Für Mel Ligon und seine Frau hielten die Überreste der Immobilienkrise von 2008 sie davon ab, während des pandemischen Refi-Booms große Einsparungen durch die Refinanzierung ihres Hauses in Chicago zu erzielen.
Sie hatten während der Großen Rezession einen aufgeschobenen Kapitalbetrag für ihr Haus, als sie ein Regierungsprogramm zur Refinanzierung nutzten, nachdem ihr Haushaltseinkommen um die Hälfte gesunken war. Das hinderte sie etwa ein Jahrzehnt später daran, von den historisch niedrigen Hypothekenzinsen zu profitieren.
„Selbst als sich die Häuser zu erholen begannen, haben wir dieses aufgeschobene Kapital von 88,000 $, das im Wesentlichen unser zukünftiges Eigenkapital wäre, auf das wir bis 2050 keinen Zugriff haben würden“, sagte Ligon, ein unabhängiger Immobilienmakler.
Leider ist ihre Geschichte nicht einzigartig und veranschaulicht stattdessen, wie der Hausbesitz der Schwarzen oft in das institutionelle Versagen der Vergangenheit und die fortgesetzten Übertretungen heute verwickelt ist, wie z Bewertungsverzerrung, Hypothekendiskriminierung und sogar Redlining.
Und da die Erschwinglichkeit von Wohnraum mit rasch steigenden Hypothekenzinsen und einer weiteren potenziellen Rezession, die sich am Horizont abzeichnet, schnell erodiert, wird es für viele Schwarze wieder schwieriger, den amerikanischen Traum zu verwirklichen und damit die Chance, generationsübergreifenden Wohlstand aufzubauen.
„Die schädlichen Auswirkungen von hohen Zinssätzen und Inflation sind bereits deutlich und überproportional schädlich für schwarze Haushalte“, so die 2022 Zustand des Wohnens in Schwarzamerika (SHIBA) Bericht. „Da höhere Hypothekenzinsen die Erschwinglichkeit des Eigenheimkaufs verringern, werden Schwarze im Vergleich zu Weißen bei der Suche nach Eigenheim weiter benachteiligt.“
Narben der Großen Rezession bleiben
Während die Hindernisse für den Eigenheimbesitz, mit denen Schwarze konfrontiert sind, auf die Gründung des Landes zurückgehen, war der größte Rückschlag der jüngsten Zeit die Große Rezession.
Der Wohnungseigentumsanteil der Schwarzen lag bei 48 %, bevor er durch die Zwangsvollstreckungskrise von 2008 dezimiert wurde, die durch unverantwortliche – und in einigen Fällen räuberische – Kreditvergabe gekennzeichnet war, von der farbige Gemeinschaften überproportional betroffen waren.
„Im Vorfeld der Großen Rezession erhielten weiße Familien mit einem Jahreseinkommen von weniger als 30,000 US-Dollar im Durchschnitt weniger Subprime-Hypotheken als schwarze Familien mit einem Einkommen von mehr als 200,000 US-Dollar“, so a berichten durch das Financial Security Program des Aspen Institute (Aspen FSP).
In den Jahren nach der Zwangsvollstreckungskrise ging der Hausbesitz der Schwarzen zurück und erreichte schließlich 50 mit 2019 % ein 40.6-Jahres-Tief – niedriger als die Rate von 1968 – und ist nicht auf das Niveau vor der Großen Rezession zurückgekehrt. Gleichzeitig hat die weiße Wohneigentumsquote laut der National Association of Real Estate Brokers (NAREB) das Vorkrisenniveau überschritten.
„Es hat 10 Jahre gedauert, bis die schwarzen Viertel wirklich anfingen, die Wende zu sehen“, sagte Ligon. „Unsere Nachbarschaften brauchen lange, um sich zu erholen.“
Dann schlug die Pandemie zu und brachte der schwarzen Gemeinschaft ihre eigenen unverhältnismäßigen wirtschaftlichen Schmerzen und den Verlust von Arbeitsplätzen.
Das hielt viele davon ab, im ersten Jahr der Pandemie von den historisch niedrigen Zinsen zu profitieren. Laut a erhielten schwarze Hausbesitzer beispielsweise bis Oktober 3.7 nur 5.3 % der Einsparungen in Höhe von 2020 Mrd Studie der Federal Reserve Bank of Boston.
Auch schwarze Käufer sahen sich während der Pandemie mit Hindernissen konfrontiert.
„Obwohl die Hypothekenzinsen im Jahr 2021 ein Allzeittief erreichten, konnten nicht alle von diesen niedrigen Zinsen profitieren. In den Jahren 2019 und 2021 stieg die Wohneigentumsquote der Weißen um fast 3 Prozentpunkte, während die Wohneigentumsquote der Schwarzen um 2 Prozentpunkte stieg“, sagte Nadia Evangelou, Senior Economist und Director of Forecasting bei der National Association of Realtors (NAR). in einer Stellungnahme.
