Da Hypotheken dramatisch ansteigen, sollten wir mit einem Hauspreiscrash rechnen?

Während die USA mit einer Rezession kokettieren, war der Immobilienmarkt ein klarer Verlierer der jüngsten Runde der US-Zinserhöhungen. Was sagen die Daten?

Zunächst einmal ist es definitiv noch nicht so schlimm. Heute bleiben die Hauspreise stark, Zillow hat Jahr für Jahr die Hauspreise erhöht 18% ab Juli. Etwas pessimistischer, Redfin'sRDFN
data hat die Hauspreise im Jahresvergleich gestiegen, aber schon beginnend seit Juni zu sinken.

Es kommt aber noch schlimmer. Andere Immobiliendaten deuten auf drohende Probleme hin. Beispielsweise hat der S&P Select Homebuilders Index seit Jahresbeginn 500 % hinter dem S&P 11 zurückgeblieben, und die Performance von Baustoffaktien war ähnlich schlecht. Der Aktienmarkt ist zwar ein vernünftiger Indikator für zukünftige Gewinne, aber er liegt nicht immer richtig.

Es bedeutet, dass es Probleme mit dem Wohnungsmarkt gibt. Nur eine Handvoll Börsensektoren haben schlechter abgeschnitten, wie Medien, Textilien und Autoteile. Allerdings fließen viele Faktoren in die Gewinne der Bauherren ein. Gibt es also ein Problem mit den Bauherren selbst oder dem Wohnungsmarkt im weiteren Sinne?

Spiking Hypothekenzinsen

Steigende Hypothekenzinsen bereiten dem Wohnungsmarkt insgesamt Sorge. Hypothekenkosten sind sehr schnell gestiegen. Heute eine 30-jährige Hypothek mit variablem Zinssatz wird mit 5.5 % verzinst. Im vergangenen Jahr waren es weniger als 3 %. Das ist ein dramatischer Anstieg der Hypothekenkosten. Es ist eine Bewegung, die wir, ähnlich wie die jüngsten Inflationsdaten, seit den 1980er Jahren nicht mehr gesehen haben.

Es ist fair zu erwarten, dass schnelle Anstiege der Hypothekenkosten den Wohnungsmarkt abkühlen werden. Für viele ist die Einschränkung beim Kauf eines Hauses nicht der Verkaufspreis des Hauses, sondern ihre Fähigkeit, die Hypothek zu bezahlen. Steigende Hypothekenzinsen können die Immobilienpreise senken, die sich viele leisten können.

Andere Einschränkungen für US-Verbraucher

Obwohl die Hypothekenkosten von entscheidender Bedeutung sind, ist es auch erwähnenswert, dass die Wiederaufnahme der Studiendarlehenszahlungen nächsten Januar (sogar mit einem gewissen Schuldenerlass) und das Potenzial Risiken einer US-Rezession kann auch das Verbrauchervertrauen beim Hauskauf beeinträchtigen. Es gibt also auch andere negative Vorzeichen.

Angebot und Nachfrage

Dann wird das Angebotsbild etwas schlechter. Entsprechend Redfin-Lieferdaten, es stehen jetzt mehr Häuser zum Verkauf und es dauert länger, sie zu verkaufen. Dadurch entsteht ein Überhang auf dem Wohnungsmarkt. Wir sind nicht auf Krisenniveau. Das Angebot ist gerade wieder auf dem Niveau von 2020, und die Verkaufszeit ist ähnlich wie im schlechtesten Jahr 2021. Dies jedoch während der Sommerperiode, die traditionell saisonal sehr stark für den Wohnungsbau ist, sodass sich die Dinge sicherlich in die falsche Richtung und in die nächsten paar Richtungen bewegen Monate könnten schlimmer sein.

Die Fed

Natürlich ist die Fed wahrscheinlich noch nicht mit der Zinserhöhung fertig. Erwartungen sind für andere Zinserhöhungen bei der Fed-Sitzung im September. Die gute Nachricht ist jedoch, dass die Hypothekenzinsen in der Regel das einpreisen, was die Märkte von der Fed in Zukunft erwarten. Das bedeutet, dass die Zinsen für längerfristige Hypotheken nur steigen sollten, wenn die Fed die Zinsen stärker als erwartet anhebt, und tatsächlich fallen könnten, wenn sie die Zinsen anhebt, aber weniger als der Markt denkt. Es besteht jedoch nach wie vor das Risiko, dass die Hypothekenzinsen im Jahr 2023 weiter steigen könnten, wenn die Fed die Zinsen weiter erhöht, da die Märkte nicht sicher sind, in welche Richtung sich die Fed im Jahr 2023 bewegen wird.

Struktur & Organisation

Der Aktienmarkt macht sich also Sorgen um den Wohnungsbau, und das mag teilweise daran liegen, dass die Hypothekenzinsen sehr schnell gestiegen sind. Wir sehen allmählich, dass der Verkauf von Häusern länger dauert und mehr Häuser verfügbar sind. Dies deutet darauf hin, dass die Immobilienpreise nach einem starken Lauf beginnen könnten, nachzugeben.

Es lohnt sich jedoch auch, die Realität zu überprüfen, da wir gerade erst anfangen, einen Rückgang der Immobilienpreise zu sehen, und sie bleiben im Jahresvergleich gestiegen. Auch die Immobilienpreise sind in der Regel recht stabil. Historisch gesehen ein extrem schlechter Wohnungsmarkt, auf dem die Preise um etwa 10 % gefallen sind, wie in den 1970er Jahren oder während der Finanzkrise von 2008-9. Im Vergleich zum Aktienmarkt sind negative Schwankungen bei den Immobilienpreisen also relativ gering.

Die Immobilienpreise sind in letzter Zeit sehr stark gestiegen. Es gibt viele gute Gründe, warum das zu moderieren beginnt. Obwohl die Geschichte uns daran erinnert, dass die Immobilienpreise in den USA tendenziell ziemlich stabil sind. Damals in den 1980er Jahren, als die Hypotheken ähnlich stark anstiegen wie heute? Nun, die Hauspreise hatten in diesem gesamten Jahrzehnt nur ein Viertel der Preisrückgänge, und das war weniger als 1 % Rückgang.

Also ja, die Hauspreise dürfen nicht mehr zweistellig steigen. Tatsächlich deuten viele Anzeichen darauf hin, dass sich die Lage im Wohnungsbau verschlechtern wird. Denken Sie jedoch daran, dass das, was wirklich schlecht für den Immobilienmarkt ist, selten auch nur ein einstelliger Rückgang der Immobilienpreise ist, wenn die Geschichte ein Anhaltspunkt ist.