3 Klicks zu 12.7 % Rendite

Immobilien werden immer beliebter, was bedeutet, dass Real Estate Investment Trusts (REITs) wieder ein Schnäppchen sind.

Endlich! Die REIT-Renditen sind wieder da, wo sie sein sollten – (land)herrschend über den Vanilla S&P 500!

Wir Contrarians können es natürlich noch besser als die Popularen Vanguard Immobilien-ETF (VNQ). Während 3.5 % nicht schlecht sind, verblasst es im Vergleich zu den 12.7 % „Gesamtrendite“, über die wir gleich sprechen werden.

Warum sind REITs wieder günstig? Ganz einfach: Die Fed.

Wie ich schon vor Monaten erwähnt habe, höhere Zinssätze bedeuten nicht nur höhere Kapitalkosten für REITs (und alle anderen Unternehmen), sondern auch mehr Wettbewerb um Erträge, da die Anleiherenditen immer wettbewerbsfähiger werden.

REITs haben sich tatsächlich genau so verhalten, wie wir es erwartet hatten …

Im Großen und Ganzen werden wir jedoch auf diese Zeit als eine der besten Zeiten zurückblicken, um REITs zu günstigeren Preisen und überdurchschnittlich hohen Renditen zu kaufen.

Wo sollen wir anfangen? Lassen Sie uns über das Dreierpack von REITs sprechen, das 11.4 % bis 13.5 % abwirft.

Bedarfs-Einzelhandels-REIT (RTL)

Dividendenrendite: 13.5%

Ich habe ein bisschen eine Schwäche für Getty Realty (GTY), ein Single-Tenant-Spezialist, der in die „langweilig ist schön“-Form passt, indem er seine Immobilien an das vermietet, was ich als „notwendige“ Einzelhändler bezeichnen würde: Tankstellen, Convenience-Stores, Autoteilegeschäfte, Sie verstehen schon.

Angesichts dessen würde ich haben eine Immobilienfirma zu lieben, die sich selbst nennt Bedarfs-Einzelhandels-REIT (RTL), Recht?

Necessity Retail besitzt mehr als 1,000 Single-Tenant- und „Open-Air-Power-, Anchored- und Lebensmittelzentren“ in 48 Bundesstaaten, die hauptsächlich langfristig gemietet sind. Die Mieter kommen aus 44 verschiedenen Branchen – darunter Gas/Convenience, Gesundheitswesen und Schnellrestaurants –, wobei keine Branche mehr als 8 % der linearen Mieten ausmacht.

Warum klingt ein so großer REIT so ungewohnt? Nun, erst vor einem Jahr änderte es seinen Namen von American Finance Trust (AFIN)-ein Name Ich habe 2020 recherchiert. Ich stellte fest, dass die starke Exposition gegenüber Restaurants, Unterhaltung, Einzelhändlern und Büroimmobilien eine „Haftung“ inmitten von COVID darstellt, dass es jedoch aufgrund des Potenzials eines COVID-Wiederherstellungs-Snapbacks wie ein Schnäppchen aussehen könnte.

Spulen wir bis heute vor, und RTL hat ein ganz anderes Problem – nämlich Schulden.

Gegen Ende des Jahres 2021 kündigte das Unternehmen die Übernahme von 1.3 Einzelhandelsimmobilien von CIM Real Estate Finance Trust im Wert von 81 Milliarden US-Dollar sowie die Veräußerung von drei nicht zum Kerngeschäft gehörenden Büroimmobilien an.

Die guten Nachrichten? RTL senkte seine Top-10-Mieterkonzentration und reduzierte sein Engagement bei Büroflächen von 7 % auf 1 %. Der Nachteil? Eine große Schuldenlast wurde nur noch größer. Dieser REIT hat jetzt eine Nettoverschuldung von 2.8 Milliarden US-Dollar, was fast dem Zehnfachen seines bereinigten EBITDA und mehr als dem Dreifachen seiner Marktkapitalisierung entspricht!

Für das, was es wert ist, ist die Dividendendeckung hier kein großes Problem, da die Dividende nur 83 % der bereinigten Funds from Operations (FFO) der letzten 12 Monate ausmacht. Aber die hohe Schuldenlast und das Fehlen offensichtlicher Katalysatoren lassen mich bei RTL etwas innehalten.

Global Net Lease (GNL)

Dividendenrendite: 11.4%

Global Net Lease (GNL) ist ein kommerzieller REIT, der, wie das „Global“ in seinem Namen andeuten würde, nicht nur hier in den USA, sondern in 10 weiteren Ländern tätig ist, darunter Großbritannien, die Niederlande, Finnland und Frankreich. Es besitzt 311 Immobilien, die an 140 Mieter in 50 Branchen vermietet sind, obwohl die Branchenkonzentration etwas höher ist – Finanzdienstleistungen (13 %) und Automobilherstellung (12 %) sind beide zweistellige Stücke des Portfoliokuchens.

