Bau, Schatz, bau! Im Jahr 2023 müssen Städte Anreize für neuen Wohnraum schaffen

Experten und Prognostiker werden versuchen vorherzusagen, ob und wie lange die amerikanische Wirtschaft unter Inflation leiden wird. Die Antworten auf diese Fragen werden sich auch auf ihre Einschätzung der Rezession auswirken; Gewinnen wir einen, kommt einer und wie tief und lange wird er dauern? Wenn es um die Wohnungswirtschaft geht, sind die Teeblätter schwer zu lesen. Die Hypothekenzinsen steigen, ebenso die Mieten zur Gesamtinflation beitragen. Unterdessen stiegen die Preise für Einfamilienhäuser im Jahr 2021, als Fernarbeiter billiges Geld und Fernarbeit nutzten, um einen Kaufrausch in zuvor verschlafenen Märkten wie Boise und Bozeman anzuheizen. Jetzt fallen die Preise auf diesen Märkten rapide. Was bedeutet es und wie sollten lokale Regierungen, die das Wohnungsangebot durch Regulierung kontrollieren, darauf reagieren? In jedem Szenario ist die Antwort dieselbe: Anreize für mehr Bauen mit weniger Vorschriften und mehr Anreizen.

Erinnern Sie sich an die große Immobilienkrise im Jahr 2008? Die Produktion von Einfamilienhäusern erholte sich nie wieder, oder zumindest hat das Niveau der Wohnungsproduktion nicht die gleichen Zahlen erreicht. Ein Blick auf die Genehmigungen für Einfamilienhäuser von 2000 bis heute zeigt den steilen Rückgang der Produktion. Die Daten der Federal Reserve Bank of Saint Louis zeigen zwar, dass der Rückgang lange vor dem Crash begann, aber unabhängig davon hat das Angebot selbst mit dem großen Kaufboom im Jahr 2021 nicht mit der Nachfrage Schritt gehalten, was höhere Preise bedeutet.

Die Mieten waren volatil. Zumper-Daten für Boston zeigen ein perfektes Beispiel dafür, wie die Mieten während der Pandemie fielen, dann wieder auf das Niveau vor der Pandemie stiegen und dann weiter stiegen.

Also, was passiert als nächstes? Hier sind einige Szenarien.

Die hohe Inflation hält an, die Fed reagiert aggressiv, eine Rezession folgt

Das Worst-Case-Szenario ist, dass die Fed nicht einfach den Punschschalen-Alkohol wegnimmt, sondern mit der Polizei auftaucht, um die Party zu sprengen. In diesem Fall sinkt die Wohnungsproduktion mit sehr wenigen Transaktionen auf Null, da das Geld teurer wird und Investoren nach anderen Investitionen suchen. Es ist vielleicht nicht so schlimm wie 2008, aber das Ergebnis wird eine verlangsamte oder ins Stocken geratene Produktion und eine stagnierende Nachfrage sein.

Die Inflation lässt nach, die Fed zieht sich zurück, eine kurze und flache Rezession folgt

Selbst in diesem Szenario wird es aufgrund der jüngsten Zinserhöhungen einen Knick im Schlauch der Wohnungsbauproduktion geben. Auch Mehrfamilienprojekte werden sich wahrscheinlich verlangsamen; Sie werden auch mit geliehenem Geld gebaut. Wenn sich die Wolken auflösen und die Sonne zu scheinen beginnt, wird es einige Zeit dauern, bis die Produktion hochgefahren wird, und Nachfrageschübe werden Ende 2023 mit einem knappen Angebot und höheren Preisen begrüßt.

Spätindikatoren überzeichnen Inflation, Fed weicht zurück, keine Inflation oder Rezession im Jahr 2023

Regierungsindikatoren stehen immer hinter den tatsächlichen wirtschaftlichen Ereignissen. Es ist wie ein Meteorologe, der ein paar Tage, nachdem ein Tornado Ihr Haus zerstört hat, auftaucht und sagt: „Es ist offiziell, Ihr Haus wurde von einem Tornado niedergerissen.“ In einer Diskussion im The Ringer's Einfacher englischer Podcasterklärt Mark Zandi von Moody's dieses Phänomen. „Wenn Sie auf dem Markt eine Mieterhöhung erhalten, sagen wir im Februar, dauert es etwa sechs Monate, bis sich das in der von der BLS gemessenen Mietinflation niederschlägt.“ Vielleicht geht es uns gut, wir wissen es nur nicht. Aber das Geld wird immer teurer, und bis die Fed sich zurückzieht, werden wir immer noch Produktionsrückgänge im Wohnungsbau sehen.

Jetzt ist es an der Zeit, die nächste „Wohnungskrise“ zu verhindern

In jedem der oben genannten Szenarien wird es eine Verlangsamung der Wohnungsproduktion in allen Typologien geben. Wenn wir etwas aus 2008 lernen können, dann sollten Einbrüche bei den Wohnungsneubauinvestitionen, eine nachlassende Wohnungsnachfrage und eine verlangsamte oder gestoppte Wohnungsproduktion ein Signal sein: Build, Baby, Build! Entwickler hassen Risiken mehr als Profit. Tatsächlich macht es nur Sinn, dass Wohnen attraktiv wird, wenn die Preise nach einem großen Rückgang steigen. Dieses unbebaute Grundstück, das Wohnraum sein könnte, wird wahrscheinlich stillstehen, bis die Nachfrage steigt, die Preise steigen und dann darauf aufbauen, um die Kosten und Risiken zu rationalisieren. Wenn sich die Wohnungswirtschaft erholt, gerät die Regierung in der Regel in Panik, weil die Preise steigen, und dann werden Regeln und Vorschriften eingeführt, um die Preise zu „fixieren“.

Wir können dies vermeiden, wenn sich die Wohnungswirtschaft stabilisiert und erholt, indem wir jetzt handeln, um all die Dinge zu beseitigen, die die Produktion verlangsamen. Als nächstes, wenn ein Entwickler befürchtet, dass das Bauen jetzt zu riskant ist, kann die lokale Regierung investieren – ja, Geld auf den Tisch legen – um auf diesem unbebauten Grundstück zu bauen und potenziell hohe Leerstandsraten und Verluste zu subventionieren. Wenn sich die Wirtschaft umdreht und die Nachfrage nach Wohnraum zurückkehrt, wird dieser Tsunami der Nachfrage mit einem Überfluss an Wohnraum beantwortet. Hatte die Regierung 2009, 2010 und 2011 Heu gemacht, als die Sonne aufging hat nicht geleuchtet, hätten wir weniger Hauspreisprobleme gehabt, wenn es endlich so wäre.