„Wenn man auf die letzten zehn Jahre zurückblickt, gab es nur wenige Gelegenheiten, Aktien von Blue-Chip-Wohnungs-REIT-Aktien zu kaufen“, sagt Brad Thomas, CEO und Senior Analyst bei Wide Moat Research und Autor von Der intelligente REIT-Investor. "Es gibt gerade einen seltenen Verkauf."
Apartment-REITs werden derzeit mit einem Abschlag von 21 % auf den Wert ihrer zugrunde liegenden Vermögenswerte gehandelt, berechnet Green Street, ein Analyseunternehmen für Gewerbeimmobilien. Noch vor einem Jahr wurden sie mit einem Abschlag von 3 % gehandelt.
Es überrascht nicht, dass Wohnungs-REITs in diesem Jahr zusammen mit Aktien und Anleihen in einem breiten Marktausverkauf eingebrochen sind. Immobilienanlagen reagieren empfindlich auf Zinssätze, die die Kreditkosten erhöhen.
Das teilte das Arbeitsministerium am Mittwoch mit Verbraucherpreise stiegen um 9.1 % Jahrestempo im Juni, was den Weg für eine weitere steile Zinserhöhung der Federal Reserve im Laufe dieses Monats ebnet.
Aber hohe Zinsen sind eigentlich eine gute Nachricht für Wohnungs-REITs, da sie den Kauf eines Eigenheims erschweren. Nach einer Zeit rekordniedriger Hypothekenzinsen hat sich der 30-jährige Festzins auf 5.51 % fast verdoppelt. Im Mai überstieg der durchschnittliche Verkaufspreis für bestehende Eigenheime erstmals 400,000 US-Dollar, was die Erschwinglichkeit weiter belastete.
„Es gibt einige potenzielle Käufer, die jetzt in den Rentership-Pool gedrängt werden“, sagt Haendel St. Juste, Managing Director und REITs-Analyst bei Mizuho Securities. „Die dramatische Verschiebung der Kosten für Wohneigentum ist ein Nettovorteil für die Mietseite.“
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Analysten sagen, dass der Ausverkauf von Wohnungs-REITs übertrieben zu sein scheint, da die Unternehmen über gesunde Bilanzen verfügen und die Aussichten für die Mietnachfrage gut erscheinen. Der jüngste Verbraucherpreisindexbericht zeigte, dass die Mietpreise seit 1986 am stärksten gestiegen waren – um 5.8 % gegenüber dem Vorjahr.
John Pawlowski, Geschäftsführer von Green Street, stimmt zu, dass die REIT-Preise für Wohnungen zu stark gefallen sind. Es gibt Zeiten, in denen Mietwohnungen „mit dem Badewasser eines negativen Makro-Wohnimmobilien-Narrativs ausgeschüttet werden“, sagt er. Die meisten REITs, die er abdeckt, haben nur 20 bis 25 Cent Schulden für jeden Dollar Vermögenswert und viel Cashflow, um die Schulden zu bedienen.
Natürlich sind Immobilien stark mit der Wirtschaft korreliert. Man muss nur auf das Jahr 2020 zurückblicken, als Millionen von Amerikanern während des Covid-Abschwungs ihren Arbeitsplatz verloren, und auf die Auswirkungen, die dies auf Mieten und Belegung hatte.
Städtische Küstenstädte, darunter San Francisco, New York, die Innenstadt von Los Angeles und Seattle, „sehen den stärksten Rückgang der Wohnungsmieten und den Rückgang der Belegung“, sagt Pawlowski. Aber in den Sunbelt-Gebieten, einschließlich Atlanta, Carolinas, Texas, Phoenix und Las Vegas, gingen die Mieten leicht zurück, während die Auslastung robust blieb.
Verschiedene Wohnungs-REITs ermöglichen es Anlegern, auf verschiedene Teile des Landes zu setzen, sagt St. Juste.
