Besitzer von Broadway-Theatern werden nach der Änderung der Zonenregeln weniger Geld verdienen

Sogar die Kosten für die Luft am Broadway sind jetzt teurer.

Im Jahr 1998 änderte das New Yorker Stadtplanungsministerium die Bebauungsvorschriften, um es Broadway-Vermietern zu ermöglichen, die Rechte an der Luft über ihren Theatern an Immobilienentwickler zu verkaufen, die hohe Türme im Theaterviertel errichten möchten. Durch das Stapeln des übertragenen Raums auf anderen Baustellen konnten neue Gebäude höher steigen, als dies sonst möglich wäre.

„All diese neuen Supertürme, die das Aussehen des Stadthorizonts verändern … könnten ohne die Übertragung von Luftrechten nicht entstehen.“ beobachtet Robert von Ancken, Immobiliengutachter.

Als Teil jedes Luftrechteabkommens muss der Immobilienentwickler einen Beitrag zum Theatre Subdistrict Fund leisten, der Zuschüsse gewährt, um die Produktion von Originalshows zu unterstützen, neues Publikum anzuziehen und die Pipeline von Theaterfachleuten zu diversifizieren. Es hat über 10 Millionen Dollar aus dem Verkauf von Senderechten und einen lokalen Politiker verteilt , erklärt dass die Verwendung von Mitteln zur Einrichtung von Mentorenprogrammen „einmal mehr demonstriert, dass die Nutzung der Rechte der Nachbarschaft [Luft], um in die Zukunft unserer Stadt zu investieren, eine Win-Win-Situation ist.“

Als der Fonds 1998 gegründet wurde, wurde der ursprüngliche Beitragssatz auf 10 $ pro Quadratfuß festgelegt. Aber als der Marktpreis für Luftrechte durch die Decke schoss, wurde der Beitragssatz 14.91 auf 2006 $ pro Quadratfuß und 17.60 erneut auf 2011 $ pro Quadratfuß erhöht.

Im Jahr 2016 empfahl das Department of City Planning, den Beitragssatz entweder auf 20 Prozent des Verkaufspreises oder auf 20 Prozent von 347 US-Dollar pro Quadratfuß zu erhöhen, je nachdem, welcher Betrag höher ist. Der Mindestpreis von 347 US-Dollar pro Quadratfuß würde dann alle drei bis fünf Jahre angepasst.

„Diese Änderungen an der Methodik werden mit der ursprünglichen Absicht der Textänderung von 1998 übereinstimmen, die die Möglichkeit für aufgeführte Theater festlegte, [Luft-] Rechte im gesamten Unterbezirk gegen einen Beitrag in den neu geschaffenen Unterbezirksfonds zu übertragen, der 20 Prozent entsprach des Wertes der Übertragung von [Luftrechten]“, erklärt Kenneth Knuckles, stellvertretender Vorsitzender der New Yorker Planungskommission.

Allerdings sind die Preise für Senderechte seit 1998 deutlich schneller gestiegen als die Beitragssätze.

Einem Bericht zufolge lagen die nach 2007 verkauften Luftrechte zwischen 318 $ pro Quadratfuß und 692 $ pro Quadratfuß, inflationsbereinigt. Der Durchschnittspreis betrug 461 $ pro Quadratfuß, was bedeutet, dass der durchschnittliche Beitragssatz zum Fonds weniger als vier Prozent des Preises pro Quadratfuß betrug.

Angesichts einer möglichen Erhöhung des Beitragssatzes zogen Broadway-Theaterbesitzer und Immobilienentwickler in den Krieg.

„Ein so dramatischer Anstieg, wie er hier vorgeschlagen wird, wird zweifellos den Markt abkühlen und zu wenigen (wenn überhaupt) Transaktionen führen.“ argumentierte Paimaan Lodhi, Vizepräsident der Immobilienbehörde von New York. Lodhi beschrieb die Anpassung als „belastend, übertrieben und unfair“ und fuhr fort, dass die „mindestens 400-prozentige Erhöhung über Nacht Theaterbesitzer anders und unfair behandelt als diejenigen, die ihre Senderechte zuvor verkaufen konnten, und diejenigen, die davon betroffen sind sehr drastischer Anstieg jetzt.“

„Wir sind besorgt darüber, dass wir einen Mindestpreis zahlen müssen, wenn der Markt fällt, und auch die Auswirkungen, die dies auf die Verhandlungen haben wird“, echote ein Anwalt, der die Theaterbesitzer vertritt. „Unsere Bedenken sind auch theoretischer Natur“, sagte der Anwalt und fügte hinzu, dass „die Preise vom Markt bestimmt werden sollten“.

Ein Mitglied des New York City Council, das kürzlich eine Wahlkampfspende in Höhe von 16,000 US-Dollar von einem Broadway-Theaterbesitzer erhalten hatte, griff die mögliche Erhöhung an, und das Department of City Planning zog seinen Vorschlag kurz vor der Abstimmung im Jahr 2017 zurück.

Das damalige Ratsmitglied Dan Garodnick kritisierte die Regierung des Bürgermeisters von New York City, Bill de Blasio, weil sie „seine Murmeln nimmt und nach Hause geht“. beschwerte sich dass „es enttäuschend, überraschend und schade für die Kulturinstitutionen ist, die hier eigentlich die Verlierer sind.“

Im April überprüfte das Department of City Planning unter dem neuen Bürgermeister Eric Adams die Bebauungsvorschriften erneut und schlug vor, den Beitragssatz auf 24.65 USD pro Quadratfuß zu erhöhen. Die vorgeschlagene Erhöhung um 40 Prozent würde der 40-prozentigen Erhöhung des Schätzwerts der bebauten Gesamtfläche im Theaterviertel zwischen 2011, als der Beitragssatz zuletzt geändert wurde, und 2021 entsprechen.

Obwohl Community-Befürworter beschwerte sich dass „24 Dollar erbärmlich sind, und in der heutigen Welt bei der Inflation, die wir sehen, kann man mit 24 Dollar pro Quadratfuß nicht viel anfangen“, machte das Ministerium mit dem Vorschlag weiter, und der neue Beitragssatz war leise angenommen vor ein paar Wochen ohne Presseberichterstattung.

Wenn Immobilienentwickler nicht mehr Geld für Senderechte zahlen, werden Broadway-Theaterbesitzer jetzt weniger Geld mit nach Hause nehmen.