Vermeidung einer großen Steuerrechnung auf Immobiliengewinne

Der Besitz einer Immobilie ist für viele Anleger ein großer Traum. Aber es ist eine riesige Investition, die ziemlich lukrativ sein kann. Der Verkauf einer Mietimmobilie mit großem Gewinn kann ein wahr werdender Traum sein. Um den Gewinn aus einem solchen Verkauf zu maximieren, müssen Sie jedoch die Steuern darauf minimieren. Ein Ratenverkauf ist eine Strategie. Keine Sorge: Das ist Internal Revenue Service (IRS) genehmigt.

Große Auszahlung gleich große Steuerrechnung

Schauen wir uns eine gängige Situation an:

Hal Bookman sah sich das Angebot des Käufers für sein Miethaus an und konnte die Zahl, die er sah, nicht glauben. Sein Eigentumswert stieg in nur fünf Jahren erheblich. Als Hal jedoch fröhlich seine erzählte Steuerberater Über den Verkauf war der Berater zurückhaltend: Nehmen Sie die Einnahmen als a pauschale Zahlung aus steuerlicher Sicht nicht im besten Interesse von Hals wäre.

Wenn Hal im selben Jahr, in dem er die Immobilie verkauft, den gesamten Verkaufserlös erklärt, zahlt er 25 % auf den Teil des Gewinns, der einem entspricht Abschreibungen er hat das Mietobjekt zuvor übernommen.

Jeder Gewinn, der über die Rückgewinnung der Abschreibung hinausgeht, wird für Steuerzahler mit einem steuerpflichtigen Einkommen zwischen 15 $ und 41,676 $, wenn sie ledig sind, oder 459,750 $ und 83,351 $, wenn verheiratete Personen 517,200 gemeinsam einreichen, mit 2022 % besteuert. Diese Beträge erhöhen sich auf 44,625 $ und 492,300 $ für Alleinerziehende sowie 89,250 $ und 553,850 $ für Ehepaare, die 2023 gemeinsam einen Antrag stellen. Steuerzahler mit Einkommen über diesen Schwellenwerten werden mit 20 % besteuert

Hal fragt seinen Steuerberater, ob er irgendetwas tun kann, um seinen zu reduzieren steuerpflichtiges Einkommen für das Jahr. Der Berater kennt genau das richtige Werkzeug: einen Ratenkaufvertrag.

Was ist ein Ratenverkauf?

An Ratenverkauf ist definiert als der Verkauf von Immobilien, bei dem mindestens eine Zahlung erst nach dem Steuerjahr des Verkaufs geleistet wird.

Der IRS erlaubt Steuerzahlern, einen Teil des Gewinns aus dem Verkauf einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie mit einer Ratenverkaufsvereinbarung aufzuschieben. Diese Vereinbarung erlaubt es Verkäufern, a anteilig Teil ihrer Kapitalgewinn über mehrere Jahre.

Ein Verkäufer darf die Ratenverkaufsmethode nicht verwenden, wenn er einen Verlust meldet.

So funktioniert die Ratenverkaufsmethode

Gewinne bei einem Ratenverkauf zu deklarieren ist theoretisch einfach. Die Besteuerung von Ratenverkäufen entspricht der von Renten, bei der ein anteiliger Teil jeder Zahlung als Kapitalrückzahlung gilt.

Die einzige Bedingung ist, dass die zu verkaufende Immobilie nicht öffentlich gehandelt werden darf Sicherheitdienst oder ein Teil des regulären Inventars eines Unternehmens, und der Steuerzahler kann nicht sein a Händler der verkauften Immobilie (mit Ausnahme bestimmter Timesharing-Händler, die sich für eine Sonderzinsbelastung im Rahmen der Ratenverkaufsmethode entscheiden).

Berichterstattung über Ratenverkaufseinnahmen

Einkünfte aus Ratenverkäufen können in drei verschiedene Kategorien unterteilt werden: Kapitalertrag, Interesse und Haupt-. Jedes davon wird separat weiter behandelt Formular 1040.

Das Bruttoertrag Prozentsatz wird dann verwendet, um Ratenverkaufseinnahmen für ein bestimmtes Steuerjahr zu berechnen.

Kapitalgewinn

Im obigen Beispiel muss Hal den Gewinn jedes Jahr entweder als langfristig oder als kurzfristig deklarieren, je nachdem, wie er im Jahr des Verkaufs war. Langfristige Gewinne werden zu einem niedrigeren Satz besteuert, während kurzfristige Gewinne werden besteuert als gewöhnliches Einkommen.

Da Hal das Haus fünf Jahre lang behielt, wäre der Gewinn in diesem Fall langfristig.

Wenn der Gewinn kurzfristig gewesen wäre, könnte Hal immer noch mit einem niedrigeren Steuersatz auf die Rateneinnahmen besteuert werden, als er es hätte tun müssen, wenn er den Kapitalgewinn deklarieren müsste. Dies liegt daran, dass kurzfristige Gewinne als ordentliches Einkommen an der Spitze des Steuerzahlers besteuert werden Grenzsteuersatz.

