Wie schlimm könnte es werden, wenn die Hauspreise beginnen zu moderieren?

An Pessimismus mangelt es heute auf dem Wohnungsmarkt nicht. Die US-Immobilienpreise sind seit Juni gesunken. Die Preise sind jedoch im Allgemeinen im Jahresvergleich gestiegen, und der Markt ist saisonabhängig, wobei die Preise und Aktivitäten im Sommer typischerweise höher und im Winter niedriger sind.

Die Erschwinglichkeit ist auf sehr niedrigem Niveau, insbesondere an der Westküste. Wir haben noch keinen größeren Rückgang der Immobilienpreise gesehen, aber es besteht die Befürchtung, dass er kommen könnte.

Bezahlbares Wohnen

Es gibt Grund zur Sorge um den US-Häusermarkt. Der dramatische Anstieg der US-Zinsen im Jahr 2022 verschlechtert die Erschwinglichkeit von Wohnraum. Letztes Jahr war es möglich, eine 30-jährige Hypothek für rund 3% zu erhalten, jetzt kostet die gleiche Hypothek fast 7%. Wir sehen die höchsten Hypothekenzinsen seit mehr als einem Jahrzehnt.

Abgesehen von den jüngsten Trends sind die Immobilienpreise in den letzten Jahren viel schneller gestiegen als die Einkommen, und jetzt steigen auch die Hypothekenkosten. Dies bedeutet, dass die durchschnittliche Familie, die heute ein Haus kauft, viel mehr ihres Budgets für Wohnkosten ausgibt, wenn man die aktuellen Hypothekenzinsen berücksichtigt. Dieser Trend ist regional unterschiedlich. Häuser sind an der Westküste viel weniger erschwinglich, aber im Mittleren Westen ist die Erschwinglichkeit weitaus weniger ein Problem.

Saisonalität

Wenn wir auf den Winter zusteuern, ist es typisch, einen schwächeren Immobilienmarkt zu erwarten, der auf saisonalen Mustern basiert. Die Immobilienpreise erreichen in der Regel im Juni des Jahres ihren Höhepunkt und fallen dann in den Wintermonaten zurück. Das haben wir bisher auch im Jahr 2022 gesehen. Vielleicht ist das, was wir derzeit sehen, nichts weiter als ein saisonaler Trend.

Viele Branchenkommentatoren sind jedoch skeptisch. Zum Beispiel, Fannie Mae verfolgt die Immobilienstimmung und nur 19 % der Menschen glauben, dass jetzt ein guter Zeitpunkt ist, um ein Haus zu kaufen, und eine Mehrheit denkt, dass jetzt ein guter Zeitpunkt zum Verkaufen ist. Das sind historisch niedrige Zahlen. Dieser sehr geringe Optimismus in Bezug auf den US-Immobilienmarkt.

Was kommt als Nächstes?

Es ist wichtig anzumerken, dass wir uns derzeit nicht in der Nähe einer Immobilienkrise befinden. Zum Beispiel, Zillow-Daten hat die Hauspreise im September 13 im Jahresvergleich um 2022 % gestiegen. Die Hauspreise sind im Monatsvergleich zurückgefallen, bleiben aber im Jahresvergleich gestiegen. 2022 ist zu diesem Zeitpunkt kaum ein schlechtes Jahr für den Wohnungsbau, insbesondere im Vergleich dazu, wie die Aktien- und Anleihemärkte gehandelt haben.

Ein paar Dinge könnten das Bild auf dem Wohnungsmarkt verändern.

Niedrigere Raten?

Der erste sind die Zinssätze, die 2022 aggressiv gestiegen sind. Wenn die Zinsen zurückgingen, würde sich die Erschwinglichkeit verbessern. Derzeit wird nicht erwartet, dass die Fed die Zinsen stark senkt, aber sie könnte die Zinserhöhungen im Jahr 2023 zumindest pausieren. Eine Rezession könnte die Fed dazu veranlassen, die Zinsen zu senken, insbesondere wenn die Inflation unter Kontrolle kommt. Niedrigere Zinssätze würden die Erschwinglichkeit von Wohnraum durch niedrigere Hypothekenkosten verbessern und den Wohnungsmarkt weniger belasten.

Schließen der Erschwinglichkeitslücke

Offensichtlich besteht die eigentliche Sorge darin, dass fallende Hauspreise erforderlich sind, um die Erschwinglichkeitslücke zu schließen. Auf der Einschätzung der Federal Reserve von Atlanta, sieht die Erschwinglichkeit von Wohnraum derzeit ähnlich aus wie vor der Immobilienkrise von 2007-8. Das ist besorgniserregend, da es in diesem Zeitraum eines Rückgangs der Immobilienpreise um etwa 20 % bedurfte, um die Erschwinglichkeitslücke zu schließen, und die Preise danach noch einige Jahre lang niedrig waren.

Es ist leicht zu verstehen, warum der Wohnungsmarkt, insbesondere an der Westküste, besorgt ist. Die Erschwinglichkeit von Wohnraum ist auf einem sehr niedrigen Niveau, was teilweise auf den jüngsten Anstieg der Hypothekenkosten zurückzuführen ist.

Es ist möglich, dass fallende Immobilienpreise erforderlich sind, um die Erschwinglichkeitslücke zu schließen. Wenn die Fed jedoch die Zinsen senkt und die US-Einkommen in den kommenden Jahren weiter steigen, könnte dies auch dazu beitragen, die aktuellen Probleme der Erschwinglichkeit in den USA zu lösen. Dennoch sollten wir beachten, dass die Immobilienpreise für 2022 im Allgemeinen immer noch im Jahresvergleich gestiegen sind und dass die Erschwinglichkeit von Wohnraum an der Westküste weitaus akuter ist als landesweit.