Der andere Teil seines Namens ist „Net Lease“, was wie bei RTL ein Grund ist, es zu mögen. Zur Erinnerung: Nettomietverträge sind „abzüglich“ von Versicherungen, Wartung und Steuern, was bedeutet, dass nur die Miete eingezogen wird und alles andere den Mietern überlassen wird. Das bedeutet weniger Variablen, über die sich GNL-Anleger Sorgen machen müssen; Gewinne sind vorhersehbarer und zuverlässiger als bei herkömmlichen Leasingverträgen.

Also, was ist? Wrongs mit GNL?

Zunächst einmal gehörte Global Net Lease zu den vielen REITs, die wegen COVID ihre Dividenden gekürzt haben. Insbesondere hat das Unternehmen seine Ausschüttung im April 25 um 40 % auf 2020 Cent pro Aktie gekürzt und es hat nicht zurückgeblickt.

Wenn die Kürzung einen Vorteil hat, dann, dass die aktuelle Auszahlung nachhaltiger ist. Die AFFO-Auszahlungsquote beträgt 93 %, was sicher genug ist, aber die Bären werden in den kommenden Monaten genau beobachten.

Ebenso wie Necessity Retail hat GNL eine ziemlich hohe Verschuldung von 2.2 Milliarden US-Dollar. Es ist nicht so schlimm, zumindest vergleichsweise – es ist das 8-fache des bereinigten EBITDA und das 1.5-fache seiner Marktkapitalisierung. Und der gewichtete durchschnittliche Zinssatz, den es für diese Schulden zahlt (3.5 %), ist etwas besser als der von RTL (4.2 %).

Global Net Lease hat also sicherlich seine Warzen. Aber für aggressivere Dividendeninvestoren könnte GNL – ein seltenes multinationales Immobilienunternehmen, das im Vergleich zu seinem AFFO und seinem bereinigten EBITDA auf einem attraktiven Niveau gehandelt wird – das Richtige sein.

Office Properties Income Trust (OPI)

Dividendenrendite: 13.2%

Manchmal können selbst die schlimmsten Situationen gewinnbringende Früchte tragen.

Nehmen Office Properties Income Trust (OPI), Zum Beispiel. Dieser REIT besitzt 160 Immobilien, die er hauptsächlich an Einzelmieter mit hoher Bonität vermietet – nicht nur Unternehmen, sondern auch staatliche Stellen. Und zurück, als ich es im Oktober 2022 überprüft habe, es war in einem jahrzehntelangen Rückgang verstrickt, der sich in letzter Zeit wirklich beschleunigt hatte – OPI-Aktien waren fast halbiert worden.

Aber so schwierig es in diesen WFH-Zeiten auch ist, ein Büroimmobilien-Vermieter zu sein, OPI ist nicht ohne Verdienste. Und damals überlegte ich, dass „der Markt OPI vielleicht überverkauft“.

Lassen Sie uns klar sein: OPI kämpft einen harten Kampf, der lange vor COVID begann.

Die Begriffe „WFH“, „Remote Work“ und „Telearbeit“ mögen im Jahr 2020 den Mainstream erreicht haben, aber die amerikanischen Unternehmen neigen seit Jahren mehr zu flexiblen Arbeitssituationen – COVID gab dem Trend lediglich einen höflichen Schubs.

Wetten trotzdem gegen Office Properties Income Trust könnte, zumindest im Moment, gefährlich sein. Obwohl sie in den letzten Monaten fast 20 % ihres Wertes zurückgefordert hat, ist die Aktie mit nur dem Fünffachen des CAD (zur Ausschüttung verfügbare Barmittel, eine alternative Rentabilitätskennzahl für einige REITs) immer noch extrem günstig. Wenn Sie eine traditionellere REIT-Kennzahl verwenden möchten, wird OPI zu weniger als dem 4-fachen seines normalisierten FFO gehandelt.

Außerdem ist OPI kein in New York City ansässiger REIT, der Mieter blutet. Es ist eher vorstädtisch angesiedelt, mit einer aktuellen Auslastung von 96 %. Vollständig ein Drittel seiner Mieter sind Regierungsbehörden oder Auftragnehmer – die Art von Mietern, die an ihre Büros geklebt sind. Und nachdem sie ein paar Jahre lang uneingeschränkte Flexibilität angeboten haben, fangen viele Arbeitgeber endlich an, sich zu wehren, und anspruchsvolle Arbeitnehmer verbringen ein paar Tage wieder im Büro.

Brett Owens ist Chief Investment Strategist für Konträre Aussichten. Für weitere großartige Einkommensideen erhalten Sie in seinem kostenlosen Sonderbericht seinen neuesten Sonderbericht: Ihr Portfolio für den vorzeitigen Ruhestand: Riesige Dividenden – jeden Monat – für immer.

Offenlegung: keine