Wenn ihn der anteilige Gewinn nicht in die nächste Steuerklasse schiebt, kann dieser Satz niedriger sein. Der Gewinn aus einem Ratenverkauf wird dem IRS gemeldet Formular 6252 und dann zu getragen Zeitplan D auf Formular 1040.

Zinsen

Steuerzahler mit Einkünften aus Ratenverkäufen müssen auch die dem Käufer in Rechnung gestellten Zinsen melden, die zu den normalen Einkommenssätzen besteuert werden.

Die im Kaufvertrag gewährten Zinsen werden als ausgewiesene Zinsen bezeichnet. Wenn das angegebene Interesse nicht ausreicht (oder null ist), wird ein Teil der Haupt- Teil des Verkaufs muss als nicht ausgewiesener Zins umcharakterisiert werden.

Principal

Ein Teil jedes Ratenverkaufs wird vom IRS als steuerfreie Kapitalrückzahlung betrachtet. Dieser Betrag kann durch Ausfüllen von Arbeitsblatt A in Publikation 537 ermittelt werden.

Der Hauptbetrag (angepasste Basis) für Ratenverkaufszwecke ist die Summe Ihrer tatsächlichen angepassten Basis in der Immobilie zuzüglich etwaiger Verkaufskosten und Abschreibung zurückerhalten.

In diesem Beispiel hat Hal 200,000 $ als bereinigte Basis in seinem Haus. Er muss 100,000 $ für seine Abschreibungsrückerstattung und 10,000 $ für Verkaufskosten hinzurechnen, um seine angepasste Basis für Ratenverkaufszwecke zu berechnen. Diese Zahl beträgt 310,000 US-Dollar.

Bruttogewinnprozentsatz

Um den Bruttogewinnprozentsatz zu berechnen, müssen Sie die angepasste Basis für Ratenverkaufszwecke – in diesem Beispiel 310,000 USD – vom Verkaufspreis subtrahieren, um den Gesamtgewinn zu berechnen. In diesem Beispiel beträgt der Gesamtgewinn 90,000 $ (400,000 $ – 310,000 $).

Teilen Sie als nächstes den Gesamtgewinn durch den Verkaufspreis, der in diesem Fall 22.5 % (90,000 $ ÷ 400,000 $) beträgt, und Sie haben den Bruttogewinnprozentsatz.

Um schließlich den steuerpflichtigen Gewinn jedes Jahr zu berechnen, multiplizieren Sie diesen Prozentsatz mit der Höhe der Rate. Somit wird der steuerpflichtige Gewinn von Hal jedes Jahr mit 11,250 USD (50,000 USD x 22.5 %) angenommen.

Hypotheken und Vertragspreis

Wenn der Käufer des Grundstücks davon ausgeht, a Hypothek oder eine andere Schuldschein Beim Kauf muss die Anschaffungskostenbasis der Immobilie um den Betrag der Hypothek oder des Schuldscheins reduziert werden. Um zu unserem Beispiel zurückzukehren, nehmen wir an, dass Hal eine Hypothek in Höhe von 100,000 USD auf das von ihm verkaufte Grundstück hat.

Besitzt das Mietobjekt das Hal für 400,000 $ verkauft hat, eine Hypothek von 100,000 $ hat, wird der Vertragspreis auf 300,000 $ (400,000 $ – 100,000 $) reduziert.

Übersteigt die Höhe der Hypothek die bereinigte Gesamtbasis der Immobilie, muss die Differenz im ersten Jahr als Zahlung gemeldet werden und der Vertragspreis wird um diesen Betrag erhöht.

Nehmen wir zum Beispiel an, dass Hals Eigentum eine Hypothek von 250,000 $ hat. Zusätzlich zur Ratenzahlung muss Hal im ersten Jahr eine Überzahlung von 50,000 US-Dollar (250,000 bis 200,000 US-Dollar) melden.

Beispiel für einen Ratenverkauf

Sehen wir uns anhand des obigen Beispiels an, wie Hal seinen Ratenverkauf strukturieren könnte, wenn er seinen aufschieben wollte Kapitalertragssteuern auf ein zukünftiges Jahr.

Hal erhält ein Angebot von 400,000 Dollar für sein Mietshaus. Er kaufte das Anwesen für 300,000 Dollar. Im Laufe der Jahre hat er 100,000 Dollar eingenommen Abschreibung Abzüge, machen seine angepasste Basis $ 200,000.

Daher muss Hal 200,000 USD (400,000 USD – 200,000 USD) an steuerpflichtigen Gewinnen erklären.

Hals Berater empfiehlt, seinen Verkaufserlös in acht Jahresraten zu je 50,000 Dollar aufzuteilen, anstatt in einem Jahr 400,000 Dollar zu deklarieren. Solange die Raten jedes Jahr konstruktiv erhalten werden, ermöglicht diese Methode Hal, die Gewinne und damit einen anteiligen Teil der Gewinne über die acht Jahre zu verbuchen.