisenerz brach am Donnerstag um mehr als 8 % ein und fiel zum ersten Mal seit Dezember unter 100 $ pro Tonne und ging am Freitag weiter zurück. Vor einem Jahr wurde Eisenerz bequem über 200 $ pro Tonne gehandelt, wobei Chinas Konjunkturwelle aus der Covid-Ära einen Boom für den Immobilien- und den Stahlmarkt auslöste. Die Futures für Stahlbewehrungsstäbe im Bauwesen brachen in Shanghai auf den schwächsten Stand seit 2020 ein. Kupfer fiel auf ein 20-Monats-Tief.

(Updates mit neuesten Daten, Aktienkurse durchgehend)

Am meisten gelesen von Bloomberg Businessweek

© 2022 Bloomberg LP