„Bei Hypothekenzinsen von 7 % können es sich derzeit nur 15 % der schwarzen Haushalte leisten, ein typisches Eigenheim zu kaufen, verglichen mit 30 % der weißen Haushalte. Daher könnten schwarze Familien im Vergleich zu ihren weißen Kollegen beim Eigenheimbesitz weiter zurückfallen.“
Viele schwarze Käufer wurden bereits aus dem Markt gedrängt. Nur 3 % der Hauskäufer im Jahr 2022 waren laut Daten der National Association of Realtors schwarz, die Hälfte des Anteils von 2021.
Anhaltende Voreingenommenheit heute
Abgesehen von den wirtschaftlichen Hindernissen, von denen schwarze Eigentümer und Käufer überproportional betroffen waren, ist die Gemeinschaft in vielen Aspekten des Kauf- oder Refinanzierungsprozesses von Eigenheimen auch mit Vorurteilen konfrontiert.
Beispielsweise ist die Hypothekengerechtigkeit für schwarze Eigenheimkäufer in den letzten 30 Jahren relativ konstant geblieben und liegt seit 78.5 konstant bei 1990 %, so die 2022 State of US Mortgage Fairness (Fairness)-Bericht.
Im Jahr 2021 stieg die Hypothekengerechtigkeit für schwarze Hypothekenantragsteller jedoch von 80.4 % im Jahr 2020 auf 84.4 %, aber die Beule „spiegelt anomale finanzielle Bedingungen während der COVID-Pandemie wider“, die berichten gefunden.
Und während die Zahl der Hypothekendarlehensanträge für schwarze Eigenheimkäufer im Jahr 2021 anstieg, übertraf ihre Ablehnungsrate von 15 % bei weitem die Ablehnungsrate von 6 % für weiße Antragsteller SHIBA Bericht gefunden.
Als die Zinssätze 5 % bis 6 % erreichten, fiel die Hypothekengerechtigkeit fast auf das Niveau der Immobilienkrise von 2008 und verschlechterte sich in Gebieten mit der höchsten Konzentration schwarzer Eigenheimkäufer Fairnessbericht gefunden.
„Fünf Bundesstaaten – Louisiana, Mississippi, South Carolina, Arkansas und Alabama – erzielen unabhängig vom makroökonomischen Umfeld anhaltend schlechte Ergebnisse bei Kreditanträgen … selbst in Boomzeiten“, heißt es in dem Bericht.
Laut a 2012 werden sogar gut qualifizierte Hauskäufer aus Minderheiten diskriminiert HUD-Studie.
Nehmen Sie zum Beispiel die Erfahrung des ehemaligen NFL-Spielers und Schauspielers Devale Ellis und seiner Frau Khadeen Ellis. Das Ehepaar begann 2020 mit der Suche nach einem Luxushaus in Georgia. Selbst mit vorheriger Genehmigung durch die Bank stießen sie beim Underwriting auf Probleme.
„Wir wollten ursprünglich 10 % abbauen, aber sie sagten, wir müssten 20 % abbauen“, sagte Devale Ellis. „Wir haben vereinbart, 20 % zu zahlen, und sie sagten, wir bräuchten mehr als 20 %, nachdem wir meine Kreditwürdigkeit überprüft hatten. Meine Kreditwürdigkeit liegt in der Mitte der 700er!“
Die Einstellung eines CPA war praktisch, wenn die Versicherer erforderlich drei Monate W-2, obwohl Devale kein Angestellter ist und einen K-1 als Entertainer und Geschäftsinhaber einreicht.
„Es bringt mich um, dass du so hart daran arbeitest, alles richtig zu machen, nur damit die Leute Gründe finden, dir nicht zu erlauben, deinen Traum zu verwirklichen. Was wäre, wenn wir finanziell nicht in der Lage wären, mehr als 25 % für eine Anzahlung zu zahlen?“ fragte Devale Ellis. „Ich weiß, dass die überwiegende Mehrheit der Menschen in Amerika nahe oder unter der Armutsgrenze lebt, aber es macht einem klar, wie schwierig es für Menschen ist, die wie Khadeen und ich aussehen, Eigentum zu bekommen. Es ist völlig unfair, denn Eigentum ist die Art und Weise, wie man Vermächtnisse aufbaut.“
Anstatt die Qualifizierung zu erschweren, haben einige Banken einfach aufgehört, Hypothekendienste für farbige Gemeinschaften anzubieten, was als modernes Redlining bekannt ist.
Seit 2021 das Justizministerium Initiative zur Bekämpfung von Redlining kündigte vier Redlining-Fälle und Vergleiche dagegen an Lakeland-Bank, Trident Bank, Gütesiegel Nationalbank und Trittfrequenzbank das wirkte sich nachteilig auf schwarze und hispanische Eigenheimkäufer aus.
„Die Beendigung des Redlining ist ein entscheidender Schritt in unserer Arbeit, um die sich vergrößernden Wohlstandsunterschiede zwischen Farbgemeinschaften und anderen zu schließen“, sagte die stellvertretende Generalstaatsanwältin Kristen Clarke von der Abteilung für Bürgerrechte des Justizministeriums in a Pressemitteilung. „[Diese] Vergleiche zeigen unser festes Engagement, das moderne Redlining zu bekämpfen und Banken und andere Kreditgeber zur Rechenschaft zu ziehen, wenn sie farbigen Menschen den gleichen Zugang zu Kreditmöglichkeiten verweigern.“
Bewertungsverzerrung wertet Häuser für schwarze Hausbesitzer ab
Auch schwarze Hauskäufer und Hausbesitzer stehen während der Hausbewertungsprozess.
