Ein Gehäuse-Crash? Was niedrigere Preise für Hausbesitzer und hoffnungsvolle Käufer bedeuten.

Ob es potenziellen Käufern gefällt oder nicht, es ist unwahrscheinlich, dass wir einen Crash wiederholen werden, wie ihn das Land von 2008 bis 2014 erlebte, als die Immobilienpreise gegenüber ihrem Höchststand von 2007 um zweistellige Prozentsätze fielen.

Die Preise „könnten ein wenig sinken, aber ich betrachte einen Absturz als einen Rückgang der Eigenheimwerte um mehr als 10 %, und das scheint im Moment weit hergeholt“, sagt Daryl Fairweather, Chefökonom des Immobilienmaklerunternehmens Redfin
RDFN,
+ 0.17%.

Einige Prognostiker gehen davon aus, dass die Immobilienpreise in den nächsten ein oder zwei Jahren landesweit um einige Prozentpunkte fallen und in einigen Ballungsgebieten erheblich fallen werden. Es besteht jedoch wenig Konsens darüber, welche Städte die größten Rückgänge verzeichnen werden.

Ganz gleich, ob Sie Ihr erstes Eigenheim kaufen möchten oder bereits eines besitzen und über einen Verkauf nachdenken, hier erfahren Sie, was fallende Preise für Sie bedeuten könnten.

Wenn die Preise fallen, könnten Käufer ins Stocken geraten

Angenommen, Sie möchten ein Haus kaufen und die Preise in Ihrer Stadt fallen. Sie werden versucht sein, zu warten. Warum also heute ein Haus kaufen, wenn Sie glauben, dass Sie in ein paar Monaten weniger für ein ähnliches Haus bezahlen können?

Das Problem mit dieser eisernen Logik ist, dass Sie nicht vorhersagen können, wann die Preise ihren Tiefpunkt erreichen werden. Wenn Sie zu lange warten, werden Sie am Ende versuchen zu kaufen, wenn die Preise steigen und der Wettbewerb zunimmt. Diese als Market Timing bezeichnete Strategie ist nicht ratsam, sagt Odeta Kushi, stellvertretende Chefökonomin der First American Financial Corp.

„Wenn Sie für eine monatliche Zahlung ein Haus finden können, das Ihren finanziellen Vorstellungen entspricht, und es ein guter Zeitpunkt für einen Kauf ist, dann tun Sie das“, sagt sie.

Und wenn Sie darauf warten, dass die Preise fallen, aber das passiert nie, werden Sie vielleicht auf die harte Tour feststellen, dass „das Haus, das Sie vor einem Jahr gefunden haben und das Sie wirklich geliebt haben, das Sie sich leisten könnten, aber aufgegeben haben, nächstes Jahr teurer ist, “, sagt Kushi.

Da die menschliche Natur so ist, werden Sie wahrscheinlich sowieso versuchen, den Markt zu timen. Aber, hey, du wurdest gewarnt.

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Die Bedenken der Verkäufer setzen eine Untergrenze unter den Preisen fest

Das Warten auf sinkende Immobilienpreise könnte durch die mangelnde Bereitschaft der Hausbesitzer vereitelt werden, das Erreichte aufzugeben – und während des Immobilienbooms in der Pandemie-Ära haben Hausbesitzer ein paar Dinge, die sie behalten möchten.

Das erste sind überhöhte Eigenheimwerte. Kushi nennt die Hauspreise „nach unten klebrig“, was bedeutet, dass Verkäufer nur ungern Preisnachlässe akzeptieren, es sei denn, sie wollen unbedingt verkaufen. „Wenn du nicht verkaufen musst, bleibst du einfach stehen, oder?“ Sie sagt.

Die andere Sache, an der Hausbesitzer festhalten: niedrige Hypothekenzinsen. Durch Refinanzierung oder rechtzeitige Käufe haben 92 % der Hausbesitzer mit Hypotheken Zinsen unter 5 % und die Hälfte Zinsen unter 3.5 %, sagte Immobilienanalyst Ivy Zelman in einem Macro Hive-Podcast-Interview im Juli.

Viele dieser Hausbesitzer werden ihr Tief kuscheln Hypothekenzinsen und schwöre, niemals zu gehen.

