Stehen wir vor einem weiteren Crash auf dem Immobilienmarkt?

Key Take Away

• Viele Branchenführer, darunter Goldman Sachs, haben ihre Prognosen für den Immobilienmarkt seit dem frühen Herbst 2022 geändert.
• Obwohl die Hypothekenzinsen in den letzten Wochen gesunken sind, sind sie wahrscheinlich nicht niedrig genug, um die Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt zu beeinflussen.
• Der Mangel an bezahlbarem Wohnraum in den USA wird wahrscheinlich nicht nachlassen, da Bauherren den Neubau aufgrund der geringen Nachfrage verzögern.

Seit Beginn der Pandemie sind die Immobilienpreise gestiegen, die Wohnungsnot hat zugenommen und die Zinssätze sind gestiegen. Einige Änderungen waren zielgerichtet, wie die Anhebung der Zinsen durch die Fed, um inflationäre Preise zu bekämpfen. Andere waren außerhalb des Bereichs der Vorhersagbarkeit.

Selbst Experten auf diesem Gebiet haben ihre Immobilienmarktprognosen in den letzten Monaten geändert. Dies ist nicht verwunderlich, da die Zahlen vor uns widersprüchlich erscheinen. Die Hypothekenzinsen sind gesunken, obwohl die Fed die Zinsen anhebt, und Hausbauer verlangsamen ihr Tempo trotz Wohnungsnot.

Obwohl alles ein bisschen chaotisch ist, gibt es einige zugrunde liegende Erklärungen. Die unmittelbare Zukunft ist möglicherweise nicht so rosig.

Die Hypothekenzinsen sinken

Seit Anfang des Monats beobachten wir ein seltsames Phänomen. Während die Federal Reserve die Zinsen weiter erhöht, werden die Zinsen erhöht Die Zinsen für Hypotheken sind gesunken.

Dies könnte teilweise an der Nachfrage liegen. Die Eigenheimpreise bleiben hartnäckig hoch, und die Zinssätze schossen von durchschnittlich etwa 3 % zu Jahresbeginn auf über 7 % im Oktober in die Höhe.

Diese Umstände haben zu weniger Käufern auf dem Markt geführt, da die Suche nach einem bezahlbaren Eigenheim immer schwieriger wird.

Abgesehen von der Nachfrage müssen sich die Hypothekenbanken auch um den Anleihenmarkt kümmern. Hypotheken werden auf dem Anleihenmarkt häufig in hypothekenbesicherte Wertpapiere umgepackt. Anleger suchen in der Regel nach diesen Wertpapieren, um sowohl die Rendite 10-jähriger Staatsanleihen als auch die Inflation zu übertreffen.

Die Hypothekenzinsen liegen im Allgemeinen etwa 1.8 Prozentpunkte über der Rendite 10-jähriger Staatsanleihen. Im Jahr 2022 sind sie aufgrund von Faktoren wie der Inflation und der Entscheidung der Fed, diese Wertpapiere nicht mehr zu kaufen, um bis zu drei Prozentpunkte höher geklettert.

Was wir sehen, ist wahrscheinlich eine Branchenkorrektur, um diese Lücke auszugleichen.

Die Zinsen sind zwar gesunken, aber sie haben sich nicht genug abgekühlt, um die Käufer wieder in den Markt zu locken. Zu Beginn des Jahres konnte man eine Hypothek finden, die einen Zinssatz von 3 % auf eine 30-jährige Festhypothek bot. Selbst der heutige „niedrigere“ Satz liegt am 6.87. November 23 immer noch bei erstaunlichen 2022 %.

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Die Preise werden wahrscheinlich fallen, bevor sie sich stabilisieren

Im Oktober 2022 prognostizierte Goldman Sachs 5 % bis 10 % sinken die Hauswerte zwischen jetzt und März 2024. Es prognostiziert diesen Rückgang, weil es nicht genug bezahlbare Wohnungen gibt. Dies bedeutet, dass nicht so viele Menschen sie kaufen können, insbesondere bei so hohen Zinssätzen.

Dies war jedoch eine abrupte Abweichung von seinen Vorhersagen vom September 2022 Die Immobilienpreise würden stabil bleiben in den nächsten 12 Monaten, vielleicht mit einigen regionalen Rückgängen, die sich ausgleichen würden.

Es ist wichtig, sich daran zu erinnern, dass alle Vorhersagen, selbst Vorhersagen von Branchenführern, nicht immer genaue Darstellungen der Zukunft sind. So viel kann passieren, um das Ergebnis zu verändern, manchmal im Laufe eines einzigen Monats.