Camden Property Trust
(Ticker: CPT) und
Wohngemeinschaften in Mittelamerika
(MAA) haben hauptsächlich Sunbelt-Beteiligungen.
Equity Residential
(EQR) und
AvalonBay-Communities
(AVB) sind stark biküstennah.
Wohnungseinkommen REIT
(AIRC) und
UDR
(UDR) sind sowohl an den Küsten- als auch an den Sunbelt-Märkten engagiert
Essex Property Trust
(ESS) ist ein Stück von der Westküste.
| Unternehmen / Ticker | Aktueller Preis | Preisänderung seit Jahresbeginn | 2021 Gesamtrendite | Marktwert (bill) | Preis / 2023E FFO* | Dividendenrendite |
|---|
| BIKÜSTE | | | | | | |
| AvalonBay-Gemeinschaften / AVB | $191.34 | -24.3% | 62.1% | $26.7 | 18.2 | 3.3% |
| Equity Residential / EQR | 71.29 | -21.2 | 57.3 | 26.8 | 18.7 | 3.5 |
| SONNENBAND | | | | | | |
| Camden Property Trust / CPT | $132.56 | -25.8% | 83.1% | $14.1 | 18.6 | 2.8% |
| Wohnungsgemeinschaften in Mittelamerika / MAA | 169.60 | -26.1 | 85.8 | 19.6 | 19.0 | 2.9 |
| AUSGEWOGENE AUSWIRKUNG AUF BEIDEN MÄRKTEN | | | | | | |
| Wohnungseinkommen REIT / AIRC | $41.29 | -24.5% | 47.7% | $6.5 | 16.6 | 4.4% |
| UDR / UDR | 44.83 | -25.3% | 61.1 | 14.3 | 17.9 | 3.4 |
E=Schätzung. FFO = Funds from Operations. *Price/Funds from Operations ist ein Standardmaß für den Wert von REITs. Der Branchendurchschnitt liegt jetzt bei 19.2.
Quelle: Bloomberg
Pawlowski sagt, dass UDR und Equity Residential in diesem Jahr in ähnlicher Größenordnung wie ihre Konkurrenten nach unten gehandelt haben, aber 2020 und 2021 harte Jahre hatten , und jetzt haben sich die Bewertungen zurückgesetzt und die Fundamentaldaten verbessern sich, sodass UDR und Equity Residential derzeit zwei besonders günstige REITs sind.“ Er sagte, dass sie mit einer höheren Rendite auf die Gewinne von 2022 handeln als die REIT-Pendants für Wohnungen, und ihre erwartete interne Rendite liegt in der oberen Hälfte aller Immobiliensektoren.
Einer der Faktoren, der für Wohnungs-REITs Gutes verheißt, ist, dass Wohnraum ein nicht diskretionärer Gegenstand ist. Selbst wenn Menschen in einer Rezession ihren Job verlieren oder eine Gehaltskürzung erhalten, sinkt die Nachfrage nach Mietwohnungen nicht so stark wie die Nachfrage nach diskretionären Artikel wie Reise- oder Luxusgüter. „In einer Rezession könnten die Mieten trotzdem sinken“, sagt Pawlowski. „Aber weil die Nachfrage weniger diskretionär ist, wird die Nachfrage besser halten als in anderen Bereichen.“
Gina Szymanski, Portfoliomanagerin in der REIT-Wertpapiergruppe bei AEW Capital Management, sagt, Wohn-REITs seien angesichts ihrer Preismacht und ihrer Fundamentaldaten „eine unserer Lieblingskategorien“. Sie stellt fest, dass sie „gegen einen Pullback nicht immun sind, weil der Zinsgegenwind alle Unternehmen betrifft“.
Aber, fügt sie hinzu, „die Bilanzen der Wohnnamen befinden sich in einer der besten Verfassung aller Unternehmen in unserem Universum. Wir fühlen uns wirklich gut, dass sie sich erholen werden.“
Schreiben an Lauren Foster bei [E-Mail geschützt]