„Wenn Sie heute ein Hausbesitzer sind, der an einen Hypothekenzins von 2.6 % oder 2.7 % gebunden ist, was ist dann Ihr Anreiz, Ihr Haus zu verkaufen und heute ein Haus zu einem höheren Hypothekenzins kaufen?“, sagte der Chefökonom von First American, Mark Fleming, im REconomy-Podcast. "Wenig. Du bist Rate festgeschrieben"

Es gibt bereits Anzeichen für einen „Verkäuferstreik“, wie Wirtschaftsblogger Bill McBride dieses Phänomen in seinem Newsletter „Calculated Risk“ nennt. In einer Umfrage auf 25 Wohnungsmärkten stellte McBride im August einen Rückgang der Neuangebote um 10.6 % im Vergleich zum Vorjahr fest.

Die Sturheit der Eigenheimbesitzer wirkt sich auf potenzielle Eigenheimkäufer grundlegend aus: Wenn Eigentümer ihre Eigenheime vom Markt fernhalten, verringern sie die Anzahl der zum Kauf verfügbaren Objekte. Ein begrenztes Angebot könnte einen Preisverfall verhindern, da die Käufer um magere Angebote konkurrieren.

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Wenn Sie mehr schulden, als das Haus wert ist

Seit Anfang 10 wurden in einer Ära des schnellen Preiswachstums fast 2021 Millionen Bestandsimmobilien verkauft. Ein Rückgang der Immobilienwerte würde bedeuten, dass die jüngsten Käufer – diejenigen, die kleine Anzahlungen geleistet und ohne viel Eigenkapital begonnen haben – am Ende mehr Schulden haben könnten, als ihre Häuser wert sind. Es ist als auf dem Kopf stehend bekannt. Wenn Sie in diese Situation geraten, haben Sie einige Möglichkeiten.

• Behalte das Haus, bezahle alle Hypothekenzahlungen und warte, bis sich die Hauspreise erholen. Dies wird die beliebteste Option sein, selbst für Familien, die aus ihren Häusern herauswachsen.

• Wenn Sie das Haus verkehrt herum verkaufen, müssen Sie Ersparnisse anzapfen, um den gesamten Kreditsaldo sowie Immobilienprovisionen und andere Kosten zu tilgen.

• Was ist, wenn Sie nicht genug Bargeld haben, um den Hypothekenbetrag zurückzuzahlen? Sie können die Erlaubnis des Kreditgebers einholen, das Haus in einem Leerverkauf zu verkaufen. Der Kreditgeber kann jedoch die Erlaubnis verweigern, wenn Sie sich die monatlichen Hausraten leisten können. Das würde Sie in Option 1 sperren, das Haus behalten und warten, bis es mehr wert ist, als Sie ihm schulden.

Siehe auch: Hauskäufer ziehen sich aus Verträgen im Sonnengürtel zurück, insbesondere in Las Vegas, Phoenix, Tampa und Texas

Weniger Eigenkapital zum Ausleihen

Schließlich ist da noch das Thema Eigenheimdarlehen und Eigenheimkreditlinien bzw HELOCs. Dies sind zweite Hypotheken, die es Ihnen ermöglichen, gegen das Eigenkapital Ihres Eigenheims zu leihen. Um sich für beide zu qualifizieren, müssen Sie über genügend Eigenkapital verfügen: mindestens 20 % oder in einigen Fällen 15 %.

Es ist möglich, dass sinkende Eigenheimwerte genug Eigenkapital vernichten, um Sie unter die Schwelle von 15 % oder 20 % fallen zu lassen, wodurch Sie für ein Eigenheimdarlehen oder HELOC nicht in Frage kommen. Selbst wenn Sie vorher ein HELOC erhalten, könnte der Kreditgeber Ihr Kreditlimit später reduzieren, um es wieder mit dem Wert Ihres Hauses in Einklang zu bringen.

Während der heißesten Zeit des Immobilienbooms während der Pandemie, als die Preise um mehr als 15 % pro Jahr stiegen, machten sich nur wenige Käufer Sorgen, dass die Immobilienwerte schließlich fallen könnten. Diese überschwängliche, wettbewerbsorientierte Achtlosigkeit wird jetzt durch Vorsicht ersetzt – was der Immobilienökonom Ali Wolf als FOBATT oder Angst vor dem Kauf an der Spitze bezeichnet.

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Holden Lewis schreibt für NerdWallet. Email: [E-Mail geschützt] . Twitter: @HoldenL.