Selbst wenn der Preisrückgang um 5 % bis 10 % eintritt, würden die Eigenheimwerte laut Goldman Sachs in den meisten Märkten über den Werten vor der Pandemie bleiben. Während einige den Zeitpunkt ihres Kaufs bedauern könnten, würden diese Prognosen nicht unbedingt auf Räumungen hinweisen, wie wir sie während des gesehen haben 2008-Rezession.

Nach März 2024 steigt das Modell von Goldman Sachs bis Januar 2026 wieder in einem gemäßigteren Tempo. Auf dem amerikanischen Immobilienmarkt gibt es einige Faktoren, die einen düsteren Ausblick in Schach halten.

Die Wohnungsnot wird wahrscheinlich eine große Rolle bei den Immobilienpreisen spielen

Amerika hat und hatte ein Wohnungsnotproblem. Selbst 2019 fehlten 3.8 Millionen Wohnungen zum Kauf oder zur Miete. Die Pandemie hat diese Probleme noch verschärft.

Erstens haben viele Menschen aufgrund des fehlenden Einkommens zu Beginn der Pandemie ihr Zuhause verloren. Während es ein Räumungsmoratorium gab, qualifizierten sich nicht alle Immobilien.

Da das Moratorium so lange andauerte, konnten sich viele Großvermieter ihre eigenen Hypotheken nicht mehr leisten. Diese Vermieter konnten auch nicht räumen, daher entschieden sich viele dafür, ihre Immobilien an besser finanzierte Unternehmensvermieter zu verkaufen. Nach dem Verkauf könnte der Mieter gezwungen werden.

Obwohl sie über bessere Ressourcen verfügen, verzeihen Unternehmensvermieter seltener, wenn es um Zwangsräumungen oder verspätete Mietzahlungen geht. Sie erhöhen auch eher die Mieten, um den Gewinn unter allen Marktbedingungen zu maximieren, wodurch Wohnraum noch weniger erschwinglich wird.

Leider bedeutet dies, dass viele Menschen, die während der Pandemie ihr Zuhause verloren haben, immer noch keine bezahlbare Wohnung finden können.

Als die Immobilienpreise während der Pandemie stiegen, wurden mehr potenzielle Hausbesitzer, die sich in einer besseren finanziellen Lage befanden, aus dem Markt genommen und beschlossen, weiter zu vermieten. Dies verschärft das Problem der Wohnungsnot weiter, da weniger Menschen den Mietmarkt verlassen.

Zusätzlich zu diesen Problemen führten Probleme in der Lieferkette zu einer massiven Verlangsamung der Neubauten während der Pandemie. Der Arbeitskräftemangel verschärfte das Problem zusätzlich. Außerdem haben wir 2019 nicht von einer guten Position aus gestartet.

Die Lösungen für das Problem der Wohnungsnot sind vielfältig und regional spezifisch. Es gibt keine One-size-fits-all-Lösung. Da es wahrscheinlich weiterhin ein Problem sein wird, wird es wahrscheinlich weiterhin mehr Nachfrage als Angebot geben. Dies könnte dazu beitragen, einen möglichen freien Fall der Immobilienwerte abzufedern.

Neubauten verlangsamen sich und beeinträchtigen das zukünftige Angebot

Im Oktober 2022 gingen die neuen Baugenehmigungen gegenüber September um 2.4 % und im Jahresvergleich um 10.1 % zurück. Weitere Verlangsamungen in der Wohnungsbaubranche waren:

• Die Neubauten von Wohneinheiten gingen im Monatsvergleich um 4.2 % zurück.
• Die Neubauten von Wohneinheiten gingen im Jahresvergleich um 8.8 % zurück.
• Die Wohnungsfertigstellungen gingen im Monatsvergleich um 6.4 % zurück.

Die Fertigstellung neuer Eigenheime stieg im Jahresvergleich um 6.6 %, vielleicht teilweise, weil eine Flut von Baumaterialvorarbeitern, auf die gewartet worden war, gegen Ende des Sommers endlich ihren Weg aus der gesicherten Lieferkette gefunden hatte.

Da die Hausverkäufe seit dem Frühjahr rückläufig sind, planen viele Bauherren nicht, ihr Tempo aufrechtzuerhalten. Das bedeutet, dass wir davon ausgehen können, dass sich die Wohnungsnot in Zukunft weiter verschärfen wird.

Fazit

Was wir auf dem Wohnungsmarkt sehen, ist nicht normal. Wir können die Zukunft nicht mit Sicherheit vorhersagen, aber wir können die Trends und alle verfügbaren Daten überwachen. Was kommen könnte, könnte eine weitere Rezession sein, der anhaltende geopolitische Konflikt verstärkt die Probleme der Lieferkette. Oder es könnte eine schmerzlose Erholung von dieser inflationären Periode sein. Beide Ergebnisse wirken sich auf den Wohnungsmarkt und Ihr Portfolio aus.

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