Zum Beispiel reichten Tenisha Tate-Austin und Paul Austin ein Klage gegen den Gutachter und das Unternehmen, das den Gutachter für die Unterbewertung ihres Hauses in Marin County in Nordkalifornien um fast 500,000 Dollar engagiert hatte, sagte Caroline Peattie, Geschäftsführerin von Fair Housing Advocates of Northern California, die die Hausbesitzer vertritt, gegenüber Yahoo Money.
A aktuelle Studie von Freddie Mac fanden heraus, dass „Anwärter aus Minderheiten mit größerer Wahrscheinlichkeit einen Schätzwert erhalten, der unter dem Vertragspreis liegt“. Ebenso a Studie des Brookings Institute aus dem Jahr 2022 Gefundene Häuser in Nachbarschaften, die zu 50 % von Schwarzen bevölkert sind, werden im Vergleich zu Häusern in anderen Nachbarschaften mit ähnlicher Qualität und Ausstattung um 23 % niedriger bewertet.
Die „Kosten der Abwertung belaufen sich auf etwa 162 Milliarden US-Dollar“ an kumulierten Verlusten für schwarze Hausbesitzer, so die Studie.
„Es ist schwer, als schwarzer Immobilienmakler und für schwarze Hauskäufer und Hausbesitzer nicht entmutigt zu sein“, sagte Kenyon Hunter, assoziierter Immobilienmakler bei Evolution Ave Group RE, gegenüber Yahoo Money. „Ich wurde von einem weißen Immobilienmakler angerufen, nachdem ich das Haus meines Kunden, eines schwarzen Arztes, besichtigt hatte. Der Makler schlug vor, dass ich meinen Kunden kulturelle Elemente – wie eine Doc McStuffins-Puppe und afrikanische Kunstwerke – loswerden lassen sollte, damit es sich verkaufen würde. Mir ist aufgefallen, dass der Wert sinkt, wenn ein Gutachter erkennt, dass dort eine schwarze Familie lebt.“
Erodierende Erschwinglichkeit, Verzögerung des Wohlstands
Wenn die Hypothekenzinsen steigen, haben Hausbesitzer keine Chance mehr, sich zu refinanzieren, und potenzielle Käufer finden es unerschwinglicher, ein Haus zu kaufen. Fügen Sie die Diskriminierung hinzu, der sie in der Hypotheken- und Bewertungsbranche ausgesetzt sind, sowie hohe Studentenschulden, und der Horizont für eine sinnvolle Steigerung des Eigenheimbesitzes der Schwarzen scheint weiter entfernt zu sein.
„Ein Eigenheimkauf ist der erste greifbare Schritt zum Vermögensaufbau, und für Kunden, die nicht über die Liquidität oder das Kapital verfügten, um für eine größere Anzahlung zu sparen, ist es entmutigend, zurückgelassen zu werden“, Chelsea Ransom-Cooper, geschäftsführende Gesellschafterin und Finanzplanung Direktor bei Zenith Vermögenspartner, sagte Yahoo Money.
Was Wohneigentum bietet, ist die Chance, Generationenreichtum aufzubauen.
Laut a macht Wohneigentum 16 % des gesamten US-Haushaltsvermögens aus berichten von der Federal Reserve Bank of New York. Für schwarze Amerikaner ist es sogar noch mehr. Fast zwei Drittel des Reichtums der Schwarzen liegt laut NBER im Wohnungsbau Reichtum zweier Nationen: Die US-Rassenreichweite Arbeitspapier.
„Eigentum ist die Art und Weise, wie die Mittelklasse in Amerika Vermögen aufbaut, und leider verpassen schwarze Hausbesitzer oft ihren gerechten Anteil aufgrund von Unterbewertung“, sagte Daryl Fairweather, Chefökonom von Redfin, gegenüber Yahoo Money. „Dies schadet nicht nur den schwarzen Hausbesitzern von heute, es erschwert es auch schwarzen Familien, generationsübergreifenden Wohlstand aufzubauen, was sich in der gesamten schwarzen Gemeinschaft auswirkt, wenn es um Bildungsabschlüsse und Unternehmensgründungen geht.“
Ronda ist Senior Reporterin für Personal Finance bei Yahoo Money und Anwältin mit Erfahrung in den Bereichen Recht, Versicherungen, Bildung und Regierung. Folge ihr auf Twitter @writeronda
Lesen Sie die neuesten Trends und Neuigkeiten zu persönlichen Finanzen von Yahoo Money.
Folgen Sie Yahoo Finance auf Twitter, Instagram, YouTube, Facebook, Flipboard und LinkedIn
Quelle: https://finance.yahoo.com/news/black-americans-still-face-challenges-chasing-homeownership-